Hotellerie – Vertragsmodelle

1 Intro

Dieser Beitrag widmet sich – kurz und bündig – hotellerietypischen Vertragsmodellen. Dass Hotelgebäude Spezialimmobilien darstellen, sprach sich herum. Sie sachgerecht zu bewerten, ist eine Kunst für sich. Gemessen an anderen Immobilienarten hängt der wirtschaftliche Erfolg von Hotels weit stärker vom jeweiligen Betreiber ab. Gleichwohl macht ein anerkannt marktstarker Betreiber eine Hotelimmobilie nicht notwendig zu einem geschätzten Investitionsobjekt. Aus Investorensicht bestimmt sich der Attraktivitätsgrad eines Hotels wesentlich aus den vertraglichen Grundlagen, auf denen der Betrieb eines Hauses beruht. Mit anderen Worten: Je stärker sich der (möglichst marktbewährte) Betreiber an ein Haus bindet, desto interessanter wird ein Objekt.

2 Geschichtliches Streiflicht

In der Hotellerie griff eine Entwicklung, die auch in Bezug auf andere Immobilienarten festzustellen war: Die Identität von Objekteigentümer und Immobiliennutzer löste sich mehr und mehr auf. Dieser Umbruch setzte in den 30er Jahre des letzten Jahrhunderts ein: Bis dahin wurden Hotels nahezu durchgängig vom Objekteigentümer geführt, dann setzten sich Pachtverträge und – zunächst in den Vereinigten Staaten von Amerika – Managementverträge durch, im unteren und mittleren Angebotssegment kamen Franchiselösungen auf. In Europa setzten sich mit zunehmender Kettenexpansion während der 50er Jahre zunächst bei Stadthotels vermehrt Pachtlösungen durch. Im deutschsprachigen Raum handelte es sich weit überwiegend um Festpachtverträge. Im Bereich von Ferienhotels herrschen hier bis heute eigentümergeführte Häuser vor. Pachtverträge verbreiten sich jedoch zunehmend, während Management- und Franchiseverträge noch eine untergeordnete Rolle spielen. Zunehmender Wettbewerbsdruck übersetzt sich in diesem Segment wie auch im Bereich kleinerer Stadthotels in eine wachsende Bedeutung von Kooperations- bzw. Lizenzverträgen. Inzwischen verabschiedeten sich zahlreiche, voran börsennotierte Hotelketten vom Eigentumsgedanken.

Allgemein beobachtbar ist ein Trend zu leistungs- bzw. ergebnisorientierten Vergütungsmodellen, die mehrheitlich – vor allem mit Blick auf die Sicherheitsbedürfnisse finanzierender Parteien – auf mehr oder minder belastbaren Garantien durch den Betreiber beruhen.

Nachdem bereits einige Vertragsarten erwähnt wurden, seien diese nachfolgend näher beleuchtet.

3 Vertragsmodelle

3.1 "Eigenvertrag"

Der Begriff "Eigenvertrag" steht für einen Fall, bei dem Hoteleigentümer und -betreiber identisch sind. Realiter neigen die wenigsten Besitzer dazu, einen entsprechenden Vertrag aufzusetzen. – Wozu auch, könnte man meinen. Nun, spätestens bei innerfamiliären Zwistigkeiten können sich fehlende vertragliche Regelungen rächen. Doch auch aus einem anderen Grund sollten Eigentümer gleichsam mit sich selbst in Vertragsverhandlungen einsteigen. Der Grund: Vielfach klären sich auf diesem Wege die tatsächlichen wirtschaftlichen Grundlagen des jeweiligen Betriebes (wie zahlreiche Einzelhändler beuten sich Hoteliers oft selbst aus und zehren ihr Eigentum nach und nach auf).

