Einzelmieterimmobilien – Investmentrisiken

Dieser Beitrag widmet sich einem Typus von Anlageobjekt, auf das sich Investoren phasenweise regelrecht stürzen und das zahlreiche Fondsinitiatoren nach wie vor als "chic" empfinden. Die Rede ist vom bürogenutzten Einzelmieterobjekt (englisch "single tenant property").

1 Intro

Dass einleitend von "Typus" gesprochen wurde, dürfte beim einen oder anderen Leser Widerspruch auslösen, insofern Einzelmieterobjekte nicht notwendig mit Gebäuden gleichzusetzen sind, die im Planungsstadium auf spezifische Anforderungen eines Nutzers zugeschnitten wurden. Häufig sind Gebäude lediglich an einen Nutzer vermietet, könnten jedoch von mehreren Mietern belegt werden. Wenn dennoch von "Typus" die Rede war, dann aus einem Grund: in der Immobilienwirtschaft verbreiteten sich finanzwirtschaftlich basierte Betrachtungsweisen, die zuvorderst auf Mietvertragslaufzeiten, Bonitäten, Zinsniveaus usw. abheben. Dieses "Immobilienverständnis" bedingt, dass Einzelmieterobjekte als Anlageklasse bzw. Objekttyp aufgefasst werden. – Ungeachtet dessen, ob es sich um an sich mehrmieterfähige oder nutzerspezifisch geplante, nur bedingt allgemein marktgängige Gebäude handelt.

Nach jeder Krise scheinen beide Arten von Einzelmieterobjekten besonders gefragt zu sein. Eine stille Implikation dieses Phänomens ist, dass diese Immobilien ein gemessen an Mehrmieterobjekten günstigeres Risikoprofil aufweisen sollten. – Das ist so aber nicht. Im Gegenteil: Tatsächliche Risiken sind vielfach weit größer. Insbesondere Anleger von geschlossenen Immobilienfonds, die entsprechende Großobjekte mit Vertragslaufzeiten von (nur) 10 bis 15 Jahren auflegen, sollten sich entworfene Ausstiegsszenarien genau ansehen. Sie müssen sich bewusst sein, dass Aussagen bezüglich der Nachvermietungsaussichten und Veräußerungschancen großer Einzelmieterobjekte hochgradig spekulativer Natur sind. Und dies deutlich ausgeprägter als bei Mehrmieterobjekten der Fall. – Die Wahrscheinlichkeit, dass der Alleinmieter seinen Vertrag verlängert, liegt im Schnitt bei 50 %: Entweder nutzt er die Immobilie weiterhin oder er zieht aus.

2 Risikopositionen

Einzelmieterimmobilien innewohnende markttechnische wie ertragsbezogene Risiken hängen von einer ganzen Reihe Faktoren ab, die nachfolgend vorgestellt und erläutert werden.

2.1 Objektgröße

Ein maßgebliches Risikomoment stellt die Objektgröße dar. Vereinfachend lässt sich feststellen, dass sich jeweilige Objektrisiken mit steigender Mietfläche erhöhen. Bei einem Worst Case Szenario, das letztlich einen Totalausfall spiegelt, sind bei einem 60.000 qm großen Komplex 60.000 * Währungseinheit je qm verloren, bei einem 10.000 qm großen nur 10.000 * Währungseinheit pro qm (jeweils zuzüglich Neben- und Folgekosten). Gleiche Quadratmeterpreise vorausgesetzt, birgt die größere Immobilien ein sechsfach höheres Risiko. – Bei einer stark vereinfachenden Betrachtung jedenfalls, bei unterstellt gleichen Standortwertigkeiten, Objektqualitäten, Nutzerbonitäten und ... der in aller Regel marktwidrigen Annahme, beide Objekte besäßen eine identische Nachfragebasis in Mieterkreisen.

2.2 Objektgrößen-Markt-Relation

Die absolute Größe einer Immobilien stellt einen vorsichtig zu wertenden Maßstab hinsichtlich ihrer Markt- und Vermarktungschancen dar. Denn: Das Größenmoment relativiert sich je nach Marktrahmen. So ist ein Bürogebäude mit 5.000 qm Fläche in einer kleineren Großstadt wie Würzburg ein Flächengigant, ihr Pendant in München hingegen im unteren Mittelflächensegment angesiedelt.

