4.3 Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren richtet sich auf fremdgenutzte bzw. renditeorientierte Immobilien, die üblicherweise als Kapitalanlage gehandelt werden. Hierunter fallen Bürogebäude, Ladenlokale oder Mehrfamilienhäuser.
Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, nämlich dem Bodenwert und dem Ertragswert baulicher Anlagen. Abgesehen von Sonderfällen, wie Strandgrundstücken in Zehrungsgebieten, sind Grund und Boden als dauerhaft bestehende Ertragskomponente zu betrachten. Ihm ist eine ewige Rente zuzusprechen. Für Bauwerke gilt dies nicht; sie besitzen bautechnische und nutzungsspezifische Lebensspannen bzw. je nach Alter unterschiedliche Restnutzungsdauern. Der baulichen Anlagen zurechenbare Ertragsanteil ist als Jahresbetrag einer befristeten Rente zu begreifen. Da der Gebäudewert mit kürzer werdender Restnutzungsdauer sinkt, ist sein Zeitwert abzuschreiben. In Einklang mit Grundsätzen der Zinseszinsrechnung sind Rücklagen zu bilden. Da Alterswertminderungen (meist) progressiv verlaufen, sind von Jahr zu Jahr steigende Rücklagebeträge erforderlich. Ihre Höhe muss gewährleisten, dass der zu jedem Zeitpunkt ermittelte Gebäudewert während der verbleibenden Restnutzungsdauer angesammelt wird. Gleichzeitig soll sich der Gebäudezeitwert angemessen verzinsen. Der Zeitwert baulicher Anlagen ist also über einen auf den Gebäudereinertrag bezogenen Vervielfältiger zu ermitteln. Dieser lässt sich mittels folgender Formel berechnen:
V = (1 - (1 + L)-n) / L
V = Vervielfältiger, L = Liegenschaftszins in %, n = Restnutzungsdauer
Die Ertragswertberechnung gründet auf einer Reihe zu berücksichtigender Bestimmungsgrößen, namentlich Abschreibung, Bodenwert, Liegenschaftszins, Reinertrag, Reparaturanstau und Restnutzungsdauer. Die wirtschaftliche Abschreibung wird verfahrenstechnisch im Vervielfältiger über die Restnutzungsdauer berücksichtigt.
4.3.1 Bodenwert
Der Bodenwert wird - sofern möglich - nach Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Im Rahmen einer Wertermittlung aus dem Ertrag geltend zu machende Vorbehalte wurden bereits dargelegt.
Unter ertragswertorientierten Gesichtspunkten ist zu prüfen, ob ein bezogen auf die (ideale) Nutzung übergroßes Grundstück vorliegt. In einem Folgeschritt wird ermittelt, ob das Grundstück nach Zuschnitt und rechtlicher Stellung eine Aufspaltung in zwei nutzbare Parzellen zulässt. Liegt beispielsweise ein 1.600 qm großes Einfamilienhausgrundstück vor, kann es bei entsprechenden Rahmenbedingungen in zwei Parzellen zu je 800 qm aufgespalten werden. Sachlogisch begründet liegt in solch einem Fall ein insgesamt höherer Grundwert vor als bei Ansehung als Einheit von 1.600 qm.
Zur Erinnerung: Bei überdurchschnittlich großen Parzellen ist ein niedrigerer Quadratmeterpreis anzusetzen. Ausnahmen von dieser Regel sind etwa bei Prestigelagen denkbar, in denen übergroße Grundstücke zu Repräsentationszwecken dienen können. Im Ertragswertverfahren wird nur der nutzungstypisch benötigte Grundstücksanteil berücksichtigt. Die abgespaltene Fläche wird anhand des Vergleichswertverfahrens bewertet. Der Verkehrswert setzt sich somit aus zwei unterschiedlich bewerteten Teilen zusammen.