Handelsprojekte: Gutachter und Politik

Planungen und Genehmigungen von großflächigen Einzelhandelsvorhaben erhitzen die Gemüter immer wieder. Und immer wieder nehmen Gutachter und Politiker Stellung zu entsprechenden Projekten. Um die Wogen zu glätten, werden häufig Auswirkungsanalysen beauftragt. – Die vielfach das Papier nicht wert sind, auf dem sie von Hand zu Hand gereicht werden.

Die gutachterliche Zunft schmückt sich mit Fachwissen und betont ihre Sachorientierung. Motto: Fakten und Logik statt Meinung und Gefühl. Tatsächlich scheinen die meisten Gutachter jedoch in einem »Lagerdenken« gefangen zu sein oder im Spagat zwischen besserem Wissen und Überlebensinstinkt zu stehen. Gerade Letzteres wird selten ausgesprochen: Im Metier der Einzelhandelsberatung gilt – wie in jedem anderen – ein Grundsatz: Wessen Brot ich ess', dessen Lied ich sing'. Anders ausgedrückt: Gutachten sind eine Ware, sind buchstäblich käuflich; damit sind aber auch die Gutachter selbst käuflich. Allem Augenschein nach gilt dasselbe in Bezug auf manche politischen Entscheider. Anders als erfahrene Einzelhandelsgutachter scheinen viele dieser Leute jedoch nicht einmal zu wissen, worüber sie befinden bzw. welche Folgen ihre Beschlüsse nach sich ziehen können. – Oder sie interessieren sich nicht für drohende Konsequenzen. Wie anderes lässt sich erklären, dass die Einzelhandelsentwicklung in Deutschland und Österreich aus dem Ruder lief, dass sie in unzähligen Einzelfällen gegen festgeschriebene Planungsgrundsätze und Stadtentwicklungsziele verstieß und verstößt? Und das in Österreich noch ausgeprägter als in Deutschland, in dem sich eklatante Verletzungen geltender Planungsprinzipien eklatant häuften.

Die Beraterzunft beherrscht eine natürliche Rivalität, ein beinharter Wettstreit um Aufträge. Der äußerlich gepflegte Umgang miteinander kann darüber schwerlich hinwegtäuschen. Der »Honorarkuchen« war selbst im Gefolge der deutschen Wiedervereinigung begrenzt, in Österreich ist er geradezu winzig. Über die Jahre hin schrumpfte er und schmilzt beschleunigt ab. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand: Die großen Expansionswellen der Handelsketten sind hier wie dort vorüber, Projektentwickler finden immer weniger tragfähige Standorte in einem weithin mit Einkaufszentren, Fachmarktzentren und großflächigen Einzelbetrieben zugepflasterten Umfeld, die öffentlichen Kassen sind leer. Hinzu kommt, dass die Handelskonzerne und viele Projektentwickler alles notwendige Wissen besitzen, um den Flächenwahnsinn noch ein wenig weiter in Richtung Spitze zu treiben. Beauftragen diese Unternehmen Gutachter im Rahmen von Planungs- und Genehmigungsprozessen, erfüllen diese zumeist eine Alibifunktion: Sie sollen ein Einkaufszentrum, ein Fachmarktzentrum, einen großflächigen Einzelbetrieb durchsetzen, indem sie dem Vorhaben eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen.

Die häufig existenziell erzwungene Schizophrenie des Gutachterdaseins offenbart sich oftmals, werden aus ein und demselben Haus stammende Analysen miteinander verglichen, von denen ein Teil im Auftrag von Gemeinden oder Gewerbevereinen entstand, der andere hingegen im Auftrag von Shopping-Center-Entwicklern oder Handelsketten: Sehr häufig laufen gesetzte Prämissen, verfolgte Argumentationslinien und herangezogene Berechnungsansätze nämlich auseinander. Es wird gemogelt, gedehnt, sprachlich geschönt, scheinlogisch argumentiert. Selbstredend wäre es ungerechtfertigt, sämtliche Gutachter über einen Kamm zu scheren; es gibt durchaus ein aufrechtes »Häuflein«. Die Kernaussage bleibt jedoch bestehen: Wird ein Gutachter vonseiten einer Partei beauftragt, die ein Projekt ablehnt, wird er in aller Regel »gute« Gründe finden, es abzuschmettern. Arbeitet er hingegen für einen Auftraggeber, der ein Vorhaben umsetzen will, stellt er mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit eine kommunal- und regionalplanerische Verträglichkeitsbescheinigung aus oder »belegt« sogar, dass eine Projektrealisierung der Gemeinde, Stadt, Region Vorteile bescheren dürfte. Das »Spiel« läuft vielfach gesichtswahrend ab, im Grunde jedoch zuvorderst hinterlistig. Hierzu zwei Beispiele.

