2.3 Besondere Grundstücksmerkmale
Hierunter fallen Lagemerkmale, wie Verkehrsanbindung oder infrastrukturelle Ausstattung des Nahbereiches. Weitere Bewertungskriterien bilden Grundstücksgröße und -zuschnitt, Reliefenergie, Bodenbeschaffenheit, gegebenenfalls auch die Exposition.
2.3.1 Grundstücksgröße
Erfahrungsgemäß sinkt der Quadratmeterpreis von Bauland für Eigenheime, überschreiten Grundstücke eine ortstypische Größe. Umgekehrt sind tendenziell überdurchschnittliche Preise erzielbar, weisen betreffende Parzellen kleinere Flächen auf. Naturgemäß gilt diese Aussage nur innerhalb gewisser Bandbreiten. Werden standort- und nutzungsabhängig Mindestgrößen unterschritten, sind Wertminderungen zu unterstellen.
Die Wertfindung erfolgt anhand einer Berechnungsformel, die es gestattet, einen Anpassungsfaktor zu bestimmen. Multipliziert mit dem Quadratmeterpreis eines normierten Vergleichsgrundstückes ergibt sich der im Bewertungsfall als angemessen zu bezeichnende Preis - sofern keine wertmindernden Einflüsse zu berücksichtigen sind. Petersen (1993) gibt hierzu folgende Formel an:
y = 14,5122 * x-0,38723
Der Faktor x stellt die Bezugsgröße, also die Fläche des Vergleichsgrundstücks dar (z. B. 800 qm). Es ergibt sich ein auf 800 qm bezogener y-Wert (y800). Der gleiche Rechengang wird wiederholt, indem nun als x die Fläche des Bewertungsgrundstücks (z. B. 1.000 qm) eingesetzt wird. Es errechnet sich y1000. Der gesuchte Anpassungsfaktor folgt aus der Division y1000 : y800. Multipliziert mit dem Quadratmeterpreis des Vergleichsgrundstücks, erhält man den für das Bewertungsgrundstück anzusetzenden Preis pro qm.
Wertmindernd können besondere Eigenschaften eines Grundstückes wirken. Zu nennen sind Altlasten, Gefälle usw. Auch der Grundstückszuschnitt beeinflusst jeweilige Bodenwerte. So weisen schmale, sehr tiefe Parzellen in der Regel eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten auf. Im Rahmen einer Wertbemessung erhalten darüber hinaus rechtliche Gegebenheiten, wie Nutzungsfestsetzung, Geschoss- und Grundflächenzahlen, denkmalschützerische Auflagen usf., Gewicht, da sie über die Art statthafter Nutzung bzw. das zulässige Nutzungsmaß entscheiden.
Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob Bebauung einen gegenüber unbebautem Zustand geringeren Bodenwert bedingt. Gewiss bedeutet eine Bebauung eine käuferseitige Beschränkung, da das Grundstück verringerte Nutzungs- bzw. Bebauungsmöglichkeiten aufweist. Gründe, die für mindere Bodenwerte in bebautem Zustand sprechen, liegen sicherlich dann vor, steht die Bebauung einer Ausschöpfung baurechtlicher Nutzungsspielräume entgegen. Die Auffassung, in solchen Fällen mindere sich lediglich die Verzinsung des Bodens, nicht aber sein Wert, widerspricht marktlogischen Gegebenheiten. Mindere Verzinsung mindert die Zahlungswilligkeit der Anleger. In solchen Fällen teils vorgenommene pauschale Abschläge sind allerdings fragwürdig; sie führen selten zum Verkehrswert, da sie nicht aus dem Markt abgeleitete Hilfskonstrukte darstellen.
2.3.2 Grundstückszuschnitt
Die Form von Grundstücken entscheidet über den Grad ihrer Ausnutzbarkeit. So können baurechtlich zulässige Grund- und Geschossflächenzahlen bei ungünstigem Grundriss möglicherweise nicht oder nur bei erheblichem technischen Mehraufwand verwirklicht werden. Schmale, tiefgeschnittene oder verwinkelte Grundstücke grenzen verschiedene Nutzungen von vornherein aus. Diese Gesichtspunkte beeinflussen den Verkehrswert unmittelbar. Über das Maß der Wertminderung ist im Einzelfall zu befinden. Nun sind tiefe Zuschnitte nicht notwendig als nachteilig einzustufen. So kann große Tiefenentwicklung größere Bauabstände von emissionsbelasteten Verkehrswegen zulassen. In der Regel wird ab einer gewissen Tiefe jedoch zu prüfen sein, ob rückwärtige Grundstücksteile überhaupt sinnvoll nutzbar sind. Der Bodenwert extrem tiefer Grundstücke wird häufig nur über eine zonierte Bewertung bestimmbar sein. Vogels schlägt vor, den Bodenwert anhand folgenden Anpassungsfaktors zu bestimmen:
AF = (1 / Teilwert x) + (1 -(1 / Teilwert x))
* GFZ Bewertungsgrundstück / GFZ Vergleichsgrundstück
Die im Rahmen steuerlicher Einheitsbewertung vorgenommene Aufgliederung in Vorderland (bis 40 Meter), erstes und zweites Hinterland (40 - 80 bzw. über 80 Meter) setzt das Verhältnis jeweiliger Zonenwerte pauschal mit 100, 50 und 25 % fest. Für die marktorientierte Wertermittlung taugen derart feststehende Verhältnisse nur bedingt.
2.3.3 Topographische Merkmale
Topographie (Hangneigung), Bodenbeschaffenheit (Gesteins- / Bodenart / Substrat) sowie hydrologische Verhältnisse beeinflussen einmal den Eignungsgrad eines Grundstücks für verschiedene Nutzungen, zum anderen die Höhe anfallender Baukosten. Starke Hangneigungen beschränken oder vereiteln beispielsweise denkbare Einzelhandelsnutzungen. Nahezu regelhaft lässt sich beobachten, dass gefällsreiche Lagen die Kundenströme selbst in Kernlagen abbrechen lassen. Auch für Speditionsbetriebe sind solche Grundstücke nur bedingt nutzbar oder wertlos. Andererseits eröffnen Hanglagen im Wohnungssektor reizvolle bauliche Gestaltungsmöglichkeiten (Terrassenhäuser usf.). Geringe Baukosten fallen bei ebener Lage auf gut drainiertem, rutschungswiderständigem Untergrund bzw. tiefem Grundwasserspiegel an. Oberflächennahe Stauhorizonte oder in Senkungsgebieten hoher Grundwasserstand erfordern erhöhten technischen Aufwand und wirken kostensteigernd. Extrem widerständigem Untergrund, insbesondere schwerem Schießfels, ist häufig nur mittels Sprengung beizukommen.