Generalunternehmer vs Generalübernehmer

Intro

Die Bauwirtschaft stellt einen von vielschichtigen Verantwortlichkeiten und vertraglichen Beziehungen getragenen Wirtschaftsbereich dar. Bauherren, die sämtliche mit jeweiligen Vorhaben verbundenen prozessualen Schritte selbst beauftragen bzw. vollziehen, sind eher die Ausnahme als die Regel. Mehrheitlich greifen sie auf Vertragspartner zurück, die mehr oder weniger breite Aufgabenspektren abdecken. In diesem Zusammenhang sind neben Fach bzw. Alleinunternehmern zwei Typen von Auftragsdienstleistern zu unterscheiden: Generalunternehmer und Generalübernehmer. Bei den erwähnten Fachunternehmen handelt es sich um Firmen, die auf einen oder mehrere Baubereiche spezialisierte sind und deren Part sich üblicherweise auf ausführende Arbeiten beschränkt; regelhaft übernehmen sie also keine planungsbezogenen bzw. fachlosübergreifenden koordinatorischen Aufgaben.

Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer – kurz "GU" – erbringt bzw. organisiert und koordiniert alle baulichen Leistungen, die sich mit einem Bauvorhaben verbinden. Er tut dies auf Grundlage eines Generalunternehmervertrages, der als Spielart des Werkvertrages aufzufassen ist. Derartige Verträge berechtigen den Auftragnehmer, zu erbringende Leistungen teilweise oder auch überwiegend an Dritte bzw. Subunternehmer (auch als "Nachunternehmer" bezeichnet) zu vergeben. Der "klassische" Generalunternehmer deckt zumindest Ausschnitte des baulichen Leistungsprogramms selbst, also aus dem eigenen Unternehmen heraus ab. Regelhaft wird ein Generalunternehmer mit der baulichen Ausführung bzw. schlüsselfertigen Erstellung des gesamten Projektes betraut. In diesem Fall fungiert er als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn. Somit haftet er vollumfänglich für eine fach- und termingerechte Auftragserfüllung. Abweichend von diesem prototypischen Generalunternehmermodell bestellen Auftraggeber bisweilen Teil-Generalunternehmer, die jeweils für die Erstellung einzelner oder mehrerer Gewerke verantwortlich und haftbar zu machen sind (Fassaden, Haustechnik usw.).

Der Rückgriff auf Generalunternehmer ist – sollte man meinen – kostspieliger als eine Einzelgewerksvergabe, insofern die koordinatorischen Leistungen des GU, dessen Haftungsübernahme usw. zu vergüten sind. Der Aufschlag gegenüber den summierten Einzelrechnungen nachgelagerter Unternehmer beläuft sich zumeist auf 10 – 15 %. Häufig steht dieser Aufschlag jedoch lediglich auf dem Papier. Will sagen: Professionell agierende Generalunternehmer verfügen über Netzwerke von Subunternehmern, die bei regelmäßiger Beauftragung vergleichsweise günstige Preise anzubieten vermögen. Weiterhin erspart sich der Bauherr Eigenleistungen, die selbstredend monetär zu veranlagen wären. Nicht zuletzt verfügen erfahrene Generalunternehmer über baufachliche und organisationstechnische Kenntnisse und Fähigkeiten, die nicht jeder Bauherr für sich beanspruchen kann. Als heikler Punkt erweist sich aus dessen Sicht, dass ein Ausfall des GU, etwa infolge einer Insolvenz, massive finanzielle Belastungen nach sich ziehen kann. Die Bonität des Auftragnehmers besitzt im Rahmen einer Entscheidung für oder gegen einen Anbieter somit entscheidendes Gewicht.

Generalunternehmer beschränken sich auf die Erfüllung baulicher Aufgaben; sie sind nicht mit Planungsleistungen betraut. Übernimmt ein GU neben der baulichen Ausführung bzw. deren Sicherstellung zusätzliche Planungsleistungen (zumindest die Werkplanung), wird von Totalunternehmer gesprochen.

Generalübernehmer

Die Rolle des Generalübernehmers – abgekürzt "GÜ" – gleicht jener von Generalunternehmern dahin gehend, dass er sich vertraglich zur Erbringung aller vereinbarten Ausführungsleistungen verpflichtet. Grundlage ist hier wie dort ein Bauvertrag. Anders als Generalunternehmer erbringen Generalübernehmer jedoch keinerlei bauliche Eigenleistungen. Vielmehr vergeben sie diese durchgängig an Dritte. Ihre Funktion beschränkt sich auf die Organisation bzw. Koordination baulicher Arbeiten. Sie sind – wenn man so will – Manager. Wird dem GÜ zusätzlich die Verantwortung für erforderliche Planungsleistungen übertragen, "mutiert" dieser begrifflich zum Totalübernehmer.