Betriebsformen & Zentrentypen (Teil 1)

3.1.2 Verbundformen

Einkaufszentrum

Mehrheitlich handelt es sich um einheitlich geplante, großflächige Versorgungseinrichtungen, die verschiedenste Betriebstypen aller Größenordnungen einbinden. [8] Das Europäische Handelsinstitut definiert 10.000 qm Einzelhandelsgeschäftsfläche als Untergrenze für Einkaufszentren. Große Zentren bieten branchenbezogen Vollspektren an. Vielfach fungieren SB-Warenhäuser, klassische Warenhäuser und Kaufhäuser als Primärmagnete. Dies gilt besonders für amerikanische Mega-Malls, die bis zu vier Warenhäuser beinhalten. Kennzeichnend ist ein Einschluss gastronomischer und dienstleistungsorientierter Betriebe. In der Regel liegt ein zentrales Management vor. Einkaufszentren sind meist mehrgeschossig ausgelegt. Während (auch) deutsche Einkaufszentren über lange Zeit hinweg bevorzugt in städtebaulich unintegrierten Lagen bzw. auf der Grünen Wiese errichtet wurden, entstehen sie heute u. a. infolge planungsrechtlicher Restriktionen voran an innerstädtischen Standorten. Große Center sind unabhängig von der zentralörtlichen Stellung der Standortgemeinde, da sie eigenständige Einzugsgebiete schaffen. Zu dieser Betriebsform zählen beispielsweise das Olympia-Einkaufszentrum (München) und die Clemens Galerien (Solingen).

Themencenter

Der Branchenmix diese Centertyps gründet namensgerecht auf einem Thema: Mode oder Lebensmittel, Technik oder Möbel usw. Das Themen-Center wurde als neue Errungenschaft und profilscharfe Betriebsform in einem sich fortwährend verdichtenden Wettbewerbsumfeld gehandelt. Tatsächlich existiert es seit langem: Kleine gewachsene wie geplante Zentren bedürfen grundsätzlich thematisierter bzw. bedarfsstufenorientierter Konzepte, um Zugkraft, Stabilität und langfristige Tragfähigkeit zu erzielen. Als Beispiel eines planmäßig entwickelten Themencenters kann Stilwerk (Berlin usw.) herangezogen werden.

Galerie / Passage

Diese Betriebsform umfasst bauliche Komplexe, die Einzelhandelsbetriebe geringer bis mittlerer Größe – zumeist Fachgeschäfte – unter einem Dach vereinen. Sie sind verbreitet am höheren bis gehobenen Bedarf ausgerichtet; teils schließen sie Gastronomie, Ladenhandwerk und Dienstleistungen ein. Galerien sind mehrgeschossig entwickelt. Passagen verbinden ansonsten getrennte Standortbereiche. Um wirtschaftlich tragen zu können, bedürfen sie regelhaft einer vermittelnden Lage zwischen hochfrequentierten Polen. Die extreme Standortsensibilität der Betriebsform offenbart sich in der Vielzahl von Notnutzungen und ausdünnenden Handelszeilen gekennzeichneter Objekte. Die Betriebsform findet sich typischerweise in Innenstadt- und starken Stadtteillagen. Sehenswerte Vertreter sind u. a. Hanse-Viertel und Levante-Haus (beide Hamburg) oder die Fünf Höfe (München).

Factory Outlet Center (Fabrikverkaufszentrum)

Es handelt sich um gewachsene oder geplante Agglomerationen von Factory Outlets. Deren Merkmale bleiben prägend: Von Herstellerseite wird Markenware zu deutlich unter Einzelhandelsniveau liegenden Preisen vertrieben. Die Abschläge reichen von 30 – 70 %. Es bestehen zwei Formen: Einmal in ursprünglichem Stil gehaltene, schmucklose, rein funktionale Center, zum anderen optisch attraktive Varianten, die sich verbreitet als Designer Outlet Center positionieren. Der Verkauf erfolgt weitgehend unter Verzicht auf fachliche Beratung und kostentreibenden Personalstock. Die Sortimentsstruktur branchenbezogen gemischter Center beherrschen Bekleidungs- und Schuhangebote. Zusammen belegen sie zumeist über die Hälfte verfügbarer Verkaufsflächen und steuern plusminus 70 % zum Gesamtumsatz bei. Stark vertreten sind zudem Hersteller von Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Sportmoden, Parfümeriewaren. Ohne als solche klassifiziert zu werden, stellen zahlreiche kleinere Factory Outlet Center lupenreine Themencenter dar. Als DOC-Entwickler bekannt ist die britische McArthur Glen Group, die z. B. das Center in Parndorf (Österreich) errichtete.

Multifunktionszentrum

Diese Centerform beinhaltet zahlreiche Nutzungen – die meisten normalen Einkaufszentren ebenfalls. Der Unterscheid zwischen beiden Centerformen liegt darin, dass die Leitfunktion des Einzelhandels in Multifunktionszentren deutlich schwächer ausgeprägt ist bzw. sein müsste als in herkömmlichen Einkaufszentren. Der Einbezug von Multiplex-Kinos und / oder großflächigen Fitness-Studios erfüllt diese Maßgabe allenfalls bedingt. Kurz: Wahre Multifunktionszentren sind rar gesät. Merkmale eines solchen weisen Leine-Center (Laatzen) und CentrO (Oberhausen) auf. Der Nutzungsmix vieler Multifunktionszentren mutet notgeboren an: Es wird einbezogen, was irgend geht, um statthafte Geschoßflächenzahlen auszuschöpfen bzw. hohe Bodenkosten zu relativieren. – Eine Rechnung, die häufig nicht aufgeht. Funktional kranken viele dieser Center, wirtschaftlich erbringen viele unbefriedigende Ergebnisse. Zu den Multifunktionszentren sind Urban Entertainment Center zu zählen. Entgegen der Namensgebung handelt es sich konzeptionell lediglich um verstärkt durch Freizeitkomponenten und Unterhaltungseinrichtungen ergänzte Einkaufszentren.

Fachmarktzentrum

In diese Kategorie fallen gewachsene Agglomerationen einzelner Fachmärkte oder am Reißbrett entworfene, offene oder geschlossene Komplexe. [9] Fachmarkt- und Einkaufszentren sind nicht immer exakt gegeneinander abzugrenzen. Wieder ist auf einen so verbreiteten wie fälschlichen Wortgebrauch hinzuweisen: Die gemeinhin als Fachmarktzentrum bezeichnete Kombination von SB-Warenhaus und Baumarkt fällt nicht in diese Kategorie. Denn: Das SB-Warenhaus stellt eben keinen Fachmarkt dar. Neben diesen Betrieben müssen somit weitere Fachmärkte vertreten sein, um eine Einstufung als Fachmarktzentrum zu rechtfertigen. SB-Warenhäuser fungieren freilich oft als zusätzliches, wenn nicht unersetzliches Zugpferd für Fachmarktzentren. Beispiele für Fachmarktzentren bieten InCenter (Dachau), Ring-Center (Offenbach) und TEC (Erfurt). In Altwarmbüchen bei Hannover findet sich eine Mischung aus gewachsenem und geplantem Fachmarktzentrum. Fachmarktzentren nehmen regelhaft individualverkehrsorientierte Lagen ein.

Fußnoten

[8] Diese Betriebsform wird im Kapitel Zentrentypen vertiefend dargestellt.

[9] Die Betriebsform wird im Kapitel Zentrentypen näher beleuchtet.