Praktische Grundstücksbewertung (2)

4  Generelle Wertermittlungsverfahren

Der Verkehrswert von Immobilien lässt sich mittels Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren bestimmen bzw. annähern.

4.1  Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei Objekten zur Anwendung, die auf Basis von € pro qm gehandelt werden, insbesondere also bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und normierten Reihenhäusern. Die Methode gründet auf soliden Marktdaten, die nicht immer vorliegen. Im Rahmen einer Wertermittlung anhand des unmittelbaren Vergleichs können vom Ring Deutscher Makler erarbeitete Preisspiegel aufschlussreiche Daten liefern. Als ungeeignet werden hingegen Bezugnahmen auf Immobilienteile örtlicher Zeitungen erachtet. Hier zu findende Angaben lassen in der Regel keine Gruppierung der Objekte zu. Mindestens ebenso gewichtige Vorbehalte gegen ein solches Vorgehen ergeben sich aus der Tatsache, dass hier Preisvorstellungen wiedergegeben werden, die mit tatsächlichen Verkehrswerten teils wenig zu tun haben dürften.

4.2 Sachwertverfahren

Diese Methode zielt auf die Erfassung substanzorientierter Werte ab. Der Sachwert umfasst den Boden- und Gebäudesubstanzwert (Zeitwert) sowie den Wert sonstiger Anlagen. Diese drei Größen werden zunächst getrennt bestimmt und abschließend zu einem Ausgangswert zusammengezogen. Das Verfahren liefert brauchbare Hinweise, stehen Bau- bzw. Erstellungskosten im Mittelpunkt des Interesses. Dies trifft besonders für eigengenutzte Objekte zu.

4.2.1 Bodenwert

Der Bodenwert sollte nach den Regeln des unmittelbaren Vergleiches ermittelt werden. Liegt keine geeignete Vergleichsgrundlage vor, ist ein Rückgriff auf Bodenrichtwerte angezeigt.

4.2.2 Gebäudesubstanzwert

Die Wertermittlung erfolgt meist auf Grundlage von DIN 277, 1950. Den Ausgangspunkt bildet der umbaute Raum in Kubikmeter, ohne Kellersohle. Nicht ausgebaute Bereiche des Dachgeschosses werden gedrittelt einbezogen (teils kommt DIN 277, 1973 zur Anwendung. Diese beruht auf Brutto-Rauminhalten. Im Gegensatz zur DIN 277, 1950 werden hier Kellersohle und Dachgeschoss voll eingerechnet. Sie erbringt also höhere Rauminhalte. Bei angegebenen Raummeterpreisen ist deshalb stets zu prüfen, auf welche Grundlage sie sich beziehen).

Die Preisfindung gestaltet sich rechentechnisch einfach: Ermittelte Kubikmeter multipliziert mit dem jeweils angemessenen Raumpreis gleich Gebäudesubstanzwert. Als problematisch erweist sich jedoch eine meist unzureichende Datenlage. In der Regel fehlen aktuelle Vergleichswerte nach Bauklassen, Hausformen etc. In der Praxis werden mehrheitlich Raummeterpreise des Jahres 1913 als Bezugsgröße verwendet – ein Umstand, der zwangsläufig Verzerrungen bedingt, weil seither bautechnische Wandlungen stattfanden. Abgesehen davon führt das Verfahren nur über Umwege zu brauchbaren Aussagen, da logischerweise ein Teuerungsfaktor benötigt wird, um eine wirklichkeitsnahe Preisfindung zu gewährleisten. Ohne Tabellen geht hier wenig. Soweit möglich sollte die Bewertung anhand von Tabellen erfolgen, die Bauten in einzelne Raumpreissegmente (Gewerke) aufgliedern und diese wiederum verschiedenen Ausführungsklassen zuordnen. Dieses Verfahren gestattet eine gewichtete Bewertung.

Unschwer nachvollziehbar beeinflussen bauliche Merkmale, wie Hausform, Flächenzuschnitt inhäusiger Bereiche und Ausstattungsniveau den Raummeterpreis. Die Ausformung dieser Bestimmungsgrößen hängt wiederum vom Nutzungszweck der Gebäude ab. Beispielsweise erweisen sich kleine Wohneinheiten hohen Ausstattungsniveaus angesichts vergleichsweise hoher Baunebenkosten als relativ teuer. Auch auf kleine Gesamtfläche umzurechnende Sanitärbereiche wirken preissteigernd. Die höchsten Raumpreise stellen sich also bei kleinen, einstöckigen, nicht unterkellerten Bauten mit Flachdach ein, die niedrigsten bei Satteldachgebäuden mit Vollunterkellerung. Besonders große Raumpreis-Spannen ergeben sich innerhalb der Gruppe von Ein- und Zweifamilienhäusern, während vorwiegend nach Kosten-Nutzen-Gesichtspunkten (ertragswertorientiert) errichtete Mietwohngebäude bzw. Mehrfamilienhäuser mehrheitlich vergleichsweise geringfügige Bandbreiten aufweisen.

4.2.3 Baunebenkosten

Als Baunebenkosten sind Finanzierungs-, Planungs- und Genehmigungskosten sowie Versicherungsaufwand etc. anzusprechen. Es handelt sich um Vorleistungen, die sich nicht materiell im Baukörper niederschlagen. Die Baunebenkosten bewegen sich im Regelfall zwischen 12 und 15 % der reinen Baukosten. Sie steigen mit zunehmendem Ausführungs- und Ausstattungsniveau. Da stets ein Sockelbetrag anfällt, sinken die anteiligen Baunebenkosten je Flächeneinheit mit wachsender Größe jeweiliger Bauvorhaben.