3.2 Pachtvertrag

In der Hotellerie wird von Pacht-, nicht von Mietvertrag gesprochen. Das tragende Prinzip ist jedoch dasselbe: Der Objekteigentümer überlässt seine Immobilien einem Pächter bzw. einer Pachtgesellschaft. Dem Pächter – regelhaft eine Hotelgesellschaft – obliegt das operative Geschäft, der Verpächter erhält ein Entgelt, dessen Höhe sich nach der fallsspezifischen vertraglichen Gestaltung bemisst. Grundsätzlich bestehen Vertragsmodelle:

Beide Grundtypen können um eine Staffelpachtvereinbarung ergänzt werden.

3.2.1 Fixpachtvertrag

Namensgerecht beruhen Fixpachtverträge auf fest vereinbarten Zahlungen, die zumeist bezogen auf die vorhandene Zimmeranzahl ausgehandelt werden, aber auch auf Flächeneinheiten (qm) gründen können oder pauschal vereinbart werden. Als Spielart des "nackten" Festpachtvertrages ist der Fixpachtvertrag mit Umsatz- oder Ergebnisbeteiligung zu verstehen. Hierbei zahlt der Pachtnehmer dem Eigentümer neben der festgeschriebenen Grundpacht einen vorab festgeschriebenen Anteil des erzielten Umsatzes oder Betriebsgewinns aus. Fixpachtvertäge beinhalten üblicherweise Indexierungsklauseln.

3.2.2 Umsatzpachtvertrag

Auch diese vertragliche Variante kennt zwei Unterarten, nämlich eine ohne Ergebnisgarantie sowie eine mit zugesichertem Sockelbetrag. In Fall 1 zahlt der Pächter dem Eigentümer eine umsatzabhängige Pacht, die zwar nach oben ungedeckelt, aber auch nach unten offen ist. Fall 2 – der Umsatzpachtvertrag mit Ergebnisgarantie – beruht auf einer vereinbarten Umsatz- oder Ergebnisschwelle, die als Basis festgeschrieben wird. Für diesen Betrag und alle diesen übersteigenden Umsätze bzw. Gewinne fließen dem Eigentümer festgelegte Anteile zu. Die Regelung greift unabhängig davon, ob der Betreiber die vereinbarten Mindestschwellenwerte erreicht oder nicht.

Bei sogenannten hybriden Verträgen, die Fix- und Umsatzpacht kombinieren, wird vermehrt eine den Betreiber schützende Deckelungsklausel (Cap Clause) vereinbart. Diese legt Verlustobergrenzen sowie eine Dauer fest, nach der dem Pächter ein außerordentliches Kündigungsrecht eingeräumt wird, sollte die Festpacht bis zum Stichtag nicht erwirtschaftet werden können.

3.2.3 Staffelpachtvertrag

Verbreitet wird Betreibern neu eröffnender Hotels über die drei- bis vierjährige Markteinführungsphase hinweg eine vergleichsweise niedrige Pacht eingeräumt, deren Betrag schrittweise angehoben wird. Der vereinbarte Pachtsatz ist während dieser Zeit zumeist an die erzielten Umsätze gekoppelt. Nachdem das operative Geschäft stabilisiert ist, greifen feste, regelhaft indexierte Pachtzahlungen.

4 Managementvertrag

Wie eingangs erläutert, mutierte der Managementvertrag zum meistverbreiteten Vertragsmodell. Der Grundgedanke ist, dass der Objekteigentümer den Betrieb seiner Immobilie in die Hände eines versierten Partners legt, dafür eine Gebühr zahlt und durch das professionelle Management des Partners Gewinne einstreicht. Wiederum bestehen zwei Varianten, neuerlich mit und ohne Ergebnisgarantie. In beiden Fällen erhält der Eigentümer den Betriebsgewinn abzüglich des ausgehandelten Managementhonorars.

