Grundbuchsrecht "Österreich"

Mit vorliegendem Beitrag erscheint im Immobilien-Kosmos erstmals ein österreichisches "Schmankerl". Der Artikel gibt ein freundlicherweise von Mag. DDr. Ludwig Bittner überlassenes Lehrskript wieder. Der Beitrag behält die ursprüngliche Vorlesungsform bei. Vorab zwei Hinweise: 1. Der Beitrag bildet den Sachstand des ersten Halbjahres 2009 ab. 2. Die Vorlesung richtete sich an Studieneinsteiger.

I Einleitung

Boden ist knapp und unentbehrlich zur Befriedigung menschlicher Grundbedürfnisse. Sein Wert steigt daher tendenziell, auch im Hinblick darauf, dass grundsätzlich das Eigentum an Gebäuden auch dem Eigentum am Grundstück folgt (Ausnahmen: Superädifikat, Baurecht). Des Wertes wegen bestehen besondere Sicherheitserfordernisse des Rechtsverkehres mit dem Boden und dinglichen Rechten an ihm (insbesondere Klarheit über Eigentum und Bodenkredit).

International besteht daher eine Tendenz zu einer praktikablen Absicherung der Rechte des Erwerbers, damit aber auch des Rechtsinhabers, in der Regel über Register, die entweder die Kette der Rechtsgeschäfte oder gleich die sich aus den Rechtsgeschäften ergebende Rechtslage ausweisen. Diese Register können amtlich oder im Extremfall wie in den USA, wo der Liegenschaftsverkehr versicherungsrechtlich abgesichert wird, auch privat geführt werden. Die Funktionsfähigkeit (Verlässlichkeit der Register) setzen voraus:

  1. einen Eintragungszwang,
  2. die Prüfung des Vormannes im Verfahren (in Österreich zwar im Grundbuch, jedoch nicht bei der Urkundenhinterlegung bei Bauwerken),
  3. die freie Zugänglichkeit der Register (formelles Publizitätsprinzip) und damit der Schutz des Vertrauens des Redlichen auf die Richtigkeit der Eintragungen,
  4. schließlich das Vorliegen eines geschlossenen Systems der Landvermessung im Zusammenhang mit planmäßigem Festhalten der Vermessungsdaten.

Die Führung der Grundbücher ist nach dem Personal- oder Realfoliensystem möglich. Nach dem Registerinhalt unterscheidet man Register, die nur Hinweise auf abgeschlossene Rechtsgeschäfte enthalten und es dem Benützer überlassen, die wahre Rechtslage zu erheben oder die vollständigste Form, die Grundbücher im engeren Sinne, die den Rechtserwerb erst durch Eintragung schaffen. Hier hat das Grundbuchsamt auf Grundlage des Gesetzes im Rahmen der Anträge, der amtswegigen Wahrnehmungen und des Grundbuchstandes die durch Urkunden nachgewiesenen Rechtsänderungen in der Form einzutragen, dass aus dem Hauptbuch der Stand der bücherlichen Rechte hervorgeht.

Prinzipien des österreichischen Grundbuchsrechtes:

  1. Geschlossener Katalog der dinglichen Rechte und damit der bücherlichen Rechte,
  2. Realfoliensystem mit Gutsbestandsblatt, Eigentumsblatt und Lastenblatt (A, B, C-Blatt),
  3. Buchmäßige Abhängigkeit vom eingetragenen Vormann, Prüfung der Erwerbsurkunden. Diese müssen formgerecht schriftlich errichtet werden,
  4. Rangprinzip, daraus folgt, dass Verbesserungen von Gesuchen unzulässig sind,
  5. Antragsprinzip (amtswegiges Vorgehen nur bei Berichtigung und Bereinigung),
  6. Prinzip der richterlichen Prüfung und Anfechtbarkeit der Erledigung,
  7. Eintragungsprinzip (das dingliche Recht entsteht erst durch die Eintragung),
  8. Geschlossener Katalog der Eintragungstypen (Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung)