Einzelhandelszentralität – Indexbetrachtung

Intro

Das Thema Einzelhandelszentralität blitzt in verschiedenen Artikeln dieser Homepage auf, so im Beitrag zur Handelsflächenexpansion. Hinter dem eingängigen Begriff verbirgt sich eine vielschichtige Materie. Sie bewegt und erregt die Gemüter von Planern, Händlern, Projektentwicklern. – Worum geht es? Nun, um verbrauchergerechte Versorgungssysteme, Kaufkraftströme und -bindungen, die Existenz großer und kleiner Händler, die Attraktivität von Städten und und und. Nahezu durchgängig findet eine Größe Beachtung im Rahmen diesbezüglicher Diskussionen: Der Zentralitätsindex. Er löst – je nachdem, ob hoch oder niedrig – Gefühle aus, die von Niedergeschlagenheit bis Entzücken reichen, von Bedauern bis Neid.

Zentralitätsmaßstab

Orte unterscheiden sich hinsichtlich ihrer versorgungstechnischen Stellung: Beschreibend bringt das u. a. die in der Raumordnung und Landesplanung übliche Einordnung von Orten als Ober-, Mittel-, Unter- und Kleinzentrum zum Ausdruck. Quantitativ lässt sich die jeweilige Bedeutung von Orten im Einzelhandelsbereich – grob und beileibe nicht so wirklichkeitsgerecht wie von vielen Planern angenommen – in Form einer Kennziffer ausdrücken: Dem Zentralitätsindex. Dieser bildet das Verhältnis von örtlichem Einzelhandelsumsatzes zu ortseigenem Marktpotenzial ab. Die Berechnungsformel lautet:

Umsatz (in Währungseinheit) * 100

Marktpotenzial (in Währungseinheit)

Werte über 100 verweisen auf eine positive Kaufkraftstrombilanz. Sie besagen, dass Kaufkraftzuflüsse (grundsätzlich auftretende) Kaufkraftabflüsse übersteigen. Kurz: Der Ort erzielt einen versorgungstechnischen Bedeutungsüberschuss. Werte unter 100 drücken eine negative Kaufkraftstrombilanz aus. Es fließt also mehr Kaufkraft ab als ein.

Tückische Messlatte

Der Zentralitätsindex stellt eine mit Vorsicht zu genießende, sorgsam zu wertende Größe dar. So kann ein hoher Wert in kleineren Städten durch Umsätze eines großen Möbelhauses, eines Fachmarkt- oder Einkaufszentrums bedingt sein. Musterfälle bieten Eschborn und Sulzbach bei Frankfurt am Main oder das burgenländische Oberwart (Österreich). Die Ableitung ist klar: Über Art, Gefüge und Güte kommunaler Handelskomplexe sagt der Index wenig aus. Zu ergründen ist, woher ein hoher Wert rührt. Entspringt er absolut wie relativ hohen Umsätzen im Stadtzentrum, in gewachsenen Lagen oder dem Kundensog eines monolithischen Fachmarkt- bzw. Einkaufszentrums? Im ersten Fall besitzt der Ort eine gewachsene Zentralität, eröffnet womöglich Spielraum für Flächenerweiterungen in Kernlagen. Letztere sind allerdings anfällig gegenüber Großflächenansiedlungen in nicht-zentralen Lagen. In Fall 2 gaukelt ein Kunstgebilde nicht gegebene Anziehungskräfte der Stadt vor, und Fachhandelsbetrieben Ansiedlungs- bzw. Marktchancen, die keine sind. Grundsätzlich gilt: Je bevölkerungsreicher eine Stadt, desto aussagekräftiger der Index. Bei seiner Deutung sind vorrangig zwei Bezüge zu berücksichtigen:

Beispiel

Eine Interpretation von Indices birgt weitere Fußangeln. Beispielsweise kann ein steiles Kaufkraftgefälle zwischen Umland und Zentralort Fehldeutungen begründen. Eine rechnerische Vollversorgung von 130 % der örtlichen Einwohnerzahl besagt mitnichten, dass hinter diesem Wert eine entsprechend hohe Kundenzahl steht. Will sagen: Es kann durchaus sein, dass ein vergleichsweise kleiner, jedoch sehr kaufkräftiger Kreis von Umlandbewohnern viel Geld in relativ wenigen, im gehobenen Angebotsgenre positionierten Betrieben des Zentralortes ausgibt.

Spezifische Zentralitäten

Im Rahmen von Flächenplanungen usw. entfaltet ein Gesichtspunkt besonders weitreichende Bedeutung: Der Zentralitätsindex kommt je nach Ortsgröße und -typ unterschiedlich zustande. Konkret: Spezifische Zentralitäten, also nach Bedarfsstufen (kurz-, mittel-, langfristige Güter) gesonderte Werte unterscheiden sich. Folgende Beispiele beruhen auf Verbrauchsausgabenanteilen von 50 % (kurzfristig), 29 % (mittelfristig), 21 % (langfristig).