Der "Garantiefall" sichert dem Eigentümer ein festgesetztes Mindestergebnis. Verfehlt der Manager bzw. die Managementgesellschaft gesteckte Ziele, steht sie für die Zahlungsverpflichtung gerade. Bei dieser Vertragsvariante ist der Eigentümer zumindest zeitweilig auf der sicheren Seite; er kann auf gesicherte Zahlungsströme rechnen. Bei Verträgen ohne Garantie kann der Eigentümer ungünstigenfalls hingegen ein negatives Ergebnis erzielen.

5 Zweistöckiger Vertrag

Der in der Überschrift gewählte Begriff steht für eine Vertragskonstellation, die Pacht- und Magamentvertrag kombiniert. Die Grundlage bildet ein Pachtvertrag, den der Pächter als Plattform nutzt, um einen Managementvertrag aufzusatteln. Die jeweiligen Mechanismen sind dieselben wie oben für die einzelnen Vertragsarten beschrieben.

6 Franchise – und Lizenzvertrag

Bei dieser vertraglichen Variante schlüpft ein Hoteleigentümer, Pächter oder eine Hotelmanagementgesellschaft wahrnehmungsbezogen und / oder funktional gleichsam unter das Dach des Franchisegebers bzw. einer Hotelgesellschaft. Dabei betreibt der Franchisenehmer das Haus selbst, erwirbt jedoch das finanziell zu vergütende Recht, unter Logo und Namen bzw. dem Markenzeichen des Franchisegebers aufzutreten, betriebliche Konzepte zu übernehmen und das jeweilige Haus in die Reservierungssysteme des Franchisegebers einzubinden. Der Franchisenehmer profitiert somit von Ruf und Rang einer eingeführten oder sich absehbar im Markt verankernden Marke. Umgekehrt verpflichtet er sich, kettentypische Qualitätsstandards einzuhalten.

Gegenüber dem Franchisevertrag, der eine enge Bindung zwischen beiden Vertragsparteien begründet, stellen Lizenzverträge eine losere Kooperationsform dar, insofern sich die zahlende Seite darauf beschränkt, das Recht zu erwerben, unter dem Markenzeichen (Name, Logo) des Lizenzgebers (Hotelgesellschaft oder Kooperationsverbund) aufzutreten.

7 Leasingvertrag

Eine Vertragsform, die dem Hotelbetreiber (außer einer Eigentumslösung) größtmögliche Verfügungsrechte an der jeweiligen Immobilie sichert, stellt der Leasingvertrag dar. Zu unterscheiden sind zwei vertragliche Varianten, nämlich "klassische" Leasingfinanzierung und Sale-Lease-Back-Modelle (eine Spielart stellen Leasingfondslösungen dar).

In beiden oben genannten Fällen tritt der Betreiber als Leasingnehmer der Immobilie auf, übernimmt also weitreichende Pflichten, besitzt umgekehrt jedoch die Sicherheit, das Objekt langfristig betreiben zu können. Mit anderen Worten: Er schließt das Risko aus, gegen einen anderen Betreiber ersetzt zu werden.

Bei herkömmlichen, wenn man so will "klassischen" Leasingfinanzierung errichtet der Leasinggeber das jeweilige Haus nach Vorstellungen und planerischen Maßgaben des Betreibers und überlässt es ihm in Form eines Buy and Lease (Teilamortisationsleasing). Übliche vertragliche Laufzeiten bewegen sich zwischen 16 und 22 Jahren. Läuft der Vertrag aus, besitzt der Betreiber (Leasingnehmer) ein optionales Recht, die Immobilie käuflich zu erwerben. Je nach Vertragsgestaltung kann sich der Leasinggeber umgekehrt ein Andienungsrecht sichern. Für den Leasinggeber amortisiert sich dieses Modell erst dann, wird die Kaufoption gezogen oder das Andienungsrecht ausgeübt.

Bei Sale-Lease-Back-Modellen überschreibt der Betreiber ein bestehendes Haus auf den Leasinggeber und pachtet es umgehend zurück. Sein Vorteil liegt in einer erhöhten Liquidität bzw. verbesserten Bonität.