2.2 Allgemeine Grundstücksmerkmale
Wie oben dargelegt, entscheiden voraussichtliche und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten über den Grundstückswert. Diese ergeben sich aus einem Wechselspiel allgemeiner und besonderer Grundstücksmerkmale.
2.2.1 Lagebezogene Grundstücksmerkmale
2.2.1.1 Großräumige Lagebezüge (Makrostandort)
Siedlungsräume sind als punktaxiale Systeme zu begreifen. Kennzeichnend sind Orte und diese verbindende Verkehrsachsen. Beide Elemente lassen sich jeweils unterschiedlichen Funktionskategorien zuordnen; sowohl Verkehrsachsen als auch Städte werden entsprechend ihrer örtlichen und überörtlichen Bedeutung in Hierarchieebenen eingeteilt.
Die Einordnung von Städten in das zentralörtliche System erfolgt in Anbetracht jeweiligen Ausstattungsgrades mit Versorgungseinrichtungen (Einzelhandel, Verwaltung, Dienstleistung) bzw. ihrer Umlandausstrahlung. Zu unterscheiden sind Groß-, Ober-, Mittel-, Unter- und Kleinzentren nebst Zwischenstufen. Höhere Stufen erfüllen Versorgungs- bzw. Mittelpunktsfunktionen für alle nachgeordneten Zentren innerhalb ihres Einzugsgebietes.
Hochrangige Zentren verdanken ihre Stellung teils sehr unterschiedlichen Gunstfaktoren. Ihre wachsende Bedeutung zieht Bewohner anderer Orte an. Dadurch finden immer spezialisiertere Angebote bzw. Leistungen wirtschaftlich tragfähige Grundlagen vor. Gemäß marktlogischen Gesetzen werden diese Nischen auch besetzt. Infolge räumlichen Nebeneinanders verschiedener Nutzungen stellen sich Fühlungsvorteile ein, die weiter steigende Nachfrage auslösen und die Ausformung immer umfassenderer Nutzungspaletten ermöglichen. So stellt sich ein selbsttragender, sich selbst beflügelnder Aufschwung ein. Nutzungs- und Verdichtungsgrad steigen, die Aufgabenfülle wächst. Grund und Boden werden verknappt und damit verteuert. Es entsteht ein Bodenpreisgefälle zwischen Zentren und Umland. Modellhaft ist von ringförmigen Preiszonen auszugehen, die entlang bedeutender Verkehrsadern bandartig in preisgünstigere Bereiche ausgreifen. Stark entwickelte Mittelpunktsfunktionen schaffen mehr oder weniger sternförmige Bodenpreismuster. Wenngleich Grundstückspreise insgesamt mit wachsender Entfernung von Zentren abnehmen, gestaltet sich die Wirklichkeit komplexer: zahlreiche Bestimmungsgrößen überlagern, verändern und durchbrechen das einfache Bodenpreisprofil. Dies gilt etwa für Emissionsquellen (Kraftwerke etc.), unzulängliches Stadtbild und Ortsimage etc.
Hinweis: Theoretisch greifen geschilderte Verdichtungsprozesse bis zu einem Umkehrpunkt, an dem mit der Agglomeration einhergehende Nachteile die Vorteile zu überwiegen beginnen. In der Praxis kann dieser Bezug nicht als Entwicklungspfad von Städten vorausgesetzt werden. So übersetzen sich subjektive Wahrnehmungen von Stadtzuwanderern in Entwicklungsländern häufig in ein infrastrukturell beherrschbare Schwellen überschreitendes Stadtwachstum. Auch Städte in mancher Industrienation - etwa Japans Hauptstadt - wuchsen in eine an sich nachteilige Größe und Dichte hinein.