4.3.3 Reinertrag
Der Reinertrag ergibt sich, wird der Rohertrag um anfallende Bewirtschaftungskosten gemindert. Zum Rohertrag zählen alle aus der Nutzung von Grund und Boden sowie der baulichen Anlagen entstehenden Einnahmen. Einmal also die Mieten, daneben aber auch sonstige mieterseitige Leistungen. Umlagen stellen im allgemeinen keinen Bestandteil des Rohertrags dar. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus Betriebskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallrisiko und Instandhaltungskosten. Auch Abschreibungen fallen unter den Begriff der Bewirtschaftungskosten. Da sie sich im Reinertrags-Vervielfältiger verrechnet finden, stellen sie jedoch keinen gesondert auszuweisenden Kostenfaktor mehr dar.
3.3.4 Verwaltungskosten
Jeweilige Verwaltungskosten hängen von verschiedenen Faktoren ab. Zu nennen sind beispielsweise Nutzungsart, Zahl der Mietparteien, Mietpreisniveau, Größe der Nutzungseinheiten, Ortsgröße oder der Status von Lage und Mietern. Die Verwaltungskosten lassen sich in EUR pro Einheit oder in % des Rohertrags angeben. Je nach Region dürften sie sich auf 4 bis 7 % des Rohertrages belaufen.
4.3.5 Betriebskosten
Hierunter fallen dem Eigentümer laufend entstehende Kosten, die sich aus dem Eigentum bzw. dessen Nutzung ergeben, beispielsweise Aufwendungen für Grundsteuer, Wasserver- und -entsorgung, Gartenpflege, Haftpflicht- und Sachversicherung, Müllabfuhr, Hausmeister usf. Auf die Mieter umgelegte Kosten stellen in der Regel durchlaufende Posten dar und sind deshalb auszublenden.
Hierunter fallen dem Eigentümer laufend entstehende Kosten, die sich aus Eigentum bzw. dessen Nutzung ergeben, beispielsweise Aufwendungen für Grundsteuer, Wasserver- und -entsorgung, Gartenpflege, Haftpflicht- Sachversicherung, Müllabfuhr, Hausmeister usf. Auf Mieter umgelegte Kosten stellen in der Regel durchlaufende Posten dar sind deshalb auszublenden.
4.3.6 Instandhaltungskosten
Bei Immobilien ist ein kalkulatorischer Werteverzehr anzusetzen. Werterhaltende Maßnahmen können auch bei ordnungsgemäßer Bauausführung nach wenigen Jahren fällig werden. Zu unterscheiden sind regelmäßige Instandhaltungskosten und in größeren Intervallen anfallende Arbeiten. Je nach Alter, Nutzungsintensität, technischem Standard und Größe des Objektes sind hierfür sehr unterschiedliche Kosten anzusetzen. Die Instandhaltungskosten sind auf Grundlage der Restnutzungsdauer jeweiliger Verschleißteile zu berechnen. Hervorzuheben ist, dass die Instandhaltungskosten eine gewichtige Fehlerquelle bergen. Instandhaltungssätze (im Rohertrag enthaltene Pauschalen) gründen auf historischen Kosten. Die Preisentwicklung des lohnintensiven Bau- und Baunebengewerbes bleibt unberücksichtigt, weil verfahrenstechnisch konstante Einnahmen und Ausgaben zu unterstellen sind. In der Regel übersteigen tatsächlich aufzuwendende Instandhaltungskosten den kalkulatorischen Ansatz erheblich. Infolge dessen klaffen vorausgesetzter und tatsächlicher Reinertrag auseinander.
4.3.7 Mietausfallrisiko
Bei Wohngebäuden werden üblicherweise 2 % des Rohertrages angesetzt, bei Gewerbeimmobilien 3 %; beispielsweise bei hoher Mieterfluktuation können auch 4 % und mehr als angemessen betrachtet werden. - So die lange anerkannte "offizielle Linie". Tatsächlich erweisen sich mehr und mehr Gebäude (und Lagen) als nicht mehr bzw. allenfalls eingeschränkt marktgängig, im Marktquerschnitt sinken die mietvertraglichen Laufzeiten zunehmend, Mieter werden gleichsam mobiler, fordernder, flexibler. In Regionen demographisch - und damit implizit wirtschaftlich - negativer Entwicklung steigen die Mietausfallrisiken sprunghaft an. - Dies über alle Immobiliensegmente hinweg (Hintergrundinformationen finden sich u. a. in entsprechenden Kapiteln des Artikels "Immobilien als Assetklasse").