Sachwertverfahren
Für die Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus und das Zweifamilienhaus, für welche Vergleichswerte nicht vorliegen, sowie das Geschäftsgrundstück und das gemischt genutzte Grundstück, für welche sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine marktübliche Miete ermitteln lässt (sowie sonstige bebaute Grundstücke) gilt das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren ist der Gebäudesachwert getrennt vom Bodenwert (wiederum Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) zu ermitteln. Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Regelherstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus anzusetzen. Unter Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Neubauherstellungskosten je Flächeneinheit zu verstehen. Durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit den Flächeneinheiten des Gebäudes ergibt sich der Gebäuderegelherstellungswert. Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen, die sich nach dem Gebäudealter zum Bewertungsstichtag und der objektartbezogenen Gesamtnutzungsdauer bestimmt, wobei ein verbleibender Gebäuderestwert mindestens 40 Prozent vom Gebäuderegelherstellungswert betragen muss. Zudem kann es erforderlich sein, ein fiktives Baujahr anzusetzen, falls nach Bezugsfertigkeit Veränderungen eingetreten sind, die die gewöhnliche Nutzungsdauer verlängeren oder verkürzen. In diesen Fällen ist für die Ermittlung der Alterswertminderung eine entsprechend verlängerte oder verkürzte Restnutzungsdauer anzusetzen. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert. Da dieser im Regelfall erheblich vom gemeinen Wert (als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer) abweichen wird, erfolgt eine Anpassung an den gemeinen Wert mittels Wertzahl. Der vorläufige Sachwert ist mit einer marktgerechten Wertzahl zu multiplizieren. In vielen Fällen stehen bei der Verkehrswertermittlung geeignete Marktanpassungsfaktoren über den lokalen Gutachterausschuss zur Verfügung. Diese Marktanpassungsfaktoren sind vorrangig als Wertzahl anzusetzen.
Sonderfall Erbbaurecht
Beim Sonderfall Erbbaurecht kann sowohl das Grundstück als auch das aufstehende Gebäude Gegenstand einer Schenkung oder eines Erbfalls sein und der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer unterliegen. Dementsprechend bilden das belastete Grundstück und das Erbbaurecht zwei separate wirtschaftliche Einheiten, die jeweils eigenständig zu bewerten sind. Bei der Immobilienbewertung sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert der vertragliche Erbbauzins, die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Höhe der eventuellen Gebäudewertentschädigung angemessen zu berücksichtigen. Der für das Erbbaurecht anzusetzende gemeine Wert ist im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn geeignete Vergleichspreise für das zu bewertende Erbbaurecht zur Verfügung stehen. Liegen diese nicht vor, ist die finanzmathematische Methode anzuwenden, wobei sich der Wert des Erbbaurechts aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammensetzt. Gleiches gilt für die Bewertungsmethodik des Erbbaugrundstücks. Primär ist auch hier das Vergleichswertverfahren anzuwenden, nachrangig die finanzmathematische Verfahren, um den Bodenwertanteil zu bestimmen. Zum Bodenwertanteil ist um der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinste Gebäudewertanteil zu addieren, wenn der verbleibende Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist.
Verkehrswertnachweis
Durch die typisierenden Bewertungsverfahren im Bewertungsgesetz können im Einzelfall erhebliche Überbewertungen der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zustande kommen. Das Bewertungsgesetz ermöglicht daher in Paragraf 198 den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert. Weist der Steuerpflichtige durch ein Immobiliengutachten nach, dass der Verkehrswert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte gemeine Wert, so ist dieser niedrigere Verkehrswert anzusetzen. Für den Nachweis gelten die aufgrund Baugesetzbuch erlassenen Vorschriften, insbesondere sind die Wertermittlungsverfahren gemäß WertV, künftig ImmoWertV zu beachten. In den bezeichneten Rechtsverordnungen wird, wie im Bewertungsgesetz, auf die klassischen Bewertungsmethoden Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren zurückgegriffen. Neben dem Nachweis durch ein Immobiliengutachten ist auch ein stichtagsnaher Kauffall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zulässig. Den Steuerpflichtigen trifft die Beweislast und er muss die Kosten für ein Immobiliengutachten selbst tragen. Ob die Ersparnis bei der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer die Kosten für das Immobiliengutachten übersteigt, lässt sich im Regelfall bereits vor Erstellung des Wertgutachtens klären.
Würdigung
Die vorgenommenen Änderungen bei der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer im Zusammenhang mit der Bewertung von Immobilien führen zu mehr Steuergerechtigkeit, da Immobilienvermögen gegenüber anderen Vermögensarten nicht mehr privilegiert wird. Dennoch kann es im Einzelfall zu erheblichen Fehlbewertungen kommen, wenn die typisierenden Bewertungsmethoden nach Bewertungsgesetz angewendet werden. Es gilt daher stets zu prüfen, ob durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten nicht ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden kann, der im Ergebnis zu einer deutlichen Ersparnis bei der Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer führt.