7 Wirtschaftlichkeitsberechnung
Wer an eine Hotelentwicklung herangeht, muss wissen wie die Hotellerie "tickt", wie sie rechnet. Auch diesbezüglich ist nur Teilen der Entwicklerszene ein gutes Zeugnis auszustellen. Viele Investitionsrechnungen lassen wichtige Kostenpositionen unberücksichtigt, teils scheint das weltweit einheitliche Buchungssystem des Hotelgewerbes unzureichend verstanden zu werden. Dessen Schlüsselgrößen sind
Die Ertragsquellen lassen sich grob gliedern in
Hinsichtlich der tragbaren Pacht entscheidend ist, wie sich die Erlöse zusammensetzen. Sie tun es je nach Standort und Konzept unterschiedlich. So gibt es beispielsweise 4-Sterne-Häuser, die 55 % ihres Umsatzes aus Speisen und Getränken erlösen, fast 10 % aus sonstigen Einnahmen und eben einmal 35 % aus der Zimmervermietung. - Die Fachfremde häufig als den Umsatzträger schlechthin verstehen. Andere Häuser ziehen 70 % des Umsatzes aus der Zimmervermietung, 25 % aus F&B und 5 % aus sonstigen Quellen. Diese Unterschiede übersetzen sich in gänzlich unterschiedliche Pachttragfähigkeiten, weil der prozentuale Pachtbeitrag verschiedener Erlösgruppen erheblich divergiert. Genannte Kenngrößen und Zusammenhänge zu kennen, ist eine Sache, sie nachvollziehbar abzuleiten, eine andere.
Bei einer weit überwiegenden Projektanzahl werden Occupancy und ADR optimistisch projiziert. Im Klartext: Sie erscheinen nicht durch Marktrealitäten gedeckt. Häufig überschreiten ausgewiesene Zahlen Betriebsvergleichswerte, wie z. B. in PWCs Hotel Benchmark deutlich (der Zahlen für 4- und 5-Sterne-Häuser spiegelt und nur für erfasste Städte wirklich stichhaltig ist). Warum das eigene Vorhaben überdurchschnittlich abschneiden sollte, ist alleine mit Blick auf dessen Finanzierung erklärungsbedürftig. Hotels finanzierende Banken bauten beachtliches fachliches Wissen auf. Sie verfügen über eine breite Basis an Echtzahlen - was für die wenigsten Entwickler zutrifft. Ihre Gutachter kennen die Peer Group, das heißt als Wettbewerber zu erachtende Betriebe - was keineswegs von allen Mitgliedern der Entwicklerszene zu behaupten ist. Auch können sie ausgereifte Konzepte durchaus von unstimmigen unterscheiden.
Werden Occupancy und ADR unsauber projiziert, die voraussichtlichen Erlöse aus genannten Einnahmequellen, ergibt sich unter dem Strich ein wenig vertrauenswürdiges Bruttobetriebsergebnis (GOP; Gross Operating Profit). Dieses bestimmt maßgeblich über die tragbare Pacht. Vom GOP sind durchschnittlich 60 - 70 % als tragbarer Pachtanteil zu erachten - sofern sich jeweilige Objekte ertragstechnisch im "grünen Bereich" bewegen.
Viele Wirtschaftlichkeitsberechnungen "schwächeln" freilich nicht nur auf der Einnahmenseite. Fällige Ausgaben, Instandhaltungsrücklagen, Reinvestitionen kommen vielfach "systematisch" zu kurz. Das trifft hierzulande auch auf Büro- und Handelskomplexe zu, wird jedoch bei Hotelkalkulationen besonders deutlich. Anscheinend halten Dächer, haustechnische Installationen usw. ewig. Rechentechnisch greifen verbreitet Abwirtschaftungsansätze. Doch wundersamerweise finden sich in vielen Rechenszenarien, die sich auf Zeiträume von zehn oder zwanzig Jahren beziehen, Abverkaufspreise weit über angefallenen Gestehungskosten. Dies selbst bei 1- und 2-Sterne-Häusern, die zahlreiche Banken nur bedingt als Immobilien klassischer Prägung begreifen.
8 Schlussbemerkung
Deutschlands Hotelszene kennzeichnet ein wenig das Prinzip "verkehrte Welt". Während die Hotelausbildung hervorragend ist - was sich am raschen Aufstieg vieler Fachkräfte im Ausland ablesen lässt -, erscheint die deutsche Berater- und Entwicklerlandschaft rückständig.