2.3 Mieterausfallrisiko
Als Pluspunkt von Einzelmieterobjekten gelten über einen feststehenden Zeitraum hinweg gesicherte Zahlungsströme. Der Sicherheitsgrad der Mieteinnahmen bzw. deren Ausfallwahrscheinlichkeit korreliert naturgemäß mit der (zu beweisenden) Überlebensfähigkeit des jeweiligen Mieters. Bonitäten bieten diesbezüglich oft einen trügerischen Sicherheitsmaßstab, insofern Ratingagenturen auf längere Sicht wenig belastbare Einschätzungen liefern (können). - Im Klartext: Allem Anschein nach versagten und versagen sie in unschöner Regelmäßigkeit.
Klar ist, dass sich ein Mieterausfall in einen (zumindest) zeitweiligen Totalausfall kalkulierter Einnahmen übersetzt. Sicherlich bildet dieses Szenario - sofern kein Markthoch mit glänzenden Vermietungsaussichten aufzieht (!) - einen Worst Case vergleichsweise geringer Eintrittswahrscheinlichkeit ab. Laut einer alten Versicherungsregel sind jedoch genau solch seltene, mit hohem Schadenspotenzial versehene Unvorhersehbarkeiten vorrangig zu versichern. Übertragen auf Immobilien bzw. Immobilienfonds kann diese "Versicherung" einzig und ausschließlich in Standort- und Objektmerkmalen liegen, die gegebenenfalls eine zügige Aufvermietung zulassen. Zugleich müssen hierfür erforderliche Aufwendungen wirklichkeitsgerecht berechnet, und entsprechende Rücklagen gebildet werden.
Ein Vorteil von Einzelmieterobjekten mit ausfallsicherem Nutzer liegt darin, dass Erlöse mühelos berechnet werden können. Weiterhin stellen geringe Verwaltungskosten einen Vorzug dar. Vielmieterobjekte schneiden diesbezüglich regelhaft ungünstiger ab. Insbesondere bei Immobilien, die Vertragsausläufe vor dem Ende der Haltedauer aufweisen, beruhen Aussagen bezüglich der Mietausfallwahrscheinlichkeit auf mehr oder minder begründeten Mutmaßungen. Tatsächlich stellen sich bei Vielmieterobjekten häufig Leerstände schwankender Größenordnung ein. - Was kein "Beinbruch" sein muss, sondern sogar ertragsstabilisierend wirken kann. So halten viele US-amerikanische Manager bewusst Flächenreserven vor, um inhäusige Ausdehnungsmöglichkeiten bieten, und ein über zyklische Schwankungen hinweg ertragsoptimales Gesamtgefüge schaffen zu können.
Ausgehend von einem Szenario, das auf einem ausfallsicheren Nutzer beruht, der seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, spielen vereinbarte Mieten während der vertraglichen Bindungsfrist keine Rolle. Die Ausgangsmiete bzw. während der Mietphase greifende Indexierungen oder sonstige Mietanpassungsklauseln gewinnen jedoch in Zusammenhang mit einer Vertragsverlängerung entscheidendes Gewicht.
Aus Eigentümersicht sieht der Best Case nun so aus, dass der ursprüngliche Mietvertrag auf Mietansätzen eines Markttiefs beruht, seitherige Anpassungen zu einem Ist-Wert unter gegenwärtigem Marktniveau für vergleichbare Immobilien führten, und die Nachvermietungsverhandlungen in eine von sich verschärfenden Angebotsengpässen und somit anziehenden Mieten gekennzeichnete Boomphase fallen. Vor diesem Hintergrund wird der Nutzer eine hohe Nachvermietungswilligkeit erkennen lassen. Einen Pferdefuß besitzt das rosige Bild allerdings: Das gestiegene Marktmietniveau lässt sich zumeist nur bedingt auf Großobjekte übertragen. - Entweder lässt sich der Mieter einen langläufigen Anschlussvertrag versilbern oder er setzt eine kurze Folgevermietung durch.
In einem mittleren Szenario entsprechen zum Verhandlungszeitpunkt erreichte Ist-Mieten dem Marktniveau für vergleichbare Objekte. Im Worst Case liegen sie erheblich über dem Markt. Bietet das Markumfeld dem Mieter nun noch zahlreiche Flächenalternativen, nimmt dessen ohnehin beträchtliche Verhandlungsmacht nochmals zu. In beiden Fällen wird sich eine Anschlussvermietung mit Preisabschlägen und / oder Anreizen bzw. Incentives verbinden (die nichts anderes als Mietminderungen darstellen).
