4.3.2 Liegenschaftszinssatz (neuerdings "Kapitalisierungszinssatz")
Das Ertragswertverfahren erweist sich in mehrfacher Hinsicht als problematisch. Es gründet auf marktfernen Annahmen, wie preislich unverändertem Boden- und Verkehrswert während der Restnutzung, konstantem Reinertrag bzw. über die Nutzungsdauer gleichbleibendem Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben. Vergleichsweise brauchbare Ergebnisse liefert das Verfahren dann, wird ein realistischer Liegenschaftszinssatz angesetzt. Dieser bildet den Dreh- und Angelpunkt sachgerechter Wertbemessung. Er setzt sich aus Wertsteigerung und unmittelbarer Verzinsung zusammen.
Ein wirklichkeitsgerechter Liegenschaftszinssatz lässt sich errechnen, indem in die Ertragswertformel tatsächliche Kaufpreise eingesetzt werden. Das Ertragswertverfahren wird gleichsam umgekehrt. Nach zweckentsprechender Umformung der Ertragswertformel ergibt sich nachstehende Gleichung:
L = (R - B * L) * (1 - (1 + L) -n) / (EW - B + RA)
L = Liegenschaftszins (Dezimale), EW = Ertragswert, R = Reinertrag, RA = Reparaturanstau, B = Bodenwert, n = Restnutzungsdauer
Einen ersten Näherungswert für den Liegenschaftszinssatz bildet das Verhältnis von Reinertrag und Kaufpreis (z. B. 54.000 : 900.000 = 0,06) ab. Dieser Wert wird als Testgröße in obige Formel eingesetzt und der Ertragswert durch einen Kaufpreis ersetzt. So ergibt sich ein genauerer Wert des Liegenschaftszinssatzes. Nur selten werden Testgröße und abgeleiteter Rechenwert im ersten Anlauf (nahezu) gleich sein. Ist dies nicht der Fall, wird der Rechenwert zur neuen Testgröße; das Verfahren wird wiederholt, bis eine innerhalb definierter Grenzen liegende Übereinstimmung zwischen Testgröße und sich ergebendem Wert des Liegenschaftszinssatzes erreicht ist.
Der als angemessen zu bezeichnende Liegenschaftszinssatz hängt von Lage- und Nutzungsmerkmalen des Grundstücks sowie der jeweiligen Nachfrage ab. Grundsätzlich weisen Lagen mit voraussichtlich starkem Anstieg des Verkehrswertes vergleichsweise niedrige Liegenschaftszinssätze auf. Dieser Sachverhalt leitet sich aus Grundsätzen der Rentenberechnung ab: Niedrige Verzinsung bedingt einen hohen Multiplikator und damit einen hohen Wert. Gleiches gilt vice versa. Für bundesdeutsche Toplagen des Bürosektors kann eine Spanne zwischen jährlich 4,0 und 5,5 % als Richtwert betrachtet werden. Weniger begehrte Standorte bzw. Gebiete mit nur geringem Wertzuwachs kennzeichnen höhere Liegenschaftszinssätze bzw. Renditen. Folgende Übersicht bietet einen groben Orientierungsrahmen zum Liegenschaftszinssatz verschiedener Nutzungen (Angaben nach Stanningel, Kremer & Weyers: Beleihungsgrundsätze für Sparkassen, Stuttgart 1984 und Gerardy & Möckel: Praxis der Grundstücksbewertung, München. Zitiert aus Rössler et al. (op. cit.).
| Nutzungsform | Liegenschaftszinssatz |
| Einfamilienhausgrundstücke |
2,0 - 3,5 |
| Zweifamilienhausgrundstücke | 3,5 - 4,0 |
| Mietwohngrundstücke | 4,0 - 5,0 |
| Mischnutzungsgrundstücke (< 50 Gewerbeanteil) |
4,5 - 5,0 |
| Mischnutzungsgrundstücke (> 50 Gewerbeanteil) | 5,0 - 5,5 |
| Lagerhallen (Speditionen) | 6,0 - 7,0 |
|
Büro- und Geschäftshäuser |
6,0 - 6,5 |
| Gaststätten, Hotels | 6,5 - 7,0 |
| Freizeiteinrichtungen, Parkhäuser, Tankstellen | 6,0 - 7,5 |
| Verbrauchermärkte, Einkaufszentren, Warenhäuser | 6,5 - 7,5 |
| Fabrikationshallen | 6,5 - 8,0 |
| Fabriken, spezialisierte Produktionseinrichtungen | 7,5 - 9,0 |
Anzumerken ist, dass der Ertragswert selbst bei Ansatz korrekt ermittelter Liegenschaftszinssätze um plusminus 20 % von tatsächlichen Preisen abweichen kann.