2 Wertermittlung unbebauter Grundstücke: Grundlagen
Ein Kernproblem der Grundstücksbewertung bildet die Bodenwertbestimmung, wobei zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden ist. Schwierigkeiten ergeben sich unter anderem aus mangelnder Markttransparenz sowie örtlichen Marktbesonderheiten. Eine sachgerechte Wertbemessung erfolgt mehrstufig. Zu berücksichtigen sind Entwicklungszustand sowie allgemeine und besondere Wertmerkmale von Grundstücken.
2.1 Entwicklungszustand
Es lassen sich fünf Entwicklungszustände nebst Übergangsstadien unterscheiden: Ackerland im weiteren Sinne (inclusive Forst usf.), begünstigtes Ackerland, Bauerwartungsland, Rohbauland und reifes Bauland. Der Markt würdigt eine (erwartete) Entwicklung hin zum reifen Bauland durch von Stufe zu Stufe steigende Preise. Baulandeigenschaften sind Grundstücken zuzubilligen, deren Bebauung in absehbarer Zeit mehr oder minder wahrscheinlich ist. Dies bedeutet also nicht, dass eine Bebauung zulässig sein wird! Die Wahrscheinlichkeit einer Bebauung wird besonders von Lagemerkmalen, örtlicher Bevölkerungsentwicklung, infrastrukturellen Gegebenheiten, Planungsabsichten und -prozessen beeinflusst.
Bauerwartungsland liegt vor, sind entsprechende Areale im Flächennutzungsplan als Bauflächen gekennzeichnet oder erscheint eine Bebauung im Sinne geordneter städtebaulicher Entwicklung wünschenswert und wahrscheinlich. Der Flächennutzungsplan bietet in bezug auf das Gesamtgebiet gewisse Sicherheiten, lässt aber keine endgültige Aussage zu, welche Grundstücke im einzelnen bebaut werden dürfen. Die Preise für Bauerwartungslandes betragen im allgemeinen zwischen 25 und 60 % baureifer Flächen.
Unter Rohbauland sind zusammenzufassen: Im Bebauungsplan als Baugrund festgesetzte Flächen, Standorte, für die ein verfahrenstechnisch fortgeschrittener Bebauungsplanentwurf vorliegt sowie Flächen, die in § 34 BauGB niedergelegte Voraussetzungen für eine Baubauung erfüllen. Die Preise für Rohbauland schwanken in der Regel zwischen 50 und 80 % jener von baureifen Grundstücken. Der Wertzuwachs zwischen Bauerwartungs- und Rohbauland ergibt sich vorrangig aus Art und Umfang der statthaften Nutzung sowie der voraussichtlichen Frist bis zum Abschluss notwendiger Bodenordnungsmaßnahmen. Der Wert des Rohbaulandes kann nach folgender Formel berechnet werden (nach Petersen: Marktorientierte Immobilienentwicklung. Stuttgart, München, Hannover, Berlin, Weimar 1993):
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Bw = B * (1 + W)n / (1 + E)n |
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Bw = Wert des Rohbaulandes in € / qm; B = Wert vergleichbaren baureifen Landes in € / qm; W = voraussichtliche Wertsteigerung pro Jahr in %; E = jährliche Eigenkapitalverzinsung in %; n = voraussichtliche Spanne bis zur Baureife in Jahren. |
Ob ein Kauf anzuraten ist, hängt - bau- und nutzungsrechtliche Risiken ausgeblendet - vom Verhältnis zwischen erwarteter Bodenwertsteigerung und anzunehmender Eigenkapitalverzinsung ab. Nimmt der Quotient W : E Werte größer 1 an, werden mutmaßlich Gewinne eingefahren. Da weder Bodenwertsteigerung noch Eigenkapitalverzinsung langfristig vorhersagbare Größen darstellen, nehmen die Unwägbarkeiten mit wachsender Zeitspanne bis zur Baureife zu.
Unter baureifem Land sind Flächen zu verstehen, die nach öffentlich-rechtlichen Maßgaben bebaubar sind sowie für Bebauungszwecke geeignete Merkmale (Lage, Zuschnitt usf.) aufweisen. Zulässig ist die Bebauung, sofern jeweilige Vorhaben den Maßgaben des Bebauungsplans entsprechen und die Erschließung gesichert ist; des weiteren, wenn Projekte im Sinne von § 34 BauGB als unbedenklich einzustufen sind. Liegt ein kommunaler Beschluss vor, einen Bebauungsplan auszustellen, sind in betreffenden Gebieten Bauvorhaben statthaft, die künftigen Festlegungen entsprechen.