5 Verkauf
In der Vergangenheit war der dem Verkaufserlös zugrunde liegende Verkaufsfaktor die große Stellschraube, um attraktive Gesamtrenditen bzw. Gesamtliquiditätszufluss für die Anleger darzustellen. Dies wurde auch zuweilen sehr stark ausgenutzt, um dem Fonds noch den letzten Kick zu geben. Da der Zeitpunkt des Verkaufes mindestens zehn Jahre entfernt ist, ist eine richtige Vorhersage sehr schwierig. Daher stellt sich grundsätzlich immer die Frage, welcher Verkaufsfaktor angemessen ist bzw. erscheint Stand heute, sprich zum Zeitpunkt der Fondsinitierung realistisch. Im Laufe der Jahre hat es sich eingebürgert, dass für das Basisszenario der Verkaufsfaktor immer dem Einkaufsfaktor entspricht. Wobei damit der Bruttofaktor gemeint ist.
Um den angestrebten Verkaufspreis zu erzielen, ist es erforderlich, dass sich das Objekt einem Topzustand am besten ausgestattet mit einem frischen Mietvertrag befindet. Je nach Alter der Immobilie sind entsprechende Ausgaben für Refurbishment-Maßnahmen einzustellen. Diese können sich bis auf Höhe einer kompletten JNK belaufen.
Für den Fondsinitiator bietet sich im Verkaufsfall wieder die Möglichkeit eine Gebühr zu erheben. Dies ist absolut üblich und wird vom Markt akzeptiert, schließlich muss der Verkaufsprozess professionell gemanagt werden. Es ist auch deshalb akzeptiert, weil diese Gebühren üblicherweise nur im Erfolgsfall fällig werden, sprich, wenn bestimmte Kaufpreisziele bzw. Zielrenditen für die Anleger erzielt werden. Die Gebühr beträgt dann in der Regel 10 % bis 20 % des zu verteilenden Betrages.
6 Fazit
Aus dem eingangs geschilderten Dilemma entspinnt sich häufig ein (kollegialer) Konflikt zwischen Objekteinkauf, Konzeption und Vertrieb. Für den Vertrieb sind jedoch nicht nur die Ausschüttungen von Bedeutung, sondern auch betriebsstörungsfreie Altfonds, die für eine makellose Leistungsbilanz sorgen. Denn „Betriebsstörungen“ resultieren oftmals auch aus nicht zu Ende gedachten Sachverhalten einer Prognoserechnung, die dann in Performanceschwächen ihren Ausdruck finden, welche alsdann die Leistungsbilanz in Mitleidenschaft ziehen. Vor diesem Hintergrund ist daher ein vorsichtiger Kalkulationsansatz immer zu empfehlen.