4.2.4 Baukostenindex
Werden ermittelter Raumpreis und umbauter Raum (in qm) multipliziert und die Baunebenkosten zugerechnet, ergibt sich der Neubauwert zu Kosten des gewählten Bezugsjahres. Der Neuwert zum Bewertungsstichtag errechnet sich durch Multiplikation dieses Betrages mit einem Teuerungsfaktor. Dieser leitet sich aus dem Baukostenindex ab, indem aktueller Indexwert und Stand des Bezugsjahres durcheinander geteilt werden. Dabei bildet letzterer den Nenner. Um den aktuellen Ist-Wert des Gebäudes zu erhalten, sind altersbedingte Wertminderung, Reparaturanstau oder Modernisierungsvorlage sowie eventuelle Baumängel und -schäden einzubeziehen (Der Ausdruck Modernisierungsvorlage stellt vermutlich eine Wortneuschöpfung dar. Er bezeichnet Fälle, in denen Modernisierungen gleichsam vorweggenommen wurden).
4.2.5 Alterswertminderung
Die Alterswertminderung kann anhand verschiedener Tabellen unterschiedlicher Progression bestimmt werden, von denen drei skizziert seien. Der Abschreibungstabelle nach Ross liegt die Annahme zu Grunde, dass der Gebäudewert nicht linear abnimmt, sondern mit wachsendem Alter ein jährlich steigender Betrag anzusetzen ist. Die Wertminderung errechnet sich nach folgender Formel:
50 * (Gebäudealter2 / Lebensdauer2 +
Gebäudealter / Lebensdauer)
Die progressivere parabolische Abschreibung findet bevorzugt bei geringwertig ausgestatteten Gebäuden mittleren Beanspruchungsgrades Anwendung (z. B. Silos, Lager- und Landwirtschaftshallen, mäßig beanspruchte Industriebauten usf.).
Die lineare Abschreibung liefert bei schlechtem baulichen Unterhalt wirklichkeitsnahe Werte, darüber hinaus bei Gebäuden, die funktionsbedingt starker Abnutzung unterliegen (Fabriken usf.).
Bei einem Gebäudealter von beispielsweise 40 Jahren und einer Lebensdauer von 80 Jahren ergibt sich also eine rechnerische Wertminderung von 37,5 %. Die Abschreibung nach Ross eignet sich insbesondere für sorgsam unterhaltene Wohn- und Geschäftshäuser einfacher Ausstattung.