4.3.8 Restnutzungsdauer
Zu trennen sind wirtschaftliche und technisch-technologische Lebensdauer von Immobilien. Bewertungstechnisch ist die jeweils kürzere Restnutzungsdauer anzusetzen - in der Regel die wirtschaftliche.
Die Gesamtnutzungsdauer von Gewerbeobjekten (Lager- und Produktionshallen) ist zwischen 50 und 60 Jahren zu veranschlagen, jene von Geschäftshäusern und Ladenlokalen zwischen 60 und 80 Jahren. Im Bereich von Mietwohnhäusern gelten 80 bis 100 Jahre als Richtwert, bei nicht massiven Fertighäusern rund 60 Jahre.
Erfahrungsgemäß werden diese Lebensspannen meist erheblich überschritten, da sich die Lebensdauer durch Modernisierungsmaßnahmen verlängern lässt (Verlängerungsprinzip) bzw. das Gebäude gleichsam verjüngt wird (heute gültiges Verjüngungsprinzip).
Verkürzungen der Restnutungsdauer können im Gefolge nicht zu behebender, also substantieller Baumängel oder -schäden auftreten. Unter Bauschäden sind einerseits infolge baulicher Mängel und übermäßigen Reparaturanstaus auftretende Schäden zu verstehen. Andererseits zählen hierzu durch äußere Einwirkungen hervorgerufene Schäden (Bergschäden usf.). Ist eine mangel- oder schadensbedingte Verkürzung der Restnutzungsdauer zu unterstellen, wird der Vervielfältiger anhand dieser verkürzten Restnutzungsdauer berechnet.
Grundsätzlich gilt, dass Restnutzungsdauern junger Gebäude schwerer zu bemessen sind als jene alter Bausubstanz. Schwierigkeiten ergeben sich daraus allerdings nicht, da fehlerhafte Ansätze bei langen Restnutzungsdauern kaum auf das Ertragswertergebnis durchschlagen.
4.3.9 Reparaturanstau
Wirtschaftsgüter unterliegen nutzungsbedingtem Verschleiß, der als wertmindernde Größe zu begreifen ist. Wie oben dargelegt, lässt sich die Restnutzungsdauer einer Immobilie durch Modernisierungen verlängern. Notwendige Reparaturen bzw. Erhaltungsaufwendungen tun dies hingegen nicht; ihre Vornahme begründet vielmehr die als üblich zu betrachtende Nutzungsdauer.
Je länger Reparaturen unterbleiben, desto wahrscheinlicher wird deren Notwendigkeit. Zugleich steigt der voraussichtliche finanzielle Aufwand. Bewertungstechnisch erweist es sich als sinnvoll, nur jenen (geschätzten) Kostenanteil in Abzug zu bringen, der notwendig ist, den vormaligen Wert zu erhalten (Erhaltungsaufwand).
Da manche Reparaturmaßnahme eine Steigerung des Ertrags- bzw. Verkehrswertes bedingt, also als wertbildende Maßnahme zu begreifen ist (z. B. eine moderne Heizung), sind damit verbundene Kosten gleichsam auszublenden.