4 Planungsziel Innenstadt
Absichtserklärungen zur Stärkung zentraler Standorte sind Tenor, ja Pflicht; immerhin sind Erhalt und Festigung dieser Nutzungskerne festgeschriebenes städtebauliches Vorrangziel. Nur erhöhen ihrer Entwicklung harrende Industrie- und Verkehrsbrachen sowie aufzufüllende Gewerbegebiete die Neigung, mit der Ansiedlung (noch) eines Baumarktes, Einrichtungshauses oder Fachmarktzentrums zu liebäugeln. Das in diesem Zusammenhang gängige Argument, Innenstädte und Stadtteilzentren könnten einige Prozent Umsatzeinbuße verschmerzen, überzeugt nicht ohne weiteres: Schmale Handelsmargen, in sekundären Kernlagen um sich greifende Leerstände, die ersichtliche Abwertung von Einser- zu Zweierlagen usw. zeichnen ein gegenteiliges Bild. Vollends unverständlich wirkt es, Kernlagen mittels Erschließung von Randstandorten entlasten zu wollen. Selbstredend stellen z. B. Baumärkte keine innenstadtverträgliche, auf Grund hoher Bodenpreise auch keine hier tragfähige Einrichtung dar. Nur tut es unseren Innenstädten nicht gut, wenn unter dem Druck zahlreicher Baumärkte auch der letzte Eisenwarenhändler die Segel streicht: Der Branchenmix verarmt, Notnutzungen halten Einzug, der Verbraucher wendet sich ab. Es entwickelt sich ein Widerspruch zu städtebaulichen Leitbildern. Soweit der übliche Argumentationspfad.
4.1 Die andere Sicht
Lassen wir den Eisenwarenhändler erzählen: "Kunden kamen reichlich, der Umsatz war gut. Dann lief der Mietvertrag aus. 12 EUR / qm konnte ich bieten. Ein Modehändler blätterte 22 hin. Den Möbelhändler nebenan stach ein Schuhhaus aus, den Lebensmittler gegenüber ein Textilit." Diese Aussagen beschreiben Realitäten: Einmal den Hang der Immobilieneigentümer, Erträge zu maximieren. Zum anderen die unterschiedliche Mietbelastbarkeit verschiedener Branchen. Die zahlungskräftigen, etwa Mode- und Schuhanbieter, setzen sich durch, verdrängen andere. Der Branchenmix verarmt, der Kundennutzen sinkt, der Verbraucher kommt seltener. Wie handelt nun der Eisenwarenhändler? Eine vom Kundenstrom abgekoppelte Nebenlage trägt sein Geschäft nicht, eine Stadtteillage auch nicht, wohl aber ein Standort an einer Ein- und Ausfallstraße. - Wenn er seine Geschäftsfläche verzehnfacht, neben Eisenwaren nun Holz verkauft, Heimwerkergeräte usw. Er muss eigenständig Zugkraft entwickeln, kompetent und preiswert sein, um Kunden anzulocken. Besser noch fährt er, siedelt er sich neben bestehenden Großflächen an.
Marktmechanik und Mietpreisdynamik sind es, die Cities und hochrangige Stadtteilzentren am stärksten ihrer Attraktivität entkleiden. Ihre Schwächen sind hausgemacht. Sie sind Ausfluss ertragsmaximierender Prinzipien - auch der vollkommenen Kommerzialisierung des öffentlichen Raumes. Neben zahlreichen Branchen wurden Wohn- und Büronutzungen verdrängt, viele Dienstleistungen, das Handwerk.
4.2 Kein Freibrief für Überholtes
Ziel planungsrechtlicher Steuerung ist es nicht, Wettbewerb zu regulieren. Sie hebt ausschließlich auf die Vermeidung negativer städtebaulicher Auswirkungen ab. Dies bedeutet, die verbrauchernahe Versorgung, die Funktionsfähigkeit zentraler Standorte zu sichern. Nicht unter Auswirkungen zählen im Gefolge einer Realisierung großflächiger Vorhaben beschleunigte Marktaustritte unzeitgemäßer Geschäfte. Zu kleine, fehlplazierte, unprofessionell geführte Betriebe können die verbrauchernahe Versorgung langfristig nicht gewährleisten. Auch ein Verbund solcher Betriebe ist dazu außer Stande. Gegner der in hohem Maße von Großobjekten getragenen Flächenexpansion scheinen dies zu übersehen. Beispielsweise versucht mancher Gewerbeverein eine Art Bestandsschutz einzufordern, gleichsam die Ausweisung eine Reservates. Fakt ist, dass viele Händler marktgerichtete Aktivitäten, die Entwicklung verbrauchergerechte Konzepte unterließen. Hart ausgedrückt: Sie führen ihre Geschäfte wie zu Großvaters Zeiten. Von Großflächen, von rührigen Marktplayern (Lebensmitteldiscounter usw.) ausgehender Druck, kann einen heilsamen Schock auslösen, sofern jeweilige Projekte keine unverhältnismäßige Größe erlangen oder den Fachhandel erstickende Netzdichten erreicht werden. Wie zahlreiche Beispiele belegen, wirkt die Medizin. Sie veranlasst Kauf- und Warenhäuser, den Fachhandel, das Ladenhandwerk zur attraktiven Gestaltung teils lange vernachlässigter Häuser, zur Entwicklung attraktiver Präsentations- und Sortimentskonzepte. Die Flächenexpansion löst Entwicklungsschübe in Cities und Stadtteilzentren aus, fördert Qualität und Kundennähe. Dieses Plus macht den Einbruch einiger kundenseitig mäßig angenommener Lagen ebenso wett, wie den Marktabgang unflexibler Anbieter.