3 Handelsimmobilien: Wandel und Beständigkeit

Der Einzelhandel war und ist überragende Bestimmungsgröße urbanen Lebens, der Zentrenbildner schlechthin. Seine Verfassung spiegelt gesellschaftliche Zustände im weitesten Sinne. Er steht - ein Umkehrschluss - unter hohem Anpassungs- bzw. Neuerungsdruck. Nicht von ungefähr entwickelte er eine Fülle wettstreitender, einander ergänzender, miteinander verwobener Betriebsformen: Marktstand, Fachgeschäft, Kaufhaus, Warenhaus, Supermarkt, SB-Warenhaus, Fachmarkt, Einkaufszentrum, Fabrikverkaufszentrum (Factory Outlet Center). Trotz außerordentlich hoher Innovationsdichte verschwand keine jemals entstandene Betriebsform von der Bildfläche, wohl aber verschoben sich die Gewichte zwischen diesen. Implizit bedeutet dies zweierlei:

• Jede dem Handel zuzuordnende bzw. von einer seiner vielfältigen Betriebsformen genutzte Immobilienart fand und findet - wahrscheinlich bis in ferne Zukunft - Abnehmer.
  
  
• Zukunftschancen und Wertentwicklung unterschiedlicher Immobilienarten sind in Abhängigkeit von demographischen, siedlungsstrukturellen, verkehrstechnischen und -politischen Rahmenbedingungen zu beurteilen.

4 Erfolgsfaktor Standort

Im Rahmen einer Bemessung der Entwicklungsfähigkeit von Handelsobjekten spielt der Standort eine überragende Rolle. Grundsätzlich gilt: Je höher die Passantenfrequenz, desto höher die Standortgunst. Doch Vorsicht! Es bestehen Zug- und Drucklagen, die Menschenmassen durchfluten - nur darauf bedacht, Land zu gewinnen. Hier regiert das Düsenprinzip: Einstrom, Verdichtung, Ausstoß. Haften bleibt nichts.

Ideale Rahmenbedingungen liegen vor, sind neben hohem, ganztägigen Passantenaufkommen eine große Zahl häufig und regelmäßig wiederkehrender Kunden zu beobachten. Derart charakterisierbare Teilräume repräsentieren klassische Konsumlagen. In Cities und Stadtteilzentren verdienen nur sie das Prädikat 1a-Standort.

Tatsächlich definiert die Nachfrage Lagekategorien zunehmend schärfer: Genügten 1995 noch 60 - 70 % des Passantenaufkommens stadtweit führender Laufmeilen dem Anspruch einer Einser-Lage, so ruckte die Meßlatte ab ca. 1997 auf 75 - 85 %. Einen Hinweis verdient die Tatsache, dass selbst professionelle Marktmittler teils erklärungsbedürftige Einordnungen vorstellen. Deshalb in loser Folge einige Praxistips.

• Die geballte Präsenz von Kauf- und Warenhäusern schafft eine 1a-Lage, wobei Warenhäuser häufig die Eckpfeiler derselben bilden.
  
  
• Auffallend hohe Anteile von Bekleidungs- und Schuhgeschäften weisen in aller Regel 1a-Lagen aus.
  
  
• Verschiedene Unternehmen bevorzugen Scharnierzonen zwischen 1a/b und 2a-Lagen. Finden sich z. B. C&A und Citibank in Nachbarschaftslage, bewegt man sich meist nicht in, aber nahe der städtischen Vorzugslage.
  
  
• Treten zahlreiche internationale Filialisten mittleren Genres auf, befindet sich der Betrachter inmitten der örtlichen Vorzugslage.
  
  
• Häufen sich Schreibwaren- und Büroartikelanbieter, PC- und Teppichgeschäfte liegt die 1a-Lage hier nicht.
  
  
• Ansammlungen hochkarätiger Designerfilialen repräsentieren Luxuslagen, das heißt 1a-Adressen, aber keine 1a-Standorte im eigentlichen Sinn.
  
  
• Vermehrte Dienstleistungsangebote (im Parterre) weisen sinkende Standortwertigkeiten aus.

Diese Hinweise verdeutlichen, dass sich Lageprädikate in räumlich variablen Nutzungsgefügen spiegeln.