5 Schlussbemerkung
Ebenso wie das Sachwertverfahren liefern ertragswertorientierte Ansätze nur in Ausnahmefällen dem Verkehrswert entsprechende Ergebnisse. Dieser Sachverhalt erstaunt nicht. Praktisch lassen sich die zahlreichen zu berücksichtigenden Einflussgrößen schwerlich zu einem Marktpreisen entsprechenden Wert verschmelzen. Ob dieses Manko als tragisch zu betrachten ist, darf bezweifelt werden, sofern man sich dessen bewusst ist und aus dem Marktgeschehen abgeleitete Zu- und Abschläge einkalkuliert.
Die beobachtbare Mittelung sach- und ertragswerttheoretisch hergeleiteter Ergebnisse schafft hingegen weder erhöhte Genauigkeit noch gesteigerte Marktnähe. Sie führt ins Niemandsland. Selbst wenn die fallbezogen unterschiedliche Eignung beider Verfahren außer acht gelassen wird, stellt sich die Frage, inwiefern eine Durchschnittsbildung zweckdienlich sein sollte. Zum Verkehrswert führt sie lediglich zufällig.
Sachverständig angewandt, liefern betriebswirtschaftlich und bautechnisch ausgerichtete Verfahren Näherungswerte, die als Grundlage der Verkehrswertermittlung gute Dienste zu leisten vermögen. - Einschränkend festzustellen ist gleichwohl, dass das Sachwertverfahren mit Blick auf die an sich interessierende Marktgängigkeit von Immobilien teils irrational anmutet. Zwar ist von mehr als "akademischem Interesse", insofern es anzeigt, ob die Anschaffungskosten jeweiliger Objekte über oder unter deren rein materiellem Wert bzw. ihren Wiederbeschaffungskosten liegen. Dennoch sollte es m. E. im Rahmen einer marktgerichteten Wertermittlung weit in den Hintergrund treten.
Gutachterliches Erfahrungswissen und Fingerspitzengefühl entscheiden darüber, ob letztlich marktnahe Ergebnisse vorliegen. Daran werden auch verfeinerte empirische Grundlagen wenig ändern.
Nach vereinheitlichten Maßstäben ermittelte, über Rechnernetzwerke abrufbare Daten führen künftig zu erhöhter Entscheidungssicherheit; implizit bedeutet dies, dass Sach- und Ertragswertverfahren mehr und mehr zugunsten des unmittelbaren Vergleichs in den Hintergrund treten.