3.1 Vorlaufkosten
Die für diese Entwicklungsphase zu veranschlagenden Kosten sind beträchtlich. Sie betragen regelhaft um 15 % der Gesamtinvestitionskosten. Mehr als 20 % fälliger Gesamtkosten sind allenfalls ausnahmsweise zu rechtfertigen.
3.2 Grundstückskosten
Projektbezogene Grundstückskosten je Flächeneinheit hängen - selbstredend - zuvorderst von der jeweiligen Standortqualität ab. Die einleuchtende Regel, wonach zentrale Lagen hochpreisig, periphere Standorte daran gemessen günstig sind, greift hinsichtlich der Hotellerie grundsätzlich genauso, wie in Bezug auf andere Immobilienarten. Wie insbesondere im Wohnsegment (Villenviertel usw.) gibt es Sonderfälle. So können in begehrten Strandlagen oder nahe bekannter Kultur- oder Naturmonumente ähnlich hohe Preise wie in besten innerstädtischen Lagen fällig werden. Nebenbei bemerkt: Als Bestlagen sind im Hotelleriebereich regelhaft nicht die Laufmeilen bzw. primären Einzelhandelslagen der Stadtkerne, sondern Innenstadtrandlagen zu erachten.
Bezogen auf den jeweiligen Bodenkostenanteil am Gesamtaufwand wirken einige Faktoren teilweise nivellierend. So kommen Innenstadthotels gemessen an ihren Gegenstücken in Stadtteil- oder Ortsrandlagen - gleiche Zimmergrößen und Hotelkategorie vorausgesetzt
- aufgrund regelhaft überlegener ÖPNV-Anbindung, oft höherer zulässiger GFZ usw. mit kleineren Grundstücken aus. Dies gilt verstärkt in Relation zu Ressorthotels.
Vertretbare Grundstückskostenanteile bewegen sich zwischen 10 % und 25 % der GIK; fallweise können 30 % und mehr verkraftbar sein. Grundsätzlich sind die Grundstückskosten - wie bei jeder gewerblichen und rational begründeten wohnungswirtschaftlichen Nutzung - als Residuum zu verstehen, als jener Betrag also, der ausgehend von der langfristigen Ertragskraft eines Hotels ein angemessenes betriebliches Ergebnis zulässt.
3.3 Baukosten
Zu veranschlagende Baukosten korrelieren wesentlich mit dem angestrebten "Wertigkeitsgrad" eines Objektes. Im Klartext: Die Kategorie, die spezifische Positionierung eines Hauses usw. bestimmen über die Höhe der Baukosten. Beispielsweise unterscheiden sich rein auf Übernachtungsumsätze ausgerichtete Häuser baukostenbezogen von wellness-orientierten Objekten (rechts ein Foto des nh-Hotels in Huelva, Spanien. Kategorie: 4 Sterne). Grundsätzlich gilt, dass sich die Baukosten mit steigendem Standard erhöhen. - Dies schon alleine infolge zunehmender (durchschnittlicher) Zimmergröße und größerer Nassbereiche.
Zu den Baukosten zählen mit diesen verbundene Nebenkosten wie Architektenhonorar, behördliche Gebühren usw. Anteilig entfallen auf diesen Kostenblock rund 12 - 18 % der reinen Baukosten.
3.4 Ausstattungskosten
In Bezug auf diesen Kostenblock gilt grundsätzlich, was hinsichtlich der Baukosten zutrifft: Je höher die Hotelkategorie, desto höher die erforderlichen Aufwendungen für Einrichtung und Ausstattungsgegenstände. Zu diesem Bereich werden regelhaft auch Kücheneinrichtungen, EDV-Systeme usw. gerechnet. Der anteilige Kostenaufwand bewegt sich je nach Hotelkategorie zwischen 10 % und 20 % der Gesamtinvestitionskosten. Bezogen auf (mitteleuropäische) Mittelklassehotels entfallen rund 60 % des Investitionsvolumens für den Kostenblock auf die Möblierung, rund 40 % auf technische Komponenten (einschließlich Küche und EDV).
3.4 Voreröffnungskosten
Zu den Voreröffnungskosten zählen Aufwendungen, die zwischen der baulich-funktionalen Fertigstellung eines Hauses und dem Empfang des ersten (zahlenden) Gastes anfallen. Hierunter fallen Personal- und Bewirtschaftungskosten, Aufwendungen für die Erstbestückung der Warenlager, Vermarktungskosten u. a. m.