Beispiel 1. Ein Shopping-Center-Developer beabsichtigt, eine Verkaufsmaschine mit 25.000 qm Verkaufsfläche zu errichten. Dem entgegen reicht er, durchtrieben wie er ist, eine Planung über 35.000 qm ein. Gegen diese äußert der beauftragte Gutachter Bedenken; er macht sich dafür stark, 8.000 qm oder 10.000 qm weniger zu genehmigen. Ergebnis: Dem Projektentwickler wird zugestanden, was er will.

Beispiel 2. Ein Konzern zielt darauf ab, ein Möbel- und Einrichtungshaus mit insgesamt 30.000 qm Verkaufsfläche zu bauen. Hiervon sollen – so die offizielle Planung – 6.000 qm auf innenstadtrelevante Sortimente entfallen. Nun stellt der Gutachter fest, das sei unangemessen viel. Gleichsam nebenher verdeutlicht er, dass ein Drittel der geplanten 6.000 qm an diesem Ort, in diesem besonderen Fall nicht als innenstadtrelevant belegt zu erachten sind, im Grunde also lediglich von 4.000 qm die Rede ist. Aber das sind 350 qm mehr als verträglich. Das abschließende Urteil: 3.650 qm gehen in Ordnung, die sind okay, die sind unbedenklich. Ergebnis: Dem Konzern werden 5.650 qm zugebilligt.

Beide geschilderten Fälle wirken nach Augenwischerei. Und genau das verbirgt sich hinter diesem durchaus alltäglichen Vorgehen. Hier stellt sich eine bereits angeklungene Frage: Sind politische Entscheider derart unbedarft, das nicht zu durchschauen? Lassen sie sich mit billigen Tricks täuschen? Manches spricht dafür, manches dagegen. Ein Argument, das für eine Bejahung spricht, liegt darin, dass sich Politik frei von spezifischen Sachkenntnissen betreiben lässt und verbreitet auch ohne belastbares Wissen betrieben wird. Allerdings gibt es ein kleines Einmaleins der Logik, das Inkompetenz an sich ausgleichen müsste, häufig jedoch ausgeblendet zu werden scheint. Zudem besitzen viele Mitarbeiter kommunaler und regionaler Planungsinstanzen zur Beurteilung notwendige Fachkenntnisse. Werden deren Einwände und Vorbehalte – was oftmals zu beobachten ist – übergangen, blitzen gedanklich Fragezeichen auf. Dies gilt umso mehr, stimmt ein Stadtrat zunächst mehrheitlich gegen ein Projekt, eine Weile später – ohne jeden neuen Erkenntnisgewinn oder nennenswerte Planänderungen – für das vorher abgelehnte Vorhaben. Grotesk stellt sich die Situation dar, steht ein Großprojekt zur Diskussion, das, um erneut Beispiele anzuführen, Innenstädte von Würzburgs, Regensburgs oder Linzer Format in den Abgrund reißen könnte. Gegebenenfalls keimt der Verdacht, dass etwas nicht mit rechten Dingen zuging. Dass diese Mutmaßung bisweilen keineswegs aus der Luft gegriffen sein dürfte, untermauern Gespräche, in deren Verlauf Verantwortliche aus dem Entwicklerlager unverblümt einräumten, hier und da mit größeren oder kleineren persönlichen Zuwendungen zu arbeiten. – Auch in Deutschland und Österreich.

Doch kehren wir nochmals zu Einzelhandelsgutachten zurück: Zahlreiche auf kommunale Handelsstrukturuntersuchungen und die Auswirkungsanalytik ausgerichtete Unternehmen hielten und halten sich einzig deshalb im Geschäft, weil sie »situationselastisch« zu arbeiten verstehen. Vordergründig mag ihnen diese Fähigkeit sogar eine gewisse Glaubwürdigkeit verleihen, insofern hier gegen eine Großflächenansiedlung entschieden wurde, dort dafür. Aber: Es bestehen triftige Gründe, einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen dem jeweiligen Auftraggeber bzw. dem Auftraggeberinteresse und dem Analyseergebnis zu unterstellen. Soweit gedieh die Argumentation zugegebenermaßen bereits, doch kommt nun ein bislang unerwähnter Gesichtspunkt ins Spiel: Großen Projektentwicklungsgesellschaften und Handelskonzernen dürfte es ungleich leichterfallen, Gutachten (und anderweitige planungsunterstützende Maßnahmen) zu bezahlen als örtlichen Vereinigungen mittelständischer Händler und den meisten Gemeinden. Vor dem Hintergrund skizzierter Bezüge heißt das, Konzerninteressen setzen sich mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit durch. Wenn es eines Beweises für diese Aussage bedarf, genügt ein Blick auf geschaffene Realitäten: Hier zahllose ausgeblutete Innenstädte und Gemeindekerne, dort riesige Einkaufszentren und / oder Ballungen großer, am Reißbrett entwickelter Handelsbetriebe.