11 Einzelhandelsimmobilien auf dem Weg zur Risikoanlage?

Der Erwerb von Einzelandelsobjekten ist verstärkt von örtlichen Planungs- und Genehmigungspraktiken abhängig zu machen. Wie die weitreichenden Auswirkungen des Einkaufszentrums CentrO (Oberhausen) verdeutlichen, schlagen Sondereinflüsse erheblich stärker auf die Wertentwicklung des Bestandes durch als gesamtwirtschaftliche Entwicklungen.

Die Lehre aus der Misere: Wenn Neuflächenzugänge disproportional steigende Umsätze bedingen, also mehr oder minder große Teile ortsgebundener Kaufkraft umlenken, treten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Wertverluste im Bestand auf. Die Frage ist nur, wo und in welchem Umfang. Stellvertretend seien zwei Bezüge skizziert:

• In Innenstädten errichtete bzw. in deren Funktionsrahmen eingebundene Einkaufszentren steigern die Attraktivität jeweiliger Stadtkerne. Sie können die Immobilienwerte im unmittelbaren Nahbereich positiv beeinflussen, zugleich aber ferne Partien der 1a-Lage zu 1b- oder 2a-Standorten herabstufen und somit Wertverluste auslösen. Entsprechende Abläufe dürften sich im Gefolge der Umgestaltung zahlreicher Bahnhöfe zu Multifunktionszentren verfolgen lassen.
  
  
• Die Erschließung randlicher Standorte wirkt mehrheitlich auf Wertverluste handelsgenutzter City- und Stadtteilimmobilien hin. Klein- und Mittelstädte können von sortimentsbezogen abgestimmten Ansiedlungen über verminderte Kaufkraftabflüsse und vermehrte Kundenzuführung - sie nimmt meist minimalen Umfang an - profitieren. Für Großstädte mit vollem Angebotsspektrum, insbesondere für solche, deren Kernlagen in regionalem Maßstab Platzhirsche darstellen, gilt das hingegen keinesfalls.

Insgesamt werden sich Einzelhandeslimmobilien als solides Investitionsmedium behaupten. Die über Jahrzehnte hin durch exorbitante Wertsteigerungen untermauerte Ausnahmerolle der City-Immobilie schwächt sich voraussichtlich allerdings ab.

Die Immobilienbewertung bedarf einer zunehmend zukunftsbezogenen Ausrichtung. Sie steht vor der Aufgabe, den Niederschlag möglicher gesellschaftlicher Entwicklungen in der Einzelhandelslandschaft vorwegnehmend aufzuhellen.