3 Verfahren der Bodenwertermittlung
Die Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke kann auf verschiedene Weise vorgenommen werden. In Betracht kommen vorrangig drei Verfahren:
3.1 Unmittelbarer Vergleich
Das theoretisch sauberste Verfahren der Verkehrswertermittlung bildet der unmittelbare Bezug auf gemittelte Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke. Das leuchtet ein, soll der berechnete Verkehrswert doch die Sicht des Marktes widerspiegeln.
Die Aussagefähigkeit des unmittelbaren Vergleichs steht und fällt mit der Güte verfügbaren Zahlenmaterials. Je mehr wertbildende Faktoren der Vergleichsgrundstücke übereinstimmen, je dichter und zeitnäher die Datenbasis, desto verlässlichere Ergebnisse sind zu erwarten. Hier stellen sich drei Kernfragen: 1. Wo endet die Vergleichbarkeit von Grundstücken? 2. Sind Unterschiede im Bereich der Wertfaktoren bewertungstechnisch ausgleichbar? 3. Welche Zahl von Vergleichspreisen ist erforderlich?
Die als ausreichend zu bezeichnende Zahl von Vergleichspreisen hängt von der Qualität des Materials ab. In einer hinsichtlich der Wertfaktoren weitgehend homogenen Reihenhaussiedlung können bereits fünf Vergleichspreise zuverlässige Ergebnisse liefern, in anderen Fällen werden auch 20 eine schwankende Grundlage bieten. Wird bedacht, dass selbst in einheitlich geplanten Siedlungen Exposition, Verkehrswegeführung, das Nebeneinander von Eck- und Reihenlagen usf. zu erheblichen Unterschieden führen, verdeutlichen sich dem Verfahren innewohnende Schwierigkeiten. Eine sachgerechte Bewertung setzt erhebliches Erfahrungswissen voraus, zumal sich zwar Unterschiede im Bereich von Grundstücksgröße und baulichem Nutzungsmaß rechnerisch erfassen und anpassen lassen, Abweichungen von Lage oder Bodenbeschaffenheit aber nur anhand geschätzter Werte auszugleichen sind. Hier zeigt sich, dass ausschließlich auf Zahlenmaterial gestützte Bewertungen kritisch zu würdigen sind. Tatsächlich sollten dem Gutachter die Vergleichsgrundstücke bekannt sein. Nur in sehr einfach gelagerten Fällen werden sich Vergleichswerte anhand nachstehender Formel bzw. darauf gründender Mittelwertbildung berechnen lassen.
V = K * VB / VV
V = Vergleichswert; K = Kaufpreis des Vergleichsgrundstückes; VB = Vergleichskriterium des Bewertungsobjektes; VV = Vergleichskriterium des Vergleichsobjektes.
Folgendes Beispiel verdeutlicht das Berechnungsschema: Grundstück 1 umfasst 1.000 qm und kostet 100.000 €, Grundstück 2 verfügt über 800 qm Fläche und kostet 88.000 €. Das Bewertungsgrundstück besitzt eine Fläche von 900 qm. Gesucht ist der angemessene Preis.
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Vergleichsfall 1: |
100.000 * 900/ |
1.000 = |
90.000 |
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Vergleichsfall 2: |
88.000 * 900/ |
800 = |
99.000 |
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Mittelwert: |
(90.000 + 99.000) / |
2 = |
94.500 |
Gerundet ist der Preis des Bewertungsgrundstückes also bei 94.000 € anzusetzen.
In angeführtem Beispiel liegt eine gute Vergleichbarkeit der Grundstücke vor. Wo die Grenzen dieser Vergleichbarkeit verlaufen, lässt sich nicht mit mathematischer Genauigkeit bestimmen. Nach verbreiteter Auffassung sind Grundstücke vergleichbar, bewegen sich erforderliche Zu- und Abschläge in einer Größenordnung von höchsten 30 bis 35 %. Dieser Haltung kann nicht vorbehaltlos zugestimmt werden, wenngleich sie etwa von Rössler et al. (1990) unterstützt wird. Ein von genannten Autoren hierzu zitiertes Urteil des Berliner Kammergerichtes besticht durch sprach- und sachlogisch verblüffende Formulierungen. Bezüglich Zu- und Abschlägen führt es aus: Mit ihrer Hilfe können jedoch nicht alle Grundstücke miteinander vergleichbar gemacht werden, sondern nur die, bei denen die Zu- oder Abschläge die Größenordnung von höchstens 30 % oder allenfalls 35 % nicht übersteigen. Die Notwendigkeit von Korrekturen in Höhe von 40 % und mehr zeigt dagegen, dass die angeblich vergleichbaren Grundstücke in Wahrheit nicht miteinander verglichen werden können. Um gewählte Ausdrücke beizubehalten, ist festzustellen: Muss Vergleichbares erst vergleichbar gemacht werden, ist es nicht vergleichbar. Auffallend auch, dass zwischen dem auf allenfalls 35 % überhöhten Superlativ (höchstens) und der nachfolgenden Aussage nochmals knapp 5 % unerklärter Vergleichbarmachung liegen. Ausgehend von einer normierten Vergleichsbasis bedeutet dies eine Spanne von 70 % und mehr! Diese Einschätzung muss als Ausdruck und Anerkenntnis unzureichender Datenverfügbarkeit und -aufbereitung gedeutet werden. Die Aufgabe, Vergleichsgrundlagen zu schaffen, setzt neben ausgebildetem Personal ein rechnergestütztes Vorgehen voraus. Beide Vorgaben sind nur bedingt erfüllt. Insbesondere die von der Wertermittlungsverordnung 1988 geforderte Erstellung von Bodenpreisreihen (Indexreihen) durch die Gutachterausschüsse wird flächendeckend nicht befriedigend zu lösen sein. Dieser Sachverhalt entfaltet Tragweite, da zeitnahe Vergleichspreise häufig nicht oder in nur ungenügender Zahl verfügbar sind.