Risikotechnisch gebotene Größeneinstufungen hängen wesentlich vom Vermietungsumsatz bzw. der Flächenabsorption innerhalb eines Marktraumes sowie der größenbezogenen Nachfragestruktur ab. Ziehen wir neuerlich den Vergleich Würzburg – München heran, fällt auf, dass Bayerns Landeshauptstadt in etwa zehnfach größer als das unterfränkische Primärzentrum ist. Wird das für Bürovermietungen bedeutsame Umland einbezogen, spreizt sich das Größengefälle auf mindestens 15 : 1. Diese Relation taugt allerdings nicht als risikotechnische Bewertungsbasis für das beispielhaft bemühte, 5.000 qm Mietfläche beinhaltende Objekt. Denn: In München werden jahresdurchschnittlich über 500.000 qm Bürofläche umgesetzt, in Würzburg ... 5.000 qm? Im Nachvermietungsfall wäre in München weniger als 1 % der jährlichen Vermietungsleistung auf unsere Beispielimmobilie zu ziehen, in Würzburg ein vollständiger Jahresumsatz. In Bezug auf ein Nachvermietungsszenario ergibt sich rechnerisch ein Risikoverhältnis von 100 : 1. Tatsächlich liegt es höher, weil sich die langjährig gemittelte Vermietungsleistung in kleineren Oberzentren überwiegend aus Aktivitäten von Klein- und Kleinstflächennutzern speist, die mehrheitlich eine geringe Neigung verspüren, sich in einem "gesichtsraubenden" Großkomplex anzusiedeln. Geringere Leerstandsquoten bzw. gegenüber Bürohochburgen weniger volatile Marktverlaufskurven ändern daran nichts. Der einzige mögliche Vorteil von Großimmobilieninvestments an "marktengen" Standorten liegt darin, dass der einmal als Mieter gewonnene Nutzer bei Vertragsauslauf keine Alternative vorfindet (oder weder bauen kann noch will).

Unschwer nachvollziehbar läge im Fall Würzburgs ein gemessen an der mittleren Jahresvermietungsleistung unverhältnismäßig großes Objekt vor. Mietfläche gleich durchschnittlicher Büroflächenumsatz pro Jahr! Spitz formuliert kann nur ein Narr darauf vertrauen, seine Immobilie nach Auszug des Mieters innerhalb eines überschaubaren Zeithorizontes in Bereiche hinein aufzuvermieten, die wirtschaftliche Ergebnisse zeitigen. Das Beispiel mag wirklichkeitsfern wirken, ist es aber keineswegs. Es sind sattsam Fälle bekannt, in denen weit stärkere Schieflagen zwischen Objektgröße und marktüblichem Flächenumsatz bestanden bzw. bestehen. Doch gleich, ob ein jährlicher Flächenumsatz oder ein Mehrfaches davon in die Immobilie zu ziehen wäre, es kann – "wundersame Fügungen" ausgeschlossen – kein wirtschaftlicher Exit möglich sein: Solche Objekte sind fast ausnahmslos als unverkäuflich einzustufen; in aller Regel unterschreiten generierbare Erträge laufende Kosten erheblich – und dies dauerhaft. Belastbare Schwellenwerte in Bezug auf "Übergröße" zu definieren, fällt schwer. Als Richtgröße dürften Spannen zwischen 5 % und 15 % einer durchschnittlichen jährlichen Vermietungsleistung anzusehen sein.

2.2.1 Makrostandorte – Umwertungen

Wie im Vorkapitel erwähnt, kennzeichnet B-Standorte ein vergleichsweise glatter Marktverlauf. Die Leerstandsquoten sind (zumeist) u. a. infolge wenig verbreiteter spekulativ getragener Entwicklertätigkeit gering. Weiterhin entfalten überdurchschnittlich ortstreue staatliche, kommunale, oft auch universitäre Verwaltungseinrichtungen in vielen Orten einen stabilisierenden Einfluss. Nun ist jedoch klar, dass bei schrumpfender Bevölkerungszahl unausweichlich Kontraktionsprozesse greifen. Ein Rückzug vieler Einrichtungen aus der Fläche, eine Konzentration auf Schwerpunktstandorte wird unvermeidlich. Höherrangige Funktionen sammeln sich verstärkt an international wettbewerbsfähigen Standorten. Zahlreiche Städte und Gemeinden werden funktional geschwächt, während einige Primärzentren trendwidrig wachsen! Bezogen auf jeweilige Nachvermietungsaussichten verschärft sich die Ausgangslage in B-Städten, die von Schwundprozessen erfasst sind bzw. werden, somit zusätzlich. Mit anderen Worten: Im Fall einer anstehenden Nachvermietung wird ein nochmals größerer Anteil des örtlichen Flächenumsatzes auf die oben als Beispiel bemühte Immobilie zu ziehen sein.