Hotelimmobilien: Kategorien, Bewertung, Markt

Den nachfolgenden Artikel verfassten Heike Stork und Norbert Grund. Der Text beruht auf einer 2009 in der Immobilien Zeitung veröffentlichten Version. Textliche Darstellung und Gliederung wurden IK-Gepflogenheiten angepasst. Die Abhandlung geht als siebter Artikel der Rubrik "Hotelwirtschaft" ins Rennen, verdichtet zudem den Bereich "Wertermittlung / Rating".

1 Hotelkategorien

Warum besuchen Sie ein Hotel? Wollen Sie dort nur übernachten? Nehmen Sie an einem Kongress oder Seminar teil? Haben Sie ein Meeting? Gehen Sie zum Essen? Suchen Sie Entspannung, Entertainment, Wellness, optimale Tagungsbedingungen, hervorragende Bewirtung, Nähe zu einer anderen Lokation, günstige Preise oder Luxus (oder eventuell beides)? Wie ist Ihr Lebensgefühl in diesem Moment? Fühlen Sie sich in klassischem Ambiente wohl oder suchen Sie stylische Räume mit moderner Kunst oder lieben Sie es puristisch? Wünschen Sie erlesene Qualität und außergewöhnlichen Service oder genügen Ihnen Sauberkeit, Funktionalität und Bedarfsbefriedigung?

Ebenso vielfältig wie es die Motivationen sind, ein Hotel aufzusuchen, sind auch die Angebote und der Trend zu klarer Zielgruppenausrichtung, Positionierung und damit auch Beschränkung nimmt zu. Kunden wünschen sich nicht in einem Hotel zu übernachten, sondern suchen ihr Wunschhotel. Das Angebot muss ihren Bedürfnissen, Anforderungen und Preisvorstellungen genügen, aber auch ihren Lebensstil und ihr Lebensgefühl treffen. Dies führt dazu, dass Hotels sich nicht mehr nur in klassischen Kategorien (z. B. nach DEHOGA oder VARTA) und in ihrer Lagequalität unterscheiden, sondern auch immer mehr in ihrer grundsätzlichen Zielgruppenorientierung und Themenpositionierung. Hotelketten halten deshalb verschiedene Brands und Labels vor, welche teilweise in engem räumlichem Umgriff direkt nebeneinander existieren und sich aufgrund der differenzierten HotelkategoerienAusrichtung zum Teil nur wenig im Wettbewerb tangieren.

Üblicherweise werden Hotels in Deutschland in die in Tabelle 1 abgebildeten Klassen unterteilt.

Neben den klassischen Qualitäts- und Ausstattungskriterien mit Blick auf Flächendimensionen, Service-, Raum- und Dienstleistungsangebot spielt selbstverständlich die Lage des Hotels eine bedeutende Rolle; insbesondere weil diese auch die Erreichbarkeit von Einrichtungen der Stadt sowie die Ansteuerbarkeit mit öffentlichen und privaten Verkehrsmitteln und die Parkmöglichkeiten bestimmt. Zusätzlich zu diesen allgemeinen Punkten gewinnen Barrierefreiheit, Kombination der Übernachtung mit Freizeitangeboten, Themenpositionierungen wie Arthotel, Familienhotel, Konferenzhotel etc. immer weiter an Bedeutung. Ob demnächst auch Gesichtspunkte wie Nachhaltigkeit der Gebäude und der Gebäudebewirtschaftung Einzug ins Bewusstsein der Gäste halten werden, ist schwer zu beurteilen. Kriterien für Hotelklassifizierungen sind z. B.: