II. Die Einrichtungen des Grundbuches

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Ferner existieren noch Hilfseinrichtungen, die selbst nicht Bestandteil des Grundbuches sind.

1. Das Hauptbuch

Im Hauptbuch besteht für jede flächenmäßige Einheit eine Grundbuchseinlage, die eine eigene Einlagezahl aufweist. Gegenstand der Grundbuchseinlage sind alle in ihr zusammengefassten Flächen als ganzes, auch mehrere Grundstücke. Was in einer Einlage zusammengefasst ist, kann nur ein einheitliches rechtliches Schicksal haben (gleich im Eigentumstand, gleich in Lastenstand; lediglich Dienstbarkeiten können an einzelnen Grundstücken oder räumlich begrenzten Flächen, auch in einer Einlage mit mehreren Grundstücken, begründet werden). Sollen andere dingliche Rechte an einzelnen Grundstücken eingeräumt werden, muss das betreffende Grundstück abgeschrieben und hiefür eine neue Einlage eröffnet werden. Die Praxis lässt die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung hinsichtlich einzelner Grundstücke im Gutsbestandsblatt zu, ohne dass hiefür eine neue Einlage eröffnet werden muss. Die Abschreibung eines Grundstückes zur Eröffnung einer neuen Einlage unter Mitübertragung des Eigentümers bedarf grundsätzlich keiner weiteren Gesuchsbeilagen, in Wien ist jedoch die Genehmigung der MA 64 nach der Wiener Bauordnung erforderlich (Besonderheiten auch in Oberösterreich) und demnach auch vorzulegen. Grundsätzlich enthält eine Einlage nur Grundstücke einer Katastralgemeinde, da sie innerhalb einer Katastralgemeinde errichtet wird. Lediglich sogenannte einzelne "Überlandgrundstücke" aus anderen Katastralgemeinden können nach der Praxis eingetragen werden. Das sogenannte Personalfoliensystem, wobei für einen Eigentümer eine Einlage eröffnet wird und Grundstücke mehrerer Katastralgemeinden zusammengefasst werden, existiert nach der Auflösung der Landtafeln durch die Grundbuchsumstellung nur mehr im Eisenbahnbuch. Auch dieses wird voraussichtlich im Dezember 2009 auf Grund der Grundbuchsnovelle 2008 aufgelöst.

Die Grundbuchseinlagen bestehen aus drei Teilen, dem Gutsbestandblatt, dem Eigentumsblatt und dem Lastenblatt.

Das Gutsbestandsblatt umfasst neben der Aufschrift (Bezeichnung der Liegenschaft, ERZ) zwei Abteilungen. In der ersten Abteilung sind alle Grundstücke des Grundbuchkörpers mit der Grundstücknummer und Benützungsart verzeichnet. Die zweite Abteilung enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte, aber auch Eintragungen über Veränderungen im Gutsbestand (Ab- und Zuschreibungen, etc.) sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Lasten (z.B. Verpflichtungen nach der Wiener Bauordnung, Beschränkungen durch Sicherheitszonen nach Militärvorschriften, Luftverkehrsgesetz, etc.). Die Grundbuchsnovelle 2008 sieht vor, dass künftig auch Liegenschaftsgruppen ersichtlich gemacht werden können, voraussichtlich ab Dezember 2009.

Das Eigentumsblatt gibt über die Eigentumsverhältnisse Auskunft. Es enthält den oder die Eigentümer (unter Angabe der Quote = Bruchteil des Miteigentums), damit auch die Eigentumsübertragungen und subjektive Beschränkungen, denen der Eigentümer in seiner Vermögensverwaltung unterliegt.

Das Lastenblatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen, insbesondere die Pfandrechte (Festbetrags- oder Höchstbetragshypotheken, Dienstbarkeiten in dienender Stellung und Reallasten, ferner Beschränkungen wie Veräußerungs- und Belastungs-verbote, Vor- und Wiederkaufsrechte, verbücherte Bestandrechte). In zahlreichen Lasten-blättern fällt noch die sogenannte Anmerkung der Löschungsverpflichtung auf. Das österreichische Hypothekenrecht kennt grundsätzlich im Falle der Löschung eines Pfandrechtes das sogenannte "Nachrücken" nachrangiger Pfandrechte. Im Falle der Möglichkeit der Löschung einer Hypothek ist der Eigentümer jedoch berechtigt, mit der frei gewordenen Hypothek eine neue Forderung bis zur Höchstgrenze der bisherigen zu sichern, wenn es sich gegenüber dem nachrangigen Vertragspfandgläubiger die Verfügung über den Rang vorbe-halten hat. Gegenüber nachrangigen exekutiven Pfandgläubigern besitzt der Eigentümer dieses Recht kraft Gesetzes. Der Verfügungsvorbehalt kann im Grundbuch angemerkt werden.

Das Hauptbuch des Grundbuches ist durch Speicherung der Eintragungen in einer Datenbank zu führen und mit dem Grundstücksverzeichnis des Grundsteuer- oder Grenzkatasters der Vermessungsämter zu verknüpfen. Die Benützungsarten, das Flächenausmaß und die Anschriften der Grundstücke werden im Grundbuch wiedergegeben, jedoch den Daten der Vermessungsämter entnommen. Die gelöschten Eintragungen werden im ADV-Grundbuch, nicht mehr im Hauptbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis der gelöschten Eintragungen geführt, das getrennt abzufragen ist und auch abgefragt werden sollte (in der Praxis fast nie). In der Urkundensammlung werden alle Grundbuchsurkunden im Original oder beglaubigter Abschrift aufbewahrt, dies in der Ordnung der Geschäftszahlen (Tagebuchzahlen) der Grundbuchsgesuche. Auch die Urkundensammlung kann schon teilweise elektronisch eingesehen werden. Die Umstellungsdaten sind auf der Homepage des BMJ ersichtlich, eine rückwirkende Umstellung in die Vergangenheit erfolgt jedoch nicht. Zu den Hilfseinrichtungen gehört die Grundbuchsmappe (eine Landkarte, die die örtliche Lage der Grundstücke und ihre Grenzen und ihre Nummern wiedergibt, ab der Grundbuchsnovelle 2008 abgeschafft - nunmehr Einsicht beim Vermessungsamt, de facto Einsicht schon jetzt in die elektronische digitale Katastermappe), ferner ein Grundstücksverzeichnis, ein Straßenverzeichnis und ein Personenverzeichnis. Die Einsichtnahme in das Personenverzeichnis ist jedoch durch das Grundbuchumstellungsgesetz beschränkt.

Überblick über Grundbuch neu