Shopping Center – Attraktivität

Am Reißbrett geplanten Einkaufszentren widmete dieses Portal bereits eine ganze Reihe Artikel. Nachfolgender Text wirft Schlaglichter auf die »Attraktivität« der Betriebsform des Shopping Centers.

In vielen Gegenden der USA entstanden frühzeitig ausnehmend große Einkaufszentren. Für geschlossene Center oberster Größenklasse bürgerte sich der Begriff »Mega Mall« ein. In manchen Gegenden traten diese Kunstgebilde an die Stelle fehlender Großstädte bzw. entwickelter Stadtkerne; ihre Einzugsgebiete griffen weithin aus, da sie anderweitig nicht bestehende Möglichkeiten der Vollversorgung gewährleisteten. Mit anderen Worten: Sie boten einen umfänglichen Fächer von Waren sämtlicher Bedarfsstufen, angefangen beim Toastbrot über Bekleidung und Schuhe bis hin zu Möbeln und Elektrowaren.

»Klassische« Mega Malls umfassen regelhaft mehrere Hundert Einzelbetriebe, darunter zwei bis vier ankernde Warenhäuser. Neben Einzelhandelsbetriebe traten alsbald und vermehrt gastronomische Einheiten, zunehmend Freizeiteinrichtungen. Der Grund lag auf der Hand: Zahlreiche, vielfach von weit her angereiste Kunden verbrachten viele Stunden in diesen Einkaufszentren. Essen und Trinken erschlossen nicht nur zusätzliche Einnahmequellen, sondern erwiesen sich als notwendige Elemente, um ausgedehnte Einkaufsaufenthalte erträglich bzw. angenehm zu gestalten.

Grundsätzlich stellten sich Shopping Center überall dort attraktiv dar, wo keine entwickelten Handelslandschaften bestanden, vorhandene Einzelhandelslagen durch eine Zersplitterung in räumlich voneinander abgesetzte Lagen gekennzeichnet waren und / oder der Erreichbarkeitsgrad infolge mangelnder Stellplatzkapazitäten zu wünschen übrig ließ. Hinzu trat der Vorteil, einen (weitgehend) witterungsunabhängigen Einkauf zu ermöglichen.

In dünn besiedelten Gegenden bestand aus Entwickler- und Betreibersicht ein Zwang, sehr große Einheiten zu errichten. Für weniger mit der Materie vertraute Leser mag diese Feststellung widersinnig klingen, insofern in großen Gebieten nur wenig Menschen – aus Sicht von Planern, Bauherrn, Managern und Betrieben bloße Verbraucher – leben. Demnach wirkt es, als wären in derartigen Gegenden kleine Einheiten die richtige Wahl. Das trifft sogar zu – wenn man die Möglichkeiten, die sich aus dem Bau »ausgewachsener« Einkaufszentren ergeben außer Acht lässt. Denn: Große Zentren schaffen eigenständige Einzugsgebiet. Ihre Zugkraft bzw. Absatzreichweite korreliert mit ihrer Attraktivität. Diese wiederum bemisst sich nach dem verfügbaren Angebot. Das bedeutet: Um in schütter besiedelten Regionen befriedigende Umsätze erzielen zu können, muss ein großes Einzugsgebiet erschlossen werden. Aus dieser Notwendigkeit ergibt sich naturgemäß eine hohe Wettbewerbsanfälligkeit. Entsteht an günstiger Stelle ein zweites, gleichgroßes, ebenso gut besetztes Einkaufszentrum, ist die halbe Kundschaft früher oder später weg. Vor diesen Hintergrund wird klar, dass es sich empfiehlt, derart groß zu bauen, dass sich kein Wettbewerber in den Ring wagt. Will sagen: Der Hang zu schierer Größe kann hier und da als Monopolisierungsansatz begriffen werden, weil jedes neue Vorhaben von vornherein zur Unwirtschaftlichkeit verdammt wäre. Obendrein graben große Zentren vielen kleinen Einzelhandelsagglomerationen und Einzelbetrieben über kurz oder lang das Wasser ab; sie spielen sich mittelbar in die Rolle einer »Dort-muss-ich-hin-weil-es-sonst-nichts-gibt-Einrichtung« hinein.

In dichter besiedelten Regionen genügen Größe und Angebotsvielfalt nicht, um Wettbewerber restlos auszuschalten. Aber auch hier lag und liegt ein planerischer Kernansatz darin, sich durch deutliche Größenvorsprünge von Wettbewerbern abzuheben.

Zu Zeiten starken Bevölkerungs- und / oder Wirtschaftswachstums saugten Einkaufszentren diese zusätzlichen Marktpotentiale zum Gutteil auf; somit beeinflussten sie bestehende Handelskerne vielfach lediglich in Maßen. Bald jedoch entstanden in vielen Gegenden unablässig neue Center, darunter zunehmend Fachmarktzentren, Outlet-Center sowie Einrichtungshäuser, die selbst zu einer Art Einkaufszentrum mutierten. Infolgedessen kamen gewachsene Handelskerne zunehmend unter die Räder. Und das auch bzw. verstärkt, weil sich Einkaufszentren in immer kleineren Ortsgrößenklassen breitmachten. Hier greift neuerlich, was oben in anderen Worten festgestellt wurde: Einkaufszentren gewannen mittelbar an Attraktivität, indem sie herkömmliche Versorgungssysteme ausbluteten. Erst nachdem diese Einkaufsmaschinen einander ins Gehege gerieten, arbeiteten sie nennenswert an einer Attraktivitätssteigerung aus eigener Kraft: Sie hübschten sich der Reihe nach auf, schliffen an ihrem Branchenbesatz, versuchten vielfach, sich – Sie werden es erahnen – zu vergrößern. All diese Ansätze, voran eine auf Flächenvergrößerung schielende Ausrichtung, laufen jedoch zunehmend ins Leere. Dafür sind mehrere Faktoren verantwortlich zu machen. Beispielsweise schrumpft die Zahl in Betracht kommender Mittel- und Großflächenmieter infolge von Übernahmen und Pleiten seit Längerem. Darüber hinaus sind interessante Mietkandidaten aus dem Filialistensegment mehrheitlich bereits »an jeder Ecke« vertreten, wodurch sich deren Betriebe gleichsam gegenseitig die Butter vom Brot nehmen. Dies wiederum führt dazu, dass Filialisten im Zuge von Neuanmietungen und / oder Vertragsverlängerungen zunehmend niedrigere Mieten einfordern. Ein weiteres Problem liegt darin, dass sich das Grundkonzept des modernen Einkaufszentrums nicht entscheidend abwandeln lässt. Die Folge: Die meisten großen Zentren kennzeichnet – wie die meisten Innenstädte – ein untereinander austauschbarer Funktions-, Branchen- und Mietermix.

Auf einen kurzen Nenner gebracht, lässt sich festhalten, dass sich Shopping Center in vielen Regionen längst kannibalisieren. In Gegenden, die ein eingeläuteter oder bereits laufender Bevölkerungsschwund kennzeichnet, steht ein Massensterben dieser Gebilde bevor. In europäischen Städten mit noch funktionierendem Einzelhandelsbesatz kommt der Bau neuer, nicht bestens in Bestandslagen eingebundener Einkaufszentren in aller Regel einer vorsätzlichen Selbstschädigung gleich.