4.1.4 Betriebskosten-Due Diligence
Vordergründig könnte dieser Bereich als Unterpunkt der bilanziellen / finanziellen Due Dligence aufgefasst werden. Dagegen sprechen zwei Gesichtspunkte: einmal der enge Bezug zu technischen Gebäudemerkmalen, zum anderen eine ausgeprägte potenzialbezogene, also - wortlogisch - nach vorn gerichtete Perspektive. Inhaltlich steht zunächst eine Analyse laufender Betriebskosten und angesetzter bzw. angefallener Instandhaltungsaufwendungen im Vordergrund. Anhand von Benchmarks bzw. eines Abgleichs mit Werten vergleichbarer Objekte lässt sich ermitteln, wie die jeweilige Immobilie hinsichtlich dieser zunehmend bedeutsamer werdenden Faktoren abschneidet. Entscheidende Hinweise erbringt in diesem Zusammenhang eine Klärung, welche Kosten sich - wiederum gemessen an vergleichbaren Objekten - (bislang) auf die Mieterschaft umschlagen lassen. Derart "intime" Details kennen ausschließlich erfahrene Praktiker. Bezogen auf ältere Immobilien liefert ein Vergleich mit Kostenstrukturen modernisierter, neu errichteter oder neuwertiger Objekte wichtige Hinweise auf die heutige und künftige Marktgängigkeit.
4.1.5 Steuerliche Due Diligence
Bezogen auf Auslandsinvestments stehen zunächst sämtliche mittel- oder unmittelbar immobilienbezogenen steuerrechtlichen Fragen im Brennpunkt. Entsprechende Rahmenbedingungen unterscheiden sich von Land zu Land, spielen hinsichtlich der Ertragshöffigkeit von Investments also eine (vielfach überbetonte) Rolle. In vertrauten Märkten dient die steuerliche Due Diligence insbesondere dem Zweck, mögliche Steuernachforderungen aufzudecken und Transaktionen steuervermeidend zu gestalten.
4.1.6 Rechtliche Due Diligence
Dieser analytische Block widmet sich eigentums- und mietrechlichen Sachverhalten. In Ländern mit ausgefeiltem, hochgradig verlässlichem Grundbuchwesen fällt die Prüfung eigentumsrechtlicher Verhältnisse relativ leicht. Der anfallende Recherche-Aufwand hält sich in Grenzen. Der Kreis derartiger Länder ist allerdings (überraschend) klein. Im Rahmen vieler Auslandsgeschäfte erweist sich die rechtliche Due Diligence als kostspielig.
Eine Aufgabe der rechtlichen DD liegt darin, ersichtliche oder verdeckte Bestands- und Haftungsrisiken nebst verwaltungsrechtlichen Unsicherheiten zu ermitteln, um mögliche Streitpotentiale einzugrenzen bzw. finanziell greifbar zu machen. Ein weiteres, höchst bedeutsames, vielfach (begründet) der technischen Due Diligence zugeschlagenes Thema der "Rechtsabteilung" ist die Analyse, ob das jeweilige Gebäude bzw. bauliche Anlagen planungs- und baurechtlichen Vorgaben entsprechen.
4.1.7 Technische Due Diligence
Die technische Due Diligence widmet sich architektonischen, bau- und haustechnischen Merkmalen untersuchter Immobilien. Das Augenmerk richtet sich u. a. auf Ausführungsstandard und Zustand einzelner Gewerke (Dach, Fassade usw.), auf Instandhaltungsmängel, versäumte Modernisierungen, flächenwirtschaftliche Sachverhalte (Achsmaß usw.) oder auf Art und Qualität erschließender Strukturen. Die technische Fraktion der Prüfer ist alltagspraktisch zudem dafür verantwortlich, Abnahmeprozeduren, Haftungsregelungen und Gewährleistungsvereinbarungen zu analysieren.
Nach einem weit gefasst Verständnis erstreckt sich das analytische Programm auf zahlreiche Felder, die - es klang oben an - auch der rechtlichen Due Diligence zugeschlagen werden könnten. Eine Aufstellung benötigter bzw. im Idealfall verfügbarer Unterlagen bietet der zum Dauerbrenner avancierte IK-Artikel "Technische Due Diligence" von Dirk Sturmfels.
Häufig abgekoppelt von der technischen Due Diligence wird die Umwelt-DD aufgeführt. Tatsächlich kann sie jedoch als integraler Bestandteil des technischen Bereichs begriffen werden. Ihr Thema ist die Ermittlung und Bewertung umweltbezogener Risiken, die sich aus dem bloßen Bestand, dem Betrieb oder infolge baulicher Modifikationen von Immobilien ergeben können.
5 Schlussbetrachtung
Die einzelnen Komponenten der Due Diligence bilden Bausteine eines Prozesses ab, der letztlich in eine marktgerechte Wertbestimmung von Immobilien münden kann. - Sofern "ehrliche", aus tatsächlichen bzw. sachverständig eingeschätzten Marktgegebenheiten abgeleitete Ergebnisse gefordert, und eingebundene Spezialisten fähig sind, diese abzubilden und intelligent zu deuten. Restrisiken sind selbst in diesem Fall nie gänzlich auszuschließen. Die Erträge werden regelhaft von projizierten Werten abweichen. Bei einer sachverständig durchgeführten Due Diligence halten sich die Bandbreiten aller Voraussicht nach jedoch in engen Grenzen. Denn: Eine sorgsame, ganzheitliche Prüfung enttarnt Marktübertreibungen. Sie verlangt danach, Käufe zu unterlassen, die andere Marktteilnehmer womöglich tätigen würden. - Sei es, weil ein Vertrieb nach Futter ruft, oder der Markt einmal mehr dem Wahn einer kollektiven Gier anheimfiel. Die Due Diligence ist nur ein Instrument. Ob und wie man dieses einsetzt, entscheidet über dessen wahren Nutzen.