3.2 Beleihungswertermittlung
Neben zahlreichen anderen Aspekten unterscheidet sich der Beleihungswert vom Marktwert vor allem durch den Aspekt der Nachhaltigkeit. Dies bedeutet, dass für die Bewertung eine Ableitung des Rohertrages (der im Gegensatz zum NOI keine Gewinnkomponenten enthalten darf) auf der Basis vorsichtig angenommener durchschnittlich erzielbarer Umsätze erfolgen muss, und dass bei der Zugrundelegung der Ansätze davon auszugehen ist, dass der Betrieb des Hotels nicht von der Qualität / Leistungsfähigkeit eines bestimmten Betreibers oder einer Betreibergruppe mit individuellen USPs und individuellen Vertragsregularien abhängen darf, sondern von jedem Dritten mit vergleichbarem Betriebsknowhow realisierbar ist. Auch hier gilt es also die Pacht- oder Managementverträge genau zu analysieren und sie gegen den allgemeinen Markt zu vergleichen, um daraus die wertbildenden Parameter abzuleiten. Eine wertmäßige Berücksichtigung von Betriebseinrichtungen bedingt, dass sich das Grundpfandrecht darauf erstreckt, dass sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind und dass ausreichende Abschläge für Abschreibung, Abnutzung und technische Entwertung vorgesehen werden.
4 Hotelimmobilienmarkt
Speziell bei Managementimmobilien ist es häufig schwer, allgemeine Trends für z. B. ein Land abzuleiten. Die Bedarfssituation ist sehr stark von lokalen / regionalen Einflussfaktoren wie touristische Attraktionen, Freitzeitangebote, Messen etc. abhängig. Bei in so starkem Maß von individuellen Einflüssen abhängigen Immobilien sollte auf Aussagen zum Gesamtmarkt verzichtet werden, weil diese für den Einzelfall sehr häufig in die Irre führen. Insgesamt bestehen an vielen Standorten noch sehr gute Chancen für Hotelprojekte. Speziell im Wege der Wettbewerbsdifferenzierung durch klare Zielgruppenpositionierung können Marktopportunitäten genutzt werden. Wie so oft (eigentlich immer) kommen Entwickler, Betreiber, Finanzierer und Investoren um eine exakte Analyse der Rahmenbedingungen im Einzelfall nicht herum.
5 Fazit
Hotelimmobilien sind eines der interessantesten und anspruchsvollsten Felder der Immobilienexpertise, weil sich hier Immobiliensachverstand mit Marktwissen und Kenntnissen der Betriebsführung vereinen müssen, um dem Thema optimal gerecht zu werden. Auftraggeber sind gut beraten, Partner auszuwählen, die die vorgenannten Parameter auf sich vereinen.