Nachfolgender Beitrag bietet - kurz und bündig - wesentliche Informationen zur Kalkulation von Hotelprojekten. Der Artikel wendet sich zuvorderst an "Einsteiger".

1 Intro

Die Gestehungskosten von Hotels bewegen sich innerhalb ausnehmend großer Bandbreiten. Wie bei anderen Immobilienarten ergeben sich alleine aufgrund standortabhängiger Bodenkosten beträchtliche Abweichungen.

Besonders differenzierend wirkt die jeweilige kategoriale Zuordnung eines Hauses. Zwischen 1-Stern-Hotels und 5-Stern-Häusern liegen regelhaft Welten (rechts ein Bild des Hilton Imperial in Dubrovnik, Kroatien. Kategorie: 5 Sterne). Während niedrige Kategorien kaum Flächen abseits der eigentlichen Logisfunktion benötigen, nimmt deren Anteil mit steigendem Sternestandard zu. Weiterhin unterscheiden sich jeweilige Kategorien qualitativ hinsichtlich der Innen- und Zimmerausstattungen beträchtlich. Und selbst innerhalb ein und derselben Kategorie bestehen je nach Hotelspielart erhebliche Unterschiede. Schließlich ergeben sich betreiberabhängig unterschiedliche Investitionsaufwendungen.

2 Wie die Branche rechnet

Anders als in anderen Immobiliensegmenten werden Hotelprojekte nicht auf Basis von Kosten je qm BGF oder Nutzfläche, sondern auf Grundlage je Zimmer fälliger Investitionskosten kalkuliert. Zu berücksichtigen ist diesbezüglich, dass die zu berechnungstechnischen Zwecken bemühte Fläche pro Zimmer üblicherweise anteilige Allgemeinflächen usw enthält. Konkret: Lobby, Konferenz-, Wellness-, Restaurant-, Küchenbereiche usw. werden auf die Zimmeranzahl umgelegt.

Regelhaft fließt die betreiberspezifisch auszulegende Hotelausstattung (hotelsprachlich "FF&E" bzw. "Furniture, Fixtures & Equipment") in die Kostenberechnung ein. Um einen fachsprachlichen Ausdruck zu bemühen: Projektkalkulationen beziehen sich zumeist auf ein "löffelfertiges", ein voll betriebsfähiges Endprodukt.

Gemessen an Projektkalkulationen im Bereich von Handels-, Logistik-, Büro- und Wohnimmobilien stellt sich die Abschätzung des Investitionsbedarfs für Hotelobjekte vergleichsweise schwierig dar.

3 Kostenfaktoren

Generell lassen sich in Zusammenhang mit einem Hotelprojekt anfallende Kosten für den Zeitraum zwischen Planung und Marktfähigkeit des fertigen Produktes vier, für den Entwickler bedeutsamen Blöcken zuordnen. Dies sind

• Vorlaufkosten (Markt- und Standortanalyse, Grundstückssicherung, Betreibersuche, Vertragsverhandlungen, Zwischenfinanzierungszinsen usw.)
• Grundstückskosten
• Baukosten und Baunebenkosten
• Einrichtungs- und Ausstattungskosten (FF&E)

Bezogen auf die Gesamtkalkulation kommt ein weiterer, nur scheinlogisch ausschließlich aus Betreiber- bzw. Pächtersicht wichtiger Kostenblock hinzu, nämlich die

• Voreröffnungskosten (im Fachjargon als "Pre-Opening Costs" bezeichnet)

Wenn oben von "scheinlogisch" die Rede war, dann aus einem Grund: Auf Versäumnisse des Entwicklers zurückzuführende Verzögerungen der vertraglich vereinbarten Eröffnung kommen ihn womöglich teuer zu stehen. Und so verhält es sich auch, sind Entwickler und Betreiber identisch.

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