2.2.2.2 Umfang baulicher Nutzung
Entscheidenden Einfluss auf den Verkehrswert nehmen verfeinerte Festlegungen. Die wichtigsten sind Grund- und Geschossflächenzahl.
Grundflächenzahlen legen das Verhältnis von Grundstücksfläche und überbaubarer bzw. überbauter Fläche fest. Beispiel: Die Grundfläche beziffert sich auf 600 qm, die Grundflächenzahl auf einen Wert von 0,5. Folglich dürfen 300 qm überbaut werden (600 qm * 0,5). Die Grundflächenzahl kann bei Einfamilienhäusern und Bürotürmen deckungsgleich sein; sie besitzt für sich genommen geringe Aussagekraft.
Geschossflächenzahlen geben an, wie viel umbaute Nutzfläche auf einem Grundstück entstehen darf. Auch sie bezieht sich auf die Grundstücksfläche. Beispiel: Das Grundstück umfasst 600 qm, die Grundflächenzahl ist mit 0,5 angegeben. Es dürfen 300 qm überbaut werden. Je nach Geschossflächenzahl ergeben sich jedoch völlig unterschiedliche Nutzflächen. So bedeutet eine Geschossflächenzahl von 1, dass 600 qm Bruttogeschossfläche statthaft sind; liegt ihr Wert bei 10, dürfen hingegen 6.000 qm geschaffen werden.
Naheliegenderweise wird der Markt in höherem Maße nutzbare Grundstücke bei ansonsten gleichen Merkmalen mit höheren Verkehrswerten bedenken. - Findet sich im Bebauungsplan der Buchstabe Z in Verbindung mit einer römischen Zahl wird festgelegt, wie viele Geschosse gebaut werden dürfen oder müssen. Beispielsweise bedeutet ein fett gedrucktes Z mit der anhängenden Zahl IV, dass vier Etagen gebaut werden müssen. Ist der Buchstabe normal gedruckt, heißt dies, es dürfen bis zu vier Stockwerke errichtet werden.
Der wertbildende Einfluss des statthaften Nutzungsmaßes wird in verdichteten Siedlungsgebieten, insbesondere jedoch in städtischen Kernlagen, höher anzusetzen sein als im ländlichen Raum. Dieser Gesichtspunkt gewinnt im Rahmen eines Vergleichs von Grundstücken mit unterschiedlichen Grund- und Geschossflächenzahlen besonderes Gewicht.
Möglichkeiten, den Einfluss des baulichen Nutzungsmaßes zu ermitteln, bieten Umrechnungskoeffizienten. Kritisch anzumerken ist, dass ein Rückgriff auf Koeffizienten der Wertermittlungs-Richtlinien (1976, Anlage 23) u. a. aufgrund örtlicher Besonderheiten des Grundstücksmarktes nicht vorbehaltlos zu würdigen ist. (3) Marktnähere Ergebnisse liefern von Vogels (1982) angegebene Koeffizienten, die Lage und Art jeweiliger Grundstücke in Form empirisch ermittelter Teilwerte berücksichtigen. Folgende Tabelle bildet sie ausschnitthaft ab.
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Umrechnungskoeffizienten |
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| * Teilwert x GFZ | 1,15 | 1,20 | 1,33 | 1,50 | 1,75 | 2,25 | 3,00 | >5,50 |
| 0,40 | 0,92 | 0,90 | 0,85 | 0,80 | 0,74 | 0,67 | 0,60 | 0,51 |
| ... | ||||||||
| 1,40 | 1,05 | 1,07 | 1,10 | 1,13 | 1,17 | 1,22 | 1,27 | 1,33 |
| 1,50 | 1,07 | 1,08 | 1,12 | 1,17 | 1,21 | 1,28 | 1,33 | 1,41 |
| 1,6 > | 1,08 | 1,10 | 1,15 | 1,20 | 1,26 | 1,33 | 1,40 | 1,49 |
| ... | ||||||||
| 2,0 | 1,13 | 1,17 | 1,25 | 1,33 | 1,43 | 1,56 | 1,67 | 1,82 |
| 2,1 | 1,14 | 1,18 | 1,27 | 1,37 | 1,47 | 1,61 | 1,73 | 1,90 |
| 2,20 | 1,16 | 1,20 | 1,30 | 1,40 | 1,51 | 1,67 | 1,80 | 1,98 |
| <... | ||||||||
| 3,30 | 1,30 | 1,38 | 1,57 | 1,77 | 1,99 | 2,28 | 2,53 | 2,88 |
| 3,40 | 1,31 | 1,40 | 1,60 | 1,80 | 2,03 | 2,33 | 2,60 | 2,96 |
| 3,5 | 1,33 | 1,42 | 1,62 | 1,83 | 2,07 | 2,39 | 2,67 | 3,05 |
Die Teilwerte sind aus folgendem, Rössler et. al. (1990) entnommenen Tableau ersichtlich.
