1 Intro
Dieser Beitrag widmet sich - kurz und bündig - hotellerietypischen Vertragsmodellen. Dass Hotelgebäude Spezialimmobilien darstellen, sprach sich herum. Sie sachgerecht zu bewerten, ist eine Kunst für sich. Gemessen an anderen Immobilienarten hängt der wirtschaftliche Erfolg von Hotels weit stärker vom jeweiligen Betreiber ab. Gleichwohl macht ein anerkannt marktstarker Betreiber eine Hotelimmobilie nicht notwendig zu einem geschätzten Investitionsobjekt. Aus Investorensicht bestimmt sich der Attraktivitätsgrad eines Hotels wesentlich aus den vertraglichen Grundlagen, auf denen der Betrieb eines Hauses beruht. Mit anderen Worten: Je stärker sich der (möglichst marktbewährte) Betreiber an ein Haus bindet, desto interessanter wird ein Objekt.
2 Geschichtliches Streiflicht
In der Hotellerie griff eine Entwicklung, die auch in Bezug auf andere Immobilienarten festzustellen war: Die Identität von Objekteigentümer und Immobiliennutzer löste sich mehr und mehr auf. Dieser Umbruch setzte in den 30er Jahre des letzten Jahrhunderts ein: Bis dahin wurden Hotels nahezu durchgängig vom Objekteigentümer geführt, dann setzten sich Pachtverträge und - zunächst in den Vereinigten Staaten von Amerika - Managementverträge durch, im unteren und mittleren Angebotssegment kamen Franchiselösungen auf. In Europa setzten sich mit zunehmender Kettenexpansion während der 50er Jahre zunächst bei Stadthotels vermehrt Pachtlösungen durch. Im deutschsprachigen Raum handelte es sich weit überwiegend um Festpachtverträge. Im Bereich von Ferienhotels herrschen hier bis heute eigentümergeführte Häuser vor. Pachtverträge verbreiten sich jedoch zunehmend, während Management- und Franchiseverträge noch eine untergeordnete Rolle spielen. Zunehmender Wettbewerbsdruck übersetzt sich in diesem Segment wie auch im Bereich kleinerer Stadthotels in eine wachsende Bedeutung von Kooperations- bzw. Lizenzverträgen. Inzwischen verabschiedeten sich zahlreiche, voran börsennotierte Hotelketten vom Eigentumsgedanken.
Allgemein beobachtbar ist ein Trend zu leistungs- bzw. ergebnisorientierten Vergütungsmodellen, die mehrheitlich - vor allem mit Blick auf die Sicherheitsbedürfnisse finanzierender Parteien - auf mehr oder minder belastbaren Garantien durch den Betreiber beruhen.
Nachdem bereits einige Vertragsarten erwähnt wurden, seien diese nachfolgend näher beleuchtet.
3 Vertragsmodelle
3.1 "Eigenvertrag"
Der Begriff "Eigenvertrag" steht für einen Fall, bei dem Hoteleigentümer und -betreiber identisch sind. Realiter neigen die wenigsten Besitzer dazu, einen entsprechenden Vertrag aufzusetzen. - Wozu auch, könnte man meinen. Nun, spätestens bei innerfamiliären Zwistigkeiten können sich fehlende vertragliche Regelungen rächen. Doch auch aus einem anderen Grund sollten Eigentümer gleichsam mit sich selbst in Vertragsverhandlungen einsteigen. Der Grund: Vielfach klären sich auf diesem Wege die tatsächlichen wirtschaftlichen Grundlagen des jeweiligen Betriebes (wie zahlreiche Einzelhändler beuten sich Hotelliers oft selbst aus und zehren ihr Eigentum nach und nach auf).