4.3.10 Ertragswertsplitting
Wie eingangs dargelegt, verzinsen sich Grund und Boden im Sinne eines Dauerertrages, während bauliche Anlagen nur zeitlich befristete Erträge zulassen. Die verfahrenstechnischen Folgen liegen auf der Hand: Boden- und Gebäudeertrag sind zunächst getrennt zu erfassen. Daraus leitet sich ein mehrstufiges Vorgehen ab.
Bodenwert
mal
Liegenschaftszinssatz (in %)
gleich
Bodenertrag
Dieser Bodenertrag ist nun vom berechneten Reinertrag abzuziehen.
Reinertrag
minus
Bodenertrag
gleich
Gebäudeertrag I
Der so ermittelte Gebäudeertrag I ist um die für Reparaturanstau bzw. Modernisierungsvorlage anzusetzenden Beträge zu bereinigen.
Gebäudeertrag
minus
Reparaturanstau bzw.
plus
Modernisierungsvorlage
gleich
Gebäudeertrag II
Gebäudeertrag II zuzüglich Bodenwert ergibt den Ertragswert.
Gebäudeertrag II
plus
Bodenwert
gleich
Ertragswert
Die Ertragswertsplittung erweist sich vorrangig bei Restnutzungsdauern von weniger als 30 Jahren als erforderlich. Je jünger ein Gebäude, desto geringeres Gewicht entfaltet der Bodenertrag.