Immobilien und Erbschaftssteuer

Dieser IK-Artikel stammt von Robert Landwehr. Der Verfasser widmet sich dem Thema Erbschaftssteuer und Immobilien. Weitere Ausführungen zum Thema Erbschaftssteuer – Immobilien finden sich auf der Firmen-Homepage des Autors.

Einführung

Die Regeln zur Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien haben sich Anfang 2009 grundlegend geändert. Im Rahmen der Angleichung an sonstige Vermögensgegenstände, z.B. Wertpapiere oder Kontoguthaben, wird der tatsächliche Immobilienwert als sogenannter gemeiner Wert für die Besteuerung zugrunde gelegt. Die entsprechenden Gesetzesregelungen finden sich im Bewertungsgesetz Paragraf 176 ff.

Bewertungsgegenstand

Dabei wird nach dem Wert unbebauter Grundstücke und dem Wert von Grundstücken, auf denen sich nutzbare Gebäude befinden (bebaute Grundstücke), unterschieden. Während sich der Wert für ein unbebautes Grundstück nach seiner Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert bestimmt, kommen bei der Bewertung für das bebaute Grundstück unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Anwendung.

Vergleichswertfahren

Die Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus und das Zweifamilienhaus werden vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet. Hierfür stehen zwei Alternativen zur Verfügung: Die Heranziehung von Vergleichspreisen oder die Anwendung von Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktoren oder Ertragsfaktoren). Werden Vergleichsfaktoren verwendet, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert analog der Vorgehensweise für ein unbebautes Grundstück gesondert zu berücksichtigen. Stehen geeignete Vergleichswerte, d.h. Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreise, nicht zur Verfügung, kommt das weiter unten beschriebene Sachwertverfahren zur Anwendung.

Ertragswertverfahren

Das bebaute Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutzte Grundstück, für das sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine marktübliche Miete ermitteln lässt, wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Gebäudewert ist bei dieser Bewertungsmethode zunächst getrennt vom Bodenwert auf Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Der Bodenwert wird dabei wie für das unbebaute Grundstück (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) berechnet. Beim Gebäudewert wird der jährliche Rohertrag (die Jahresnettokaltmiete) ermittelt und um die Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis gekürzt. Vom so ermittelten Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert x Liegenschaftszinssatz) subtrahiert und der verbleibende Gebäudereinertrag mit dem sogenannten Vervielfältiger kapitalisiert. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Immobilien im Durchschnitt marktüblich verzinst. Der Vervielfältiger berechnet sich aus dem angemessenen Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Nachdem auf diese Weise der Gebäudeertragswert ermittelt ist, wird der Bodenwert wiederum hinzu addiert. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert, somit die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer.