3.2 Mittelbarer Vergleich über Bodenrichtwerte
Teils sehr brauchbare Informationen sind Bodenrichtwertkarten zu entnehmen, die Stadt- bzw. Gemeindegebiete in Richtwertzonen aufgliedern. Bodenrichtwerte werden auf Grundlage von Kaufpreissammlungen ermittelt. Sie spiegeln durchschnittliche Lagewerte (pro qm) von gebietstypischen Grundstücken wider. Im Sinne der Wertermittlungsverordnung 1988 eigenen sich solche Richtwerte zur Wertermittlung, die örtlichen Verhältnissen entsprechend, mit Rücksicht auf Lage und Entwicklungszustand gegliedert sowie nach Art und Maß baulicher Nutzung, dem Erschließungsgrad und vorherrschenden Grundstückszuschnitten ausreichend bestimmt sind. Bodenrichtwerte sind naturgemäß nur für Räume zu ermitteln, in denen von gebietstypischen Grundstücken gesprochen werden kann. Für Hauptgeschäfts- und Nebenzentren von Großstädten gilt dies nicht.
Die Aussagekraft von Bodenrichtwerten unterscheidet sich fallweise erheblich - ein Grundproblem der Mittelwertbildung. Differieren einfließende Einzelpreise stark, so sind ermittelte Bodenrichtwerte als nicht oder nur eingeschränkt zweckdienlich zu betrachten. Je geringer die Standardabweichung, desto aussagekräftiger stellen sie sich dar. Da Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte wiedergeben, sind besondere Merkmale jeweiliger Bewertungsgrundstücke in Form von Zu- und Abschlägen zu erfassen.
3.3 Wertermittlung über den mutmaßlichen Ertrag
Bei diesem Verfahren wird der geschätzte Reinertrag eines Grundstückes um den Ertragsanteil eines imaginären Gebäudes vermindert, der verbleibende Bodenertrag kapitalisiert. Hierzu ein Beispiel: Angenommene Gebäudekosten = 500.000 €, Reinertrag des Grundstücks = 30.000 €, Zinssatz = 4 %.
Anhand dieser Eckwerte errechnet sich der Gebäudeertragsanteil: 500.000 € * 4 100 = 20.000 €. Der Bodenertragsanteil beläuft sich auf 10.000 € (Grundstücksreinertrag minus Gebäudeertrag). Bei einem Zins von 4 % ergibt sich ein Kapitalisierungsfaktor von 25 bzw. ein Bodenwert von 250.000 € (25 * 10.000).
Unschwer ersichtlich, gründet dieses Verfahren auf ungesicherten Annahmen (Rohertrag bzw. Miete, Zins, Baukosten); damit ist es fehlerträchtig. Es setzt zudem voraus, dass Sachwert des Neubaus und Ertragswert weitgehend identisch sind - eine nicht notwendig erfüllte Bedingung. Als entscheidender Schwachpunkt dieses Verfahrens erweist sich der starke Einfluss des Ertrages auf den Bodenwert. Dies führt dazu, dass bei Nachbargrundstücken mit übereinstimmenden Wertfaktoren (Lage, Beschaffenheit, statthaftes Nutzungsmaß), aber unterschiedlichen Reinerträgen rechnerisch differierende Bodenpreise zustande kommen. Infolge unterschiedlichen Reinertrages anzunehmende Wertunterschiede der Grundstücke sind jedoch den baulichen Anlagen zuzuschreiben.