Praktische Grundstücksbewertung (1)

1 Einführung

Immobilien stellen keinen Wert an sich dar; dieser ergibt sich erst durch zeitlich veränderliche Nachfrage. Wertvorstellungen und Preise sind folglich als

Größen zu begreifen. Die praktische Grundstücksbewertung verlangt nach einer dies berücksichtigenden Wertkonvention, also nach einem objektiven Wert- und Preismaß. Dieses ergibt sich aus der Summe marktweit durchgesetzter Preisvorstellungen. Naturgemäß sind solche Übertragungen bzw. Preise auszublenden, die unter anderen als marktüblichen Gepflogenheiten und Verhältnissen zustande kommen. Ein Einbezug von Preisen, die im Zuge von Zwangsversteigerungen, innerbetrieblichem Grundstücksverkehr usf. entstehen, würde zu Verzerrungen des Preisspiegels führen, die jedem Versuch einer marktgerechten Objektivierung der Bewertungsgrundlage widersprechen müssen.

Ziel der Grundstücksbewertung ist es, den Verkehrswert jeweiliger Objekte zu bestimmen. Der Gesetzgeber definiert diesen in § 194 BauGB als durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Bewertung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dieser Begriffsbestimmung wohnt das Gebot inne, nach betriebswirtschaftlichen oder bautechnischen Verfahren ermittelte Ergebnisse (Sach- bzw. Ertragswert) marktbezogen anzupassen. Praktisch wirft es Schwierigkeiten auf, diese Anforderung zu erfüllen. Mangelnde Markttransparenz, unzureichende Datengrundlagen, die Vielzahl wertbildender Faktoren eröffnen beträchtliche Ermessensspielräume. Dass Lage, Größe und Zuschnitt von Grundstücken deren Wert beeinflussen, liegt auf der Hand. Die Bedeutung rechtlicher Gegebenheiten fand hingegen erst mit der 1976er Novellierung des Baugesetzes Eingang in die Verkehrswertdefinition.

Angesichts der Vielfalt und Vielschichtigkeit lösungsbedürftiger Fragen wenig verwunderlich bestehen unterschiedliche Meinungen, wie dieser oder jener Gesichtspunkt zu bemessen ist. Die Reihe uneinheitlicher Auffassungen ist lang, manche Haltung schwer nachvollziehbar. So bildet das Nutzungspotential von Grundstücken ein häufig übersehenes oder gar verneintes, wenngleich entscheidendes Wertbemessungskriterium. Dies bedeutet, dass sich die Verkehrswertermittlung auf die ideale Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und nicht auf derzeitige Nutzungen richten sollte – sofern eine Umwandlung als marktüblich und rechtlich statthaft zu erachten ist. Den Wert eines als Laden- und Geschäftshaus nutzbaren Wohngebäudes in 1A-Citylage unter Ansatz der Ist-Nutzung bemessen zu wollen, bedeutet eine Verkennung marktüblicher Grundsätze. Unbegründet erscheint solch ein Ansatz allemal, wird berücksichtigt, dass "der Markt" sich abzeichnende bzw. erwartete Nutzungsmöglichkeiten mit sprunghaften Preiszuschlägen beantwortet – etwa im Zuge einer Entwicklung von Ackerland zu Bauerwartungsland.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt eine abgewandelte Fassung einer Veröffentlichung des Seitenbetreibers in einem Loseblattwerk des Rudolf Haufe Verlags, Freiburg im Breisgau, dar. Hinweis: Seit Erscheinen des Artikels wurden einzelne Regelungen bzw. Verordnungen überarbeitet. Mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden einzelne Begriffe ersetzt. So tritt an die Stelle des Liegenschaftszinssatzes der "Kapitalisierungszinssatz", der nicht gleichbedeutend mit dem Pendant in angelsächsischen Verfahren ist, sondern letztlich lediglich eine verwirrende Umbenennung darstellt. Weiterhin greifen nur noch lineare Alterwertminderungen, zudem werden Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren nun gleichberechtigt – was u. a. belegt, dass es um die Markttransparenz hierzulande nach wie vor schlecht bestellt ist.