Immobilien-Kosmos. Analysen und Berichte rund um die Immobilie

3 Tückische Messlatte

Der Zentralitätsindex stellt eine mit Vorsicht zu genießende, sorgsam zu wertende Größe dar. So kann ein hoher Wert in kleineren Städten durch Umsätze eines großen Möbelhauses, eines Fachmarkt- oder Einkaufszentrums bedingt sein. Musterfälle bieten Eschborn und Sulzbach bei Frankfurt am Main oder das burgenländische Oberwart (Österreich).

Die Ableitung ist klar: Über Art, Gefüge und Güte kommunaler Handelskomplexe sagt der Index wenig aus. Zu ergründen ist, woher ein hoher Wert rührt. Entspringt er absolut wie relativ hohen Umsätzen im Stadtzentrum, in gewachsenen Lagen oder dem Kundensog eines monolithischen Fachmarkt- bzw. Einkaufszentrums? Im ersten Fall besitzt der Ort eine gewachsene Zentralität, eröffnet womöglich Spielraum für Flächenerweiterungen in Kernlagen. Letztere sind allerdings anfällig gegenüber Großflächenansiedlungen in nicht-zentralen Lagen. In Fall 2 gaukelt ein Kunstgebilde nicht gegebene Anziehungskräfte der Stadt vor, und Fachhandelsbetrieben Ansiedlungs- bzw. Marktchancen, die keine sind.

Grundsätzlich gilt: Je bevölkerungsreicher eine Stadt, desto aussagekräftiger der Index. Bei seiner Deutung sind vorrangig zwei Bezüge zu berücksichtigen:

Verliert ein zentraler Ort Einwohner an Umlandgemeinden, steigt sein Zentralitätsindex - sofern Nachbarorte keine Bevölkerungsschwellen überschreiten, die eine Entwicklung attraktiver Handelsnetze gestatten. Der Grund des Indexanstieges liegt auf der Hand: Umsiedler decken sich zumindest mit mittel- und langfristigen Bedarfsgütern weiterhin am alten Wohnort ein; dessen Marktpotential hingegen schmilzt ab.
Gegenüber ihren großen Gegenstücken tun sich kleinere Städte leichter, hohe Indices zu erzielen. Wie hinkende Vergleiche in Handelsstudien belegen, scheint manchem Analytiker weder der Fakt an sich noch der Grund des Phänomens bekannt zu sein. Vor diesem Hintregrund empfiehlt es sich, ein anschauliches Beispiel zu betrachten:

Beispiel

Berlin bevölkern rund 3,5 Mio. Menschen, das weitere Umland 1,5 Mio. Insgesamt zählt das Marktgebiet 5 Mio. Köpfe. Um einen Index von 150 Punkten zu erzielen, müsste Berlins Einzelhandel 5,25 Mio. Menschen vollständig versorgen. - Mehr als der Großraum Einwohner zählt. Kurz: Ein Index genannter Höhe ist unmöglich zu erreichen.
Würzburg, als Monopolstadt zugegeben ein Sonderfall, beheimatet rund 130.000, das weitere Einzugsgebiet 1 Mio. Menschen, zusammen also rund 1,13 Mio. Würzburgs Handel hat die Kaufkraft von rund 195.000 Menschen zu binden, um 150 Indexpunkte zu erzielen. Dies setzt eine Vollversorgung von knapp 17 % aller im Marktgebiet wohnenden Verbraucher voraus. - Eine lösbare Aufgabe und tatsächlich übertriff Mainfrankens Metropole diesen Wert deutlich.

Eine Interpretation von Indices birgt weitere Fußangeln. Beispielsweise kann ein steiles Kaufkraftgefälle zwischen Umland und Zentralort Fehldeutungen begründen. Eine rechnerische Vollversorgung von 130 % der örtlichen Einwohnerzahl besagt mitnichten, dass hinter diesem Wert eine entsprechend hohe Kundenzahl steht. Will sagen: Es kann durchaus sein, dass ein vergleichsweise kleiner, jedoch sehr kaufkräftiger Kreis von Umlandbewohnern viel Geld in relativ wenigen, im gehobenen Angebotsgenre positionierten Betrieben des Zentralortes ausgibt.