2.2.1.2 Innerörtliche Lage (Mesoebene)
Vorausschauende Immobilienbewertung berücksichtigt, dass Städte als hochverdichtete Lebensräume ständigem Wandel unterliegen. Entwicklungen auf zwischenstädtischer Ebene vergleichbar, prägen sie in sich gestufte Bodenpreisgefüge aus. Mit zunehmender Größe entstehen Haupt- und Nebenzentren bzw. City und Stadtteilmittelpunkte. Es stellen sich sozial- und funktionsräumliche Differenzierungen ein. Teilräume werden auf- oder abgewertet. Besonders deutlich lassen sich derartige Prozesse an Innenstädten und Innenstadträndern ablesen. Vereinfachend können drei Entwicklungs- bzw. Potentialzonen unterscheiden, nämlich Bereiche aktiver und passiver Umwandlung sowie weitgehend inaktive Teilräume. Letztere verharren langfristig in ihrer Nutzungsform. Die Grundstückspreise bleiben mehr oder weniger unverändert. Bereiche aktiver Umwandlung sind als City-Stoßfront oder auch Spekulationsvorfeld zu bezeichnen. Hier erfolgen Aufwertungen, die mit zunehmender Nutzungsverdichtung bei gleichzeitiger Ausdünnung der Wohnfunktion einhergehen. Diese Räume kennzeichnen steigende Grundstückspreise. Anders Bereiche passiver Umwandlung: Diese sind als City-Rückzugsfront anzusprechen. Hochrangige Nutzungen wandern nach und nach ab, mindere folgen nach, Leerstand und Verfall greifen um sich. Interessanterweise prägen Verfallerscheinungen häufig auch die City-Stoßfront - gut zu beobachten in Großbritannien und den USA. Hier unterbleiben Reinvestitionen in Erwartung baldigen Einbezugs in die City. Nicht selten werden Leerstand und Verfall vorsätzlich gefördert, um eine problemlose Verwertung zu ermöglichen. Leerstände und Verfall sind also nicht notwendig Ausdruck absteigender Entwicklung. Im Einzelfall ist nach den Ursachen zu forschen.
2.2.1.3 Unmittelbare Lage (Mikrostandort)
Lagecharakteristika des Mikrostandortes sind als besondere Grundstücksmerkmale anzusprechen; im Interesse besserer Nachvollziehbarkeit seien sie diesem Kapitel zugeordnet.
Der Mikrostandort wird durch das unmittelbare Umfeld, also den Nahbereich eines Grundstückes geprägt. Besondere Bedeutung kommt der infrastrukturellen Ausstattung sowie der Verkehrslage zu. Lagekriterien sind bewertungstechnisch nicht immer einfach zu fassen, da sich je nach Nutzung und Zielgruppe (soziale Schicht, Stand im Lebenszyklus, Mobilitätsgrad usf.) unterschiedliche Anforderungen bzw. Präferenzen ergeben. In bezug auf Wohnnutzungen wird die Nachfrageseite mehrheitlich solche Standorte wertschätzen, deren Umfeld umfassende Grundversorgungsmöglichkeiten aufweist, daneben Post, Bank, Ärzte, Lokale und Freizeiteinrichtungen. Auch Haltepunkte des öffentlichen Nahverkehrs erhöht die Lagegunst. Kindergärten, Spielplätze und Schulen tun dies nur für eine eingeschränkte Zahl von Bürgern. Unmittelbare Nachbarschaft zu solch stark frequentierten Einrichtungen mindert den Verkehrswert regelhaft. Unvorteilhaft wirken sich auch Krankenhäuser, Feuerwehrstationen, Strafanstalten, Kasernen oder emissionsbelasteten Verkehrsadern aus. Mit abnehmender Mobilität des Menschen (Alter, Armut, Nachwuchs) wächst die Bedeutung der infrastrukturellen Ausstattung im Nahbereich. Mit steigender Mobilität und zunehmendem Sozialstatus verringert sie sich. So verfügen gerade erlesene Wohnviertel häufig über keinerlei Versorgungseinrichtungen.
Die Verkehrsgunst von Standorten ist in Abhängigkeit von vorliegenden und / oder möglichen Nutzungen zu bestimmen. Beispielsweise können Bäckereien ohne Anbindung an Hauptverkehrsachsen ausgezeichnet bestehen, für Raststätten oder Spedition gilt dies in aller Regel nicht. Jeweilige Nutzungsarten und -formen sind in unterschiedlichem Maße von verkehrstechnischen Gegebenheiten abhängig, benötigen zudem unterschiedliche Anbindungen an verschiedene Verkehrsmittel bzw. -träger. So bedürfen große Bürokomplexe guter Anschlüsse an den öffentlichen Nahverkehr, während Baumärkte oder Möbelhäuser ohne dessen Andienung auskommen.
Für viele Nutzungen erweisen sich Anbindungen an mehrere Verkehrsträger zugleich als notwendig, zumindest aber förderlich. Je nach funktionalen Erfordernissen ist die Erreichbarkeit mittels Pkw, Lkw, Bahn (Personen, Güter), Flugzeug, Bus, Straßenbahn, Rad sowie zu Fuß zu prüfen. Unter Erreichbarkeit ist auch die Stellplatzverfügbarkeit einzuordnen. In vielen Fällen erweist sich die Verknüpfung verschiedener Verkehrsmittel als wichtiges Kriterium, so zwischen Straße und Schiene, Straße und öffentlichen Nahverkehrsmitteln oder diesen und der Bahn. Des weiteren beeinflusst der Zeittakt von Bussen, Bahnen usf. die Standortwertigkeit. Erhebliche Bedeutung entfalten Verkehrswiderstände, wie Straßenrückbauten im Umfeld, Staugefährdungen usf. Grundsätzlich gilt, dass auf hohe Kundenfrequenz bzw. Kundenkontaktraten angewiesene Einrichtungen in besonderem Maße von ungehinderter Erreichbarkeit abhängen.