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Teilwerte |
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| *Siedlungstyp Grundstücksart |
Kleines / mittleres Dorf |
Größeres Dorf | Kleinstadt, Randgebiete | Großstadt, Randgebiet | Kleinstadtzentren / Großstadtvororte | Großstadt-Vorortzentren | Großstadtzentren |
| 1-2 Familienhaus bis 60 m Tiefe 61 - 80 m 81 - 100 m 101 - 130 m |
1,15 1,38-1,73 1,50-2,30 2,01-3,45 |
1,20 1,44-1,80 1,56-2,40 2,20-3,60 |
1,33 1,60-2,00 1,73-2,66 2,33-3,99 |
1,50 1,80-2,25 1,95-3,00 2,63-4,50 |
1,75 2,10-2,63 2,28-3,50 3,06-5,25 |
- - |
- - |
| Mietwohn- & Mischnutzung bis 60 m Tiefe 61 - 80 m 81 - 100m 101 - 130 m |
- - |
1,33 1,60-2,00 1,73-2,66 2,33-3,99 |
1,50 1,80-2,25 1,95-3,00 2,63-4,50 |
1,75 2,10-2,63 2,28-3,50 3,06-5,25 |
2,25 2,70-3,38 2,93-4,50 3,94-6,75 |
3,00 3,60-4,50 3,90-6,00 5,25-9,00 |
5,50 6,60-8,25 7,15-11,0 9,63-16,5 |
| Geschäftsgrund bis 60 m Tiefe 61 - 80 m 81 - 100 m 101 - 130 m |
- - |
- - |
1,75 2,10-2,63 2,28-3,50 3,06-5,25 |
2,25 2,70-3,38 2,93-4,50 3,94-6,75 |
3,00 3,60-4,50 3,90-6,00 5,25-9,00 |
5,50 6,60-8,25 7,15-11,0 9,63-16,5 |
10,0 12,0-15,0 13,0-20,0 17,5-30,0 |
Folgendes Beispiel verdeutlicht die Vorgehensweise: Das 30 Meter tiefe Grundstück liegt in einer ländlichen Kleingemeinde (Teilwert x = 1,15). Die Geschossflächenzahl beträgt 2,0. Das Vergleichsgrundstück besitzt denselben Zuschnitt, weist jedoch eine Geschossflächenzahl von 2,2 auf. Sein Bodenwert liegt bei 100 € je qm. Aus obigen Tabellen sind die zur Bildung des Umrechnungskoeffizienten erforderlichen Zahlen zu entnehmen. Für die Geschossflächenzahlen 2,0 und 2,2 sind die Werte 1,13 und 1,16 abzulesen. Umrechnungskoeffizient: 1,13 / 1,16 = 0,9741. Der Bodenwert des Bewertungsgrundstück ergibt sich durch Multiplikation des Bodenwertes des Vergleichsgrundstücks mit dem Umrechnungskoeffizienten (100 € * 0,9741) zu rund 97 € pro qm.
2.2.3 Exkurs: Bebauungsplan als Orientierungsrahmen
Wie bereits dargelegt, enthalten Bebauungspläne entscheidende Hinweise bezüglich einer Wertbemessung von Grundstücken. So deuten hohe Grund- und Geschossflächenzahlen, insbesondere in Verbindung mit einer Ausweisung als Kerngebiet, auf hohe Nutzungsintensität, große Bandbreite möglicher Nutzungen und hohe Grundstückswerte hin. Nun ist darauf hinzuweisen, dass Flächennutzungs- und Bebauungspläne im Einzelfall eher als planerische Konstrukte denn als Wiedergabe wirklicher Verhältnisse zu betrachten sind. Konkret: Sie sind teils als versuchter Anstoß gewünschter Entwicklungen zu verstehen. So können nicht gegebene Entwicklungsmöglichkeiten suggeriert werden. Selbst Investmentfonds neigen dazu, diesen Umstand zu übersehen. Ein eindrückliches Beispiel bot Irlands Hauptstadt Dublin. Das räumlich übergroß ausgewiesene Kerngebiet leistete spekulativen Projekten in Sekundärlagen Vorschub. Mehrheitlich erwiesen sich hier errichtete Komplexe als unvermietbar, zumindest jedoch als problematisch. Es ist also sorgfältig zu prüfen, ob Bebauungs- oder Flächennutzungspläne tatsächliche Entwicklungsspielräume widerspiegeln. Selbst innerhalb sachgerecht abgegrenzter Kerngebiete eignen sich im übrigen keineswegs alle Standorte für jede Nutzung.