5.1 Wachstum begründet sich selbst
Jede Neueröffnung eines Einzelhandelsbetriebes erhöht die bundesdurchschnittliche Fläche pro Kopf. Indem der Bestand wächst, können selbst in Gebieten mit ausgeglichenem Verhältnis von Angebots- und Nachfrageelementen Flächendefizite vorgegaukelt werden. Die Bezugnahme auf Durchschnittswerte führt letztlich dazu, dass aus dem bundesweiten Flächenwachstum zusätzliche Flächenpotentiale am jeweiligen Ort abgeleitet werden. Der Durchschnitt schraubt sich gleichsam selbsttätig in die Höhe.
5.2 Summeneffekte
Bei Vorhaben in unintegrierter Lage (Stadtrand, Grüne Wiese) ist deren Auswirkungspotenzial genehmigungsrechtlich bedeutsam. Einschlägige Vorschriften (BauNVO § 11 usw.) sollen eine geordnete Entwicklung gewährleisten. Die Instrumente erfüllen ihren Zweck jedoch nur bedingt, da zeitlich aufeinander folgende Vorhaben regelhaft einzeln betrachtet, Summeneffekte ungenügend berücksichtigt werden. Anders ausgedrückt: Jeweilige Auswirkungspotenziale fallen mit zunehmender Gesamtfläche statistisch ab. - In Wirklichkeit erhöhen sie sich.
- Modellbetrachtung: Eine imaginäre, von der Außenwelt isolierte Stadt verfügt am Stichtag X über 40.000 qm Verkaufsfläche. Eröffnet ein Einkaufszentrum mit 20.000 qm, wächst die Fläche um 50 %. Gleiche Raumleistung in Alt- und Neubestand sowie ein unveränderter Gesamtumsatz des Handels unterstellt, kommt es zu einer Umsatzverdrängung von 33 %. Entsteht ein weiteres 20.000 qm umfassendes Center wächst die Fläche nur um 33 %. Die Umsatzverdrängung sinkt auf 25 %. Tatsächlich sind städtebauliche Auswirkungen jedoch wahrscheinlicher als im Gefolge der ersten Eröffnung. Dies auch dann, wird berücksichtigt, das beide Center als Angehörige einer Betriebsform überdurchschnittlich miteinander konkurrieren. Der Grund: Die Flächenproduktivität eingesessener Betriebe brach bereits nach dem Markteintritt des ersten Centers ein. Neuerliche Umsatzeinbußen - seien es nur 3 oder 4 % - sind von zahlreichen Geschäften nicht zu verkraften. Sie schließen serienweise, weil sich Umsatzverdrängungen nicht auf einige wenige Betriebe, sondern auf die Gesamtheit diverser Branchenbetriebe richten. Schließen mehrere Einheiten, bedeutet dies das Aus für andere, auf ihren Frequenzbeitrag angewiesene Betriebe (Dominoeffekt). Entgegen verbreiteter Auffassung sind angesichts schmaler Margen gerade Streuungs- bzw. Feinverteilungseffekte städtebaulich höchst wirkungsintensiv.
5.3 Mittelmaß abseits der Wirtschaftlichkeit
Wenn im Mittel X qm je Kopf verfügbar sind, besagt das keineswegs, dass eine wirtschaftlich tragfähige Flächenauslastungen vorliegen muss.