Betriebsformen & Zentrentypen (Teil 1)

Dieser Artikel ist inhaltlich identisch mit meinen im Werk "Rating von Einzelhandelsimmobilien" (Gabler 2009) veröffentlichten Beitrag. Wie die 2008 erschienenen "Immobilien als Assetklasse" überschneidet er sich hier und da mit anderen meiner Printpublikationen und / oder IK-Artikel. Gleichwohl erschließt der Beitrag – so hoffe ich – auch regelmäßigen Besuchern des Immobilien-Kosmos' neue Sichtweisen und Bezüge. Neuerlich untergliedere ich die online-Version eines seitenmächtigen Druckartikels, um ihn navigationstechnisch "griffig" zu halten. Diesbezüglich noch ein Hinweis: Sämtliche Textlinks verweisen auf andere Beiträge des Immobilienportals. – Lassen wir es dabei bewenden, gehen wir in medias res.

1 Einleitung

Vorliegender Artikel thematisiert Grundlagen des Immobilienratings. Womöglich unerwartet, rückt er raumfunktionale Zusammenhänge in den Brennpunkt. Dieser Ansatz gründet auf einem Verständnis, das Immobilien als Schnittstellen menschlicher Bewegung definiert. Folglich ist die Ertragskraft von Immobilien als Ableitung ihrer relativen standörtlichen wie objektspezifischen Qualitäten zu verstehen. [1] Vor diesem Hintergrund erklärt sich der Beitragstitel: Standortaspekte werden unter dem Schlagwort Zentrentypen erhellt, objektbezogene Gesichtspunkte unter dem Oberbegriff Einzelhandelsbetriebsformen beleuchtet. Diesbezüglich zu bedenken ist, dass einige Betriebsformen an sich Zentren darstellen. Dies spiegelt beispielsweise der Begriff des Einkaufszentrums im Sinne von Mall bzw. Shopping Center.

Genannte Phänomene abzuhandeln, empfiehlt sich einmal angesichts ihrer unmittelbaren Ratingrelevanz, zum anderen, weil in Bezug auf Betriebsformen wie Lage- und Zentrentypen ein begriffliches Durcheinander gepaart mit definitorischen Unzulänglichkeiten herrscht.

2 Rating: Definition, Ziele, Ansätze

Immobilienrating bedeutet, Ertragssicherheit und Ertragsaussichten von Objekten zu bestimmen. Intelligente Ansätze gestatten es, Immobilien verschiedenen Risikoklassen zuzuordnen, Ertragskategorien abzubilden, Investments vergleichbar zu machen.

Genannte Punkte sind als Ziele aufzufassen. Ihr Erfüllungsgrad hängt davon ab, wie treffsicher es gelingt, Chancen und Risiken jeweiliger Immobilien einzugrenzen, ihnen innewohnende Entwertungsgefahren und Wertsteigerungsmöglichkeiten auszuloten. Hier schwingen fühlbar projektive bzw. vorausschauende Momente mit. Diese sind letztlich entscheidend.

Es bestehen zahlreiche Modelle, die angeführte Aufgaben zu erfüllen versprechen. Sie beruhen häufig auf einer Unzahl mehr oder minder sinnvoll gewählter Faktoren. Solche, teils auf mehr als hundert Faktoren bauende Modelle schaffen keine erhöhte Sicherheit. Im Gegenteil verwässern sie sich gleichsam selbst. [2] Reife Modelle beruhen auf wenigen Faktoren, die zahlreiche andere in sich bündeln. [3]

Viele Ratingverfahren betonen steuerliche, rechtliche, volkswirtschaftliche Rahmendaten, Mieterqualitäten und -bonitäten. Drei Schlüsselgrößen werden hingegen häufig – zumindest in Relation – stiefmütterlich behandelt:

Diese Faktoren entscheiden mehr als alle anderen über die tatsächliche, vielmehr noch die perspektivische Stellung eines Objektes innerhalb eines funktionalen Netzes. Hier offenbart sich, dass (realisierbare) Mieterbonitäten und Vermietungsaussichten als solche abhängige Größen darstellen. Sie korrelieren mit Objekt- und Standortqualitäten. Der Grund liegt auf der Hand: Die beiden letztgenannten Faktoren wirken über das am Markt durchsetzbare Preisniveau nutzer- und nutzungsselektierend.

Desktop-basiertes bzw. ferndiagnostisches Rating vermag über größere Portfolien hinweg solide Ergebnisse zu liefern. Sofern ein ausgefeiltes, aus Felderfahrungen abgeleitetes Modell vorliegt, wird sich die Fehlerquote in engen Grenzen halten. Dies gilt umso mehr, je homogener der zu bewertenden Immobilienbestand ist. In Bezug auf Einzelhandelsimmobilien sind eingehende Lage- und Objektkenntnisse gleichwohl unersetzlich. Voran bezogen auf Objekte in Innenstadt- und Stadtteillagen münzen sich kleinste Fehler hinsichtlich der Lagezuordnung in wirklichkeitsferne Ergebnisse um. Bei Einkaufszentren wiederum können unerkannte unheilbare baulich-konzeptionelle Schwächen dazu führen, dass perspektivisch kränkelnde, wenn nicht kippende Objekte hoch bewertet bzw. geratet werden.

Da Objekte nur über ihre Lage bzw. ihr engeres Umfeld eingewertet können, müssen Ratingverfahren zwingend die Frage beantworten, wie sich jeweilige Lagen aller Wahrscheinlichkeit nach entwickeln, welchem Potentialraumtyp sie angehören. Hierbei ist das Augenmerk auf die jeweils lageprägenden bzw. lagedominierenden Betriebsformen zu richten. Bricht etwa ein als primärer Magnet fungierendes Warenhaus weg, stellen sich Dominoeffekte ein: Ungünstigenfalls implodiert das Zentrum, in jedem Fall sind massive Umsatzeinbußen verbleibender Betriebe vorprogrammiert, die sich in Leerstände, den Einzug von Notnutzungen, ein verflachendes Angebotsniveau übersetzen.

Fußnoten

[1] Auf diesem Ansatz beruht ein verfasserseitig federführend mitentwickeltes, international anerkanntes Ratingsystem. Siehe hierzu Soethe, R. und Pfeiffer, E.: Immobilien als Assetklasse; in: Börner / Everling / Soethe (Hrsg.): Kauf, Miete und Leasing im Rating., S. 153 – 175, Gabler Verlag, Wiesbaden 2007.

[2] Zur Kritik gängiger Verfahren siehe Pfeiffer, E.: Neues Immobilienrating: Vom Holzweg zur Brücke. Teil 1; in: IWR Immobilien Wirtschaft und Recht, Nr. 5 / 2003, S. 45 – 49.

[3] Zu solch einem Ansatz vergleiche Soethe, R. und Pfeiffer, E., op. cit.