Handelsimmobilien – Facetten

1 Vorbemerkung

In den Medien finden Entwicklungen des Immobilienmarktes stet und breit ihr Echo. Zahlen, Fakten, Kommentare bieten sie in Fülle, Darstellungen grundsätzlicher Mechanismen und Zusammenhänge eher sporadisch. Vorliegender Beitrag widmet sich diesen Hintergründen des Marktgeschehens. Bewusst rückt er Einzelhandelsimmobilien als schillernde Repräsentanten in Materie gegossener Funktion in den Fokus.

2 Die Anlegersicht

In der institutionellen Szene fristeten Einzelhandelsimmobilien ein Schattendasein. Zwar prägten dieses Segment seit jeher Nachfrageüberhänge und ordentliche Wertsteigerungsraten, doch offenbarten Handelsobjekte einen Nachteil: Ihren niedrigen Durchschnittswert. Erst der Erwerb von 3, 4, 5 Immobilien – größere Einkaufs- oder Fachmarktzentren einmal ausgeblendet – band ein mittels Kauf eines Bürokomplexes plazierbares Investitionsvolumen. Folge: Vermehrte Erwerbs- und Verwaltungslasten.

Neben rationalen Gründen verstärkten Emotionen die Benachteiligung: Bürotürme wirken beeindruckender als Handelsobjekte. Tatsächlich übersetzt sich die Wer-hat-den-Längsten-Frage nicht nur in New Yorks himmelragende Skyline, sondern entscheidet auch über das Selbstwertgefühl deutscher Banker.

Seit einiger Zeit stoßen Handelsimmobilien dennoch auf größere Beachtung. Als Primärauslöser dürfte die Verbreitung junger Formen von Handelsimmobilien zu werten sein. Aufkommende Einkaufs- und Fachmarktzentren boten renditehöffige, 25, 50, 150 Mio. € bindende Anlageobjekte.

Geschilderte Zusammenhänge begründen eine gegenläufige Investitionsneigung privater und institutioneller Anleger: Auf qm-Basis hochpreisige, im Objektdurchschnitt aber relativ niedrigvolumige City-Immobilien bilden eine von Privatanlegern und Eigennutzern geprägte Investitionslandschaft, regional bedeutende Einkaufs- und Fachmarktzentren hingegen eine Domäne institutioneller Investoren. Beide Immoblienarten waren lange Zeit hindurch wenig anfällig gegenüber der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung. In Anbetracht ihrer Konjunkturresistenz gelten voran große Handelsobjekte als sichere Immobilienart. – Bleibt es dabei? Nach all den Desastern, die sich finanzgetriebene Investoren, voran anglo-amerikanische Kapitalsammelstellen, im ersten Jahrzehnt nach der Jahrtausendwende einhandelten? Beschädigte die von Vertriebsdruck, blanker Gier, offensichtlicher Verantwortungslosigkeit und / oder bodenloser Blauäugigkeit getragene Geldvernichtung die Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien als Anlagemedium dauerhaft? – Nein, natürlich nicht. Wäre dem so, müssten Immobilien an sich ihre Attraktivität als Investitionsmedium einbüßen, da im Bürosektor, im Bereich der Logistik und dem Wohnimmobiliensegment vergleichbare Fehlentwicklungen griffen. Gleichwohl stellen Einzelhandelsimmobilien eine besondere Assetklasse dar, die es verdient, näher beleuchtete zu werden.

3 Handelsimmobilien: Wandel und Beständigkeit

Der Einzelhandel war und ist überragende Bestimmungsgröße urbanen Lebens, der Zentrenbildner schlechthin. Seine Verfassung spiegelt gesellschaftliche Zustände im weitesten Sinne. Er steht – ein Umkehrschluss – unter hohem Anpassungs- bzw. Neuerungsdruck. Nicht von ungefähr entwickelte er eine Fülle wettstreitender, einander ergänzender, miteinander verwobener Betriebsformen: Marktstand, Fachgeschäft, Kaufhaus, Warenhaus, Supermarkt, SB-Warenhaus, Fachmarkt, Einkaufszentrum, Fabrikverkaufszentrum (Factory Outlet Center). Trotz außerordentlich hoher Innovationsdichte verschwand keine jemals entstandene Betriebsform von der Bildfläche, wohl aber verschoben sich die Gewichte zwischen diesen. Implizit bedeutet dies zweierlei:

Dieser Beitrag stellt eine aktualisierte Fassung einer früheren Druckveröffentlichung des Seitenbetreibers dar.