Beispiel 1: Die Zentralität kleiner Unterzentren hergebrachter Art – also ohne großes Einkaufs- oder Fachmarktzentrum – wird maßgeblich von der Grundversorgung getragen. Die Indexwerte dieses Zentrentyps unterschreiten die 100%-Marke im allgemeinen deutlich. Ausgehend von beispielsweise rund 60 Punkten, können sich spezifische Zentralitäten von

einstellen. Die Interpretation ist klar: Im Grundversorgungsbereich erzielt der Ort einen leichten Bedeutungsüberschuss, im mittelfristigen Bedarfsbereich bindet er nur ausschnitthaft Kaufkraft, im langfristigen besitzt er marginale versorgungstechnische Bedeutung.

Beispiel 2: Ein Mittelzentrum mit gewachsener Handelsstruktur erzielt einen Index von 110 Punkten. Dieser Wert kann einem Zentralitätsschlüssel von

entspringen.

Beispiel 3: Ein voll entwickeltes Oberzentrum weist eine gänzliche andere Zusammensetzung auf. Wird ein Index von 150 vorausgesetzt, kann sich etwa folgende Verteilung ergeben:

Der Index hoch zentraler Orte gehobener Größenordnung wird regelhaft entscheidend von den Umsätzen ihrer Kernlagen einschließlich (soweit vorhanden) Subzentren und Nebencities getragen. Hier ballen sich Angebote des mittel- und (abgeschwächt) langfristigen Segments. In Kleinstädten steuern über das Stadtgebiet streuende Grundversorger, das heißt Super- und Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und Lebensmitteldiscounter im allgemeinen größere Anteile zum Gesamtumsatz bei.

Zeitvergleich

Interessanter als der Zentralitätsindex zu einem stehenden Zeitpunkt ist seine Entwicklung. Fortwährend sinkende Werte deuten auf strukturelle Verwerfungen hin. Sie verweisen implizit auf tendenzielle Wertverluste von Immobilien. Umgekehrt deuten sich in einem stetigen Anstieg Wertsteigerungschancen an. Plötzliche Sprünge sind stets als Alarmsignal zu verstehen – gleich ob der Index emporschnellt oder abrutscht. Für beide Fälle finden sich jeweils zwei primäre Erklärungsmöglichkeiten.

Rapider Anstieg

Rapider Rückgang

Indexziele

Die meisten Einzelhandelsgutachten nehmen Bezug auf Zentralitätsindices. – Verbreitet ausgehend von der Annahme, je höher, desto besser. Und so sehen es auch zahlreiche Kommunalvertreter. Der Seitenbetreiber stand manchem betroffenen Bürgermeister gegenüber: "So schlecht sind wir?", lautete die einmal stumme, ein andermal ausgesprochene Frage. Sie fiel meist, glänzte dieser oder jener Nachbarort durch höhere Werte. Und, kam Frage 2: "Was können wir tun?". Tatkräftige Stadtväter und -mütter fanden rasch zu einer Antwort: "Aufrüsten müssen wir!" Diese Idee liegt nahe, verdient indes keineswegs immer Zustimmung. Der jeweils gewählte Ansatz entscheidet über die Qualität einer Entwicklung (vertiefend siehe Ansätze der Handelsplanung).

Örtliche Handelsgefüge durchschlagend aufzuwerten, bedarf längerer Zeit, sofern Kernlagen in den Brennpunkt rücken. Deren Attraktivität zu steigern, setzt feinfühlige Feinarbeit voraus, die Abstimmung vielfältiger Interessen, das Bewusstsein, ständig Hürden in Form kleinerer oder größerer Widrigkeiten nehmen zu müssen. So werfen bestehende Eigentumsverhältnisse, unzeitgemäße Ladengrößen, Egoismen usw. Schwierigkeiten auf.

Mittels Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes bzw. mehrerer Großflächen (Fachmärkte, SB-Warenhäuser usw.) oder eines Einkaufszentrums ist der Index zumeist schneller zu erhöhen als durch langwierige Arbeit im Bestand. – Mit wachsender Stadtgröße in abnehmendem Maße. Im Gefolge derartiger "Gewaltmaßnahmen" ergibt sich unter dem Strich bisweilen jedoch eine erschreckende Bilanz: Neue Konsumtempel graben gewachsenen Lagen das Wasser ab. Es kommt zu großmaßstäbigen Verschiebungen der Kaufkraftströme. Sofern vor sich hin kümmernde, in einer unaufhaltsamen Abwärtsspirale stehende Lagen betroffen sind, macht eine Ansiedlung von Großflächen durchaus Sinn. Wird hingegen ein Einbruch florierender Handelskerne riskiert, stehen die Dinge gegenteilig. Gegebenenfalls ist es klüger, den Index Index sein zu lassen. Er ist eine bloße Zahl, die – oben bereits festgestellt – für sich genommen wenig über die Qualität örtlicher Handelsgefüge aussagt.