In Bezug auf die meisten geschlossenen Immobilienfonds kommt ein weiteres die Mietermacht stärkendes Moment hinzu: Erfahrene Großmieter sind durchaus fähig, Fondskalkulationen zu durchleuchten. Mit Blick auf deren ausschüttungsbezogene Wettbewerbsfähigkeit wird kaum zu unterstellen sein, dass Initiatoren geschlossener Fonds dazu neigen, allzu üppig bemessene Reserven aufzubauen. Mehrheitlich dürften ihre Angebote auf tendenziell optimistisch getönten Szenarien beruhen. Kurzum: Zieht der Mieter aus, können sich lange Leerstandszeiten, notwendige Incentives und dergleichen insbesondere bei hohen Restdarlehensständen in einen wirtschaftlichen Kollaps übersetzen.
Aussagen in Bezug auf die Nachvermietung von Einzelmieterobjekten und im Rahmen einer Folgevermietung erzielbare Mietansätze sind mit einem weit spekulativeren Zug behaftet als bei Mehrmieterimmobilien der Fall. Letzteren, insbesondere Vielmieterobjekten mit flächenbezogen ausgewogenem Nutzerspektrum und unterschiedlichen Vertragsausläufen, wohnt ein Marktausschläge glättender "Portfolioeffekt" inne: Manche Abschlüsse erfolgen in Markttiefs, andere im Hoch, so dass sich das Mietniveau "über alles" bei einem langfristig objekt- und lagetypischen Mittel bzw. der als "nachhaltig" zu erachtenden Miete je Flächeneinheit einpendelt. - Vorausgesetzt, die Immobilie wird auf einem dem Ausgangsstand entsprechenden Wettbewerbsniveau gehalten.
Zieht der Mieter aus, zieht die fällige Anschlussvermietung Kosten nach sich. Kann ein Einzelmieter für die gesamte Fläche gewonnen werden, beschränken sich diese auf Aufwendungen für die Vermarktung, den Mietausfall infolge zeitweiligen Leerstands sowie Modernisierungs- und / oder Sanierungsmaßnahmen. Solide kalkulierende Investoren bzw. Fondsinitiatoren werden entsprechende Mittel eingestellt bzw. die Beschaffung nötigen Kapitals in Rechnung gestellt haben. Nun sinkt die Wahrscheinlichkeit einen Einzelmieter als Nachnutzer zu gewinnen ab einer gewissen Objektgröße. Häufig wird die jeweilige Immobilie somit in ein womöglich kleinteilig auszugestaltendes Mehrmieterobjekt umzurüsten sein. Bei flexibel ausgelegten Gebäuden ist das technisch möglich. Allerdings verbindet sich mit einer derartigen Umstrukturierung regelhaft eine Verringerung der ursprünglichen Mietfläche. Günstigenfalls wird diese Einbuße (samt erhöhtem Verwaltungsaufwand und künftigen Leerständen infolge natürlicher Mieterfluktuation) durch höhere Mietansätze aufgefangen bzw. ausgeglichen. Bei weniger günstigem Marktumfeld ergeben sich unter dem Strich jedoch erhebliche Ertragsausfälle, die ein wirtschaftlich verkraftbares Maß übersteigen können.
Die Aussichten von Investments in flächenmächtige Einzelmieterobjekte bestimmen sich in hohem Maße aus Mieterbonität und Vertragslaufzeit. Insofern ähneln derartige Engagements eher Bondlösungen als "klassischen" Immobilienanlagen. Einschlägige Gebäudemerkmale selbst sind während der Vertragslaufzeit in aller Regel allenfalls nachrangig bedeutsam. Mit näher rückendem Vertragsauslauf gewinnen standörtliche Wertigkeiten und baulich-konzeptionelle Qualitäten den ihnen gebührenden Stellenwert zurück. Selbst wenn die jeweilige Immobilie diesbezüglich erstklassige Kritiken verdient, droht sie zum wirtschaftlichen Problemfall zu verkommen. - Zuvorderst dann, wenn der Mieter auszieht und ein gemessen an der mittleren Jahresvermietungsleistung innerhalb des Marktgebietes unverhältnismäßig großes Objekt vorliegt.
Die Risiken großer Einzelmieterobjekte mit zahlungsfähigem Nutzer liegen insbesondere im Exit. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines auf Vermietungsstand und künftige Mieterträge bezogenen Worst Case Szenarios ist weit höher zu veranlagen als bei Vielmieterobjekten mit ausgewogener Nutzerstruktur.