Immobilienfonds – Geldvernichtung kalkuliert

In folgendem Beitrag nimmt Sigurd Korte verbreitete Schwachpunkte von Fondskonzepten unter die Lupe. Der vollständige Artikeltitel lautet "Geldvernichtung einkalkuliert! Sechs konzeptionelle Fehler, die geschlossene Immobilienfonds immer wieder in Schieflage bringen".

Einleitung

Mitte der 1990er Jahre herrschte Goldgräberstimmung unter den deutschen Initiatoren geschlossener Immobilienfonds. Angetrieben durch euphorische Steuergeschenke der Nachwendezeit investierten viele tausend Privatanleger beträchtliche Summen in diese Anlageform. Das vermeintliche Betongold sollte auf zweifache Weise helfen: einmal in den neuen Bundesländern westlichem Standard entsprechende Wohn- und Geschäftshäuser zu errichten und zum anderen den gut verdienenden Anleger von der ihn drückenden Steuerlast zu befreien. Dass davon auch eine dritte Seite ganz entschieden profitierte, wurde in der öffentlichen Wahrnehmung dagegen weitgehend ausgeblendet: aufgrund der hohen Steuersubvention konnten Initiatoren und Vertriebe einen nicht unerheblichen Teil des Kapitalstroms in ihre Taschen umleiten. Nicht selten wurden 20 – 25 % des Fondsvolumens, mitunter sogar mehr, für fantasievolle Dienstleistungsgebühren des Initiators und Provisionen der Vertriebe verwendet.

Der Katzenjammer kam Jahre später infolge von Leerständen bzw. deutlich geringeren Mieten als ursprünglich prognostiziert. Ausschüttungskürzungen gehörten noch zu den milderen Folgen. Wohl dem, der aufgrund von Haftungsbegrenzungen nur sein angelegtes Kapital verlor! Zeichnern von GbR-Modellen mit Nachschussverpflichtungen blieb mitunter nur der eigene wirtschaftliche Ruin bzw. der Weg in die Privatinsolvenz. Wen wundert es angesichts dieser Entwicklung, dass die Platzierungsergebnisse der Emissionshäuser seit vielen Jahren rückläufig sind? Wurde 1998 noch ein Fondsvolumen von fast 14 Mrd. Euro und einem Eigenkapitalanteil von ca. 6 Mrd. Euro eingeworben, platzierten Initiatoren in 2010 nur 4,2 Mrd. Euro Fondsvolumen mit ca. 2,3 Mrd. Euro Eigenkapital. (Quelle: Rohmert Medien).

Trotz vielfacher Beschwörungen der Branche haben es die Fondshäuser nicht geschafft, den geschlossenen Immobilienfonds aus der Schmuddelecke des grauen Kapitalmarktes herauszuholen. Hinsichtlich Transparenz der Angebote und Qualität des Managements scheint es bei Lippenbekenntnissen geblieben zu sein.

GBW-Vorstand Claus Lehner schätzt das kumulierte Eigenkapital geschlossener Immobilienfonds auf knapp 80 Mrd. Euro. Die Ausschüttungen aus laufenden Mieterträgen hätten im Jahr 2009 etwa 1,5 Mrd. Euro betragen. Auch wenn diese Zahlen aus verschiedenen Gründen nur bedingt kompatibel seien, dürfte selbst bei wohlwollender Betrachtung die durchschnittliche laufende Rendite der in der Vergangenheit aufgelegten Fonds nicht einmal die Hälfte der in Aussicht gestellten Ausschüttungen erreichen, so Lehner. Lars Clasen, Chef der Fondsgesellschaft HTB sieht die Quote der Underperformer deutlich höher: Rund 70 Prozent der Fonds zahlen nicht die erwarteten Ausschüttungen, oder es ist absehbar, dass sie bald Probleme bekommen (Quelle: Wirtschaftswoche, 04.04.2011, S. 110 ff.). Als Grund für die bescheidenen Anlageerfolge sieht Lehner, dass man sich einseitig auf den Vertrieb und die Objektakquisition fokussierte. Und Lehner wundert sich über die Bereitschaft der Anleger, hohe Provisionen und hohe anfängliche Kosten bei geschlossenen Fonds zu akzeptieren (Quelle: Immobilien-Zeitung, 12.05.2011). Auch die renommierte "Wirtschaftswoche" sieht hohe Anfangskosten, insbesondere Provisionen, als Hauptursache für schlechte Performance. Anders als etwa Anbieter von Aktienfonds warten Initiatoren geschlossener Immobilienfonds nicht auf das Anlegergeld, um es dann zu investieren. Meist laufe es umgekehrt: Sie kaufen erst ein – und müssen dann zusehen, dass sie schnell Anleger finden. Ehe sie das Risiko eingehen, auf Objekten sitzen zu bleiben, zahlen sie lieber horrende Provisionen an Fondsverkäufer. Diese Gebühren aber werden vom Geld der Anleger abgezwackt. Deren Einstieg verteuert sich dann massiv. Hinzu komme, dass Fonds generell teuer einkaufen – auch dann noch, wenn Experten längst vor Preisblasen bei Immobilien, Schiffen oder Solaranlagen warnen. Dies sei für viele Fonds eine gewaltige Bürde, so Clasen. Zwar hat Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des VGF – Verband geschlossene Fonds, der Darstellung der "Wirtschaftswoche" widersprochen, kommt jedoch über pauschale Gegenbehauptungen nicht wesentlich hinaus. Sein Hinweis, dass offene Fonds über die Laufzeit betrachtet zum Teil sogar höhere Provisionen an Vermittler zahlen, kann das Kernargument der hohen Vorabbelastung nicht entkräften (Quelle: www.vgf-online.de / agenda / stellungnahmen / stellungnahme – zum – bericht – in – der – witschaftswoche – vom – 04042011.html).

Eingekeilt zwischen kommenden Maßnahmen des deutschen Gesetzgebers zur Regulierung geschlossener Fonds und deren Vertrieb einerseits und der europäischer Initiative zur Regelung des Managements alternativer Investmentformen durch die AIFM-Richtlinie andererseits, sollte die Branche dringend über ihre bisherige Konzeptionierungs- und Prospektierungspraxis und insbesondere die dabei oft begangenen Fehler nachdenken. Sechs der häufigsten, immer wieder zu beobachtenden Fehler seien nachfolgend abrissartig dargestellt.