Immobilien-Kosmos. Analysen und Berichte rund um die Immobilie

IV. Grundbuchsverfahren

Für fast alle Grundbuchssachen ist der Rechtspfleger zuständig. Das Grundbuchsgesuch ist zu bewilligen, wenn:

aus dem Grundbuch hinsichtlich der Liegenschaft oder des Rechtes kein Hindernis gegen die begehrte Eintragung hervorgeht,
kein begründetes Bedenken gegen die persönliche Fähigkeit der bei der Eintragung Beteiligten zur Verfügung vorhanden ist,
das Begehren durch den Inhalt der Urkunden begründet erscheint,
die Urkunden in der Form vorliegen, die zur Einverleibung, Vormerkung oder Anmerkung erforderlich ist. Die Urkunden aufgrund deren eine Eintragung erfolgen soll, sind im Original beizulegen (keine beglaubigten Kopien!). Antragsberechtigt ist grundsätzlich nur jener, dem die Eintragung zum Vorteil gereicht (diverse Ausnahmen).

Was ist nun beispielsweise zur Bewilligung eines Gesuches um Einverleibung eines Eigentumsrechtes in der Praxis vorzulegen:

die Erwerbsurkunde (z.B. Kaufvertrag)
der Rangordnungsbeschluss (wenn existent)
eine allfällige verwaltungsbehördliche Genehmigung mit Rechtskraftklausel (etwa Grundverkehrskommission, etc.)
derzeit Nachweis der Staatsbürgerschaft oder Genehmigung nach den Ausländergrunderwerbsgesetzen (Länderweise verschieden)
steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Selbstbemessungserklärung.

Derzeit wird die elektronische Antragstellung durch Rechtsanwalt oder Notar eingeführt, für andere Parteien bleiben die Papiergesuche.

V. Verwaltungsrechtliche Beschränkungen des Liegenschaftsverkehrs

1.) Teilungsbeschränkungen

a) Beschränkungen durch Bau- und Raumordnungsrecht

Die Bauordnungen nahezu aller Bundesländer sehen für die Grundabteilung im Bauland eine baubehördliche Bewilligung vor.

b) Beschränkungen durch Agrarrecht

Die Teilung von Grünlandgrundstücken und von Waldgrundstücken ist in diversen Bundesländern einer behördlichen Genehmigung unterworfen. Hier soll geprüft werden, ob durch die Teilung nicht etwa eine zweckmäßige Bewirtschaftung beschränkt wird.

2.) Beschränkung durch Grundverkehrsrecht

a) Beschränkung des Grundverkehrs durch Ausländer.

Im Bereich von EU und EWR ist der Ausländererwerb erlaubt, wenn die Freiheiten des EU-Vertrages, die Niederlassungsfreiheit, die Dienstleistungsfreiheit, die Freizügigkeit der Arbeitnehmer und die Kapitalverkehrsfreiheit eingehalten werden.

a) Niederlassungsfreiheit für Unternehmer

b) Freizügigkeit der Arbeitnehmer für Wohnsitznahme

c) Dienstleistungsfreiheit ist unternehmerisch Tätigkeit über die Grenze

d) Kapitalverkehrsfreiheit ist die Veranlagung von Kapitalvermögen zum Zwecke der Kapitalanlage, hier wird nur auf die Ansässigkeit im EU oder EWR-Staat abgestellt.

Problematisch ist der Erwerb zur Errichtung von Zweitwohnsitzen. Außerhalb des EU und EWR-Bereiches sind Genehmigungen in der Regel nur bei sozialen, wirtschaftlichen oder kulturellen Interessen des Landes oder der betreffenden Gemeinde möglich.

b) Baugrundstücksverkehr

Hier soll die zeitgerechte Verbauung und die Wohnsitznahme als Hauptwohnsitz kontrolliert werden. Nur mehr wenige Bundesländer machen, auch teilweise auf einzelne Landesteile beschränkt, noch von dem Recht der Beschränkung Gebrauch.

c) Land- und forstwirtschaftliches Grundverkehrsrecht

Hier soll dem Grundsatz "Bauernland in Bauernhand" Rechnung getragen werden. Der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, teilweise auch die Verpachtung, sind genehmigungspflichtig. Genehmigungskriterien sind, dass der Erwerb land- und forstwirtschaftlichen Interessen nicht widerstreitet bzw. die Selbstbewirtschaftung durch einen Landwirt gesichert wird.

Gemeinsames Merkmal des Grundverkehrsrechtes ist, dass dieses den Erwerb nur verhindern kann, jedoch nicht einen besseren Erwerber in den Vertrag eintreten lassen kann. Die Zielsetzungen des Grundverkehrsrechts werden zunehmend problematisch.