Immobilienfonds - kalkulatorische Grundlagen

Das Thema Fondskalkulation zählt zu den immobilienwirtschaftlichen "Dauerbrennern". Wie Fonds kalkuliert werden, auf welchen Grundlagen bzw. Prämissen jeweilige Berechnungen gründen, stellt für viele "Uneingeweihte" ein Rätsel dar - obwohl deutsche Fondsprospekte regelhaft seitenmächtige Erklärungen beinhalten. In vorliegendem Artikel erhellt der Autor, Dipl.-Kaufmann (FH) Michael Paske, diese Hintergründe.

1 Einführung

Fondskonzeptionäre stehen vor einem grundsätzlichen Dilemma: Einerseits gilt es, Prognoserechnungen auf vorsichtige bzw. konservative Annahmen zu gründen, andererseits sind hohe bzw. wettbewerbsfähige Ausschüttungen für die Anleger darzustellen. Dieses zweifache »Muss« zu erfüllen, ähnelt oft der Jagd nach der eierlegenden Wollmilchsau. Klar ist, dass sich ohne attraktive Mindestausschüttung, die natürlich von Objekt, Makromarkt, Lage, Mietern etc. abhängig sind, kein Fonds vertreiben bzw. am Markt platzieren lässt. Unterstellt man jedoch (zu) optimistische Annahmen, kann dies einen prognosegemäßen Fondsverlauf gefährden, was sich dann negativ auf die Leistungsbilanz des Fondsinitiators auswirkt. Zu vorsichtige Kalkulationsansätze, die alle möglichen Eventualitäten abzubilden versuchen, führen hingegen dazu, dass ein Fonds tot gerechnet wird.

Im Folgenden werden die wesentlichen Bestandteile einer Fondskalkulation beleuchtet sowie die Stellschrauben und Spielräume in der Prognoserechnung aufgezeigt.

2 Investitionskosten

2.1 Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

Der natürliche Ausgangspunkt einer jeden Kalkulation ist selbstredend der Kaufpreis für die Immobilie. Das Verhältnis zwischen Kaufreis und der zu erwartenden Jahresnettokaltmiete (JNK), also der sogenannte Einkaufsfaktor oder sein reziprokes Pendant, die Einkaufsrendite, geben einen ersten Fingerzeig, was ausschüttungstechnisch machbar ist.

Beispiel

Kaufpreis € 50.000.000
Jahresmiete (netto, kalt) € 3.500.000
Einkaufsfaktor 14,28
Anfangsrendite 7,00 %

Konsequenterweise ist jedoch die Nettoeinkaufsrendite zu betrachten. Hierbei werden Anschaffungsnebenkosten (ANK), wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten und Grundschuldbestellungskosten einbezogen, die die Investitionskosten erhöhen, sowie die jährlichen Bewirtschaftungskosten, die die Mieteinnahmen reduzieren, wenn diese nicht auf den / die Mieter umgelegt werden können und somit vom Eigentümer getragen werden müssen.

Das oben angeführte Beispiel fortführend, verringert sich die Einkaufsrendite bei 5 % Anschaffungsnebenkosten und 2 % p. a. nicht umlegbarer jährlicher Bewirtschaftungskosten auf 6,5 %.

Mit den vorgenannten Anschaffungsnebenkosten ist die Reihe noch längst nicht vollständig. Hinzu kommen noch die Kosten für die käuferseitige due diligence (rechtlich, technisch, steuerlich) und sonstige Gutachten wie Verkehrswertwert- und / oder Standortgutachten. Letzteres ist besonders zu empfehlen, wenn die zu erwerbende Immobilie eine Einzelhandelsimmobilie ist. Das Standortgutachten behandelt Themen wie Kaufkraft der Region, Einzugsbereich, Bevölkerungsentwicklung, Passantenströme, Umsatzkennziffern etc.