Immobilieninvestments – Due Diligence

1 Intro

Gemessen an anderen Gütern stellen Immobilien ausnehmend hochpreisige Produkte dar. Verfehlte Kauf- bzw. Investitionsentscheidungen münzen sich vielfach in ein finanzielles Desaster um. Dies gilt für private Wohnungskäufer ebenso wie für Erwerber gewerblicher Immobilien.

Im Bereich des gewerblichen Immobilienhandels sind heute Verfahren üblich, die es gestatten, bestehende bzw. mögliche künftige Risiken, die sich mit einem Objekterwerb verbinden, nachvollziehbar einzugrenzen. Die Rede ist von der Due Diligence. Der Begriff entstammt dem US-amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht bzw. hier verankerten Haftungsklauseln.

"Due Diligence" bezeichnet nicht mehr und nicht weniger als eine sorgsame Prüfung. In der Immobilienwirtschaft bezieht sich diese Prüfung auf sämtliche investitionsrelevanten Aspekte, also nicht nur auf rein objektgebundene Merkmale. Hierzu später mehr. Vorab gilt es, die Zwecke zu bestimmen, denen eine Due Diligence dient.

2 Funktionskreise der Due Diligence

Die immobilienbezogene Due Diligence lässt sich in drei Funktionskreise gliedern: Information, Analyse und Bewertung sowie Haftung und Rechenschaft.

Während der Informationsphase werden entscheidungsrelevante Informationen gesammelt und erfasst. Dieser Prozess bezieht sich auf den Marktrahmen sowie die jeweilige Immobilie selbst. Objektbezogene Informationen werden (dem) Kaufinteressenten vom Veräußerer verfügbar gemacht, als wesentlich erachtete zusätzliche informationen ermittelt. Auf diesem Wege lässt sich die zwischen beiden Seiten anfänglich bestehende Informationsasymmetrie zumindest verringern, günstigenfalls sogar gänzlich aufheben.

Im Zuge der Analysephase werden überlassene bzw. ermittelte Informationen systematisch geprüft, um zu bestimmen, inwieweit ein Objekterwerb mit gesteckten Zielen vereinbar ist. Die letztliche Entscheidung gründet auf einer strategischen oder rein monetären Immobilienbewertung.

Institutionelle bzw. auf die Gestaltung von Anlageprodukten abhebende Käufer (Immobilienfonds usw.) sind ihren Anlegern gegenüber regelhaft rechenschaftspflichtig. Eine nachweislich durchgeführte, marktüblichen Standards entsprechende Due Diligence schützt verantwortliche Entscheidungsträger im Falle eines Fehlschlages vor Anlegerforderungen. – Sie entlastet bzw. "entschuldet" sie gleichsam, weshalb auch von "Exkulpationsfunktion" gesprochen wird.

3 Großkreise der Due Diligence

Verbreitet werden Due Diligence-Prozesse zwei Großkreisen zugeordnet, nämlich der Objekt- und der Marktebene.

Auf den ersten Blick wirkt dieser Ansatz sinnvoll, tatsächlich verdient er jedoch eine kritische Würdigung, insofern er auf einer fragwürdigen Zuordnung beruht. Konkret: Der Objektebene werden gemeinhin einige Größen zugeordnet, deren Ausprägung zwar regelhaft mit jeweiligen Objektqualitäten korreliert, jedoch stellen diese Faktoren abhängige Größen dar, die nicht als Merkmale der Immobilie selbst verstanden werden können. Angesprochen sind Mietverträge, Mieterbonitäten und dergleichen. Diese sind – zyklische Effekte und Sonderfälle aus dem Eigennutzerbereich ausgeblendet – eine bloße Ableitung jeweiliger Objektmerkmale.

Der gängige Ansatz befriedigt offensichtlich nicht; er beruht auf einem stark finanzwirtschaftlich durchdrungenen Immobilienverständnis, das nicht nur zu kurz greift, sondern im Einzelfall wie über die Immobilienbranche hinweg und über diese hinaus verhängnisvolle Folgen nach sich zog und zieht.

Wird im Rahmen einer Due Diligence auf Großkreise abgehoben, sind nicht zwei, sondern zumindest drei zu berücksichtigen: Objekt-, Markt- und Nutzerebene.

4 Themenfelder der Due Diligence

Wie im Intro angedeutet, geht es bei einer vollumfänglichen Due Diligence um eine ganzheitliche Betrachtung entscheidungsrelevanter Kriterien. Demnach ist jede Immobilie zwingend als Element eines übergeordneten raum-zeitlichen Gefüges zu begreifen. Dies impliziert, dass laufende, absehbare oder wahrscheinliche Veränderungen des Umfeldes (im weiteren Sinn) bereits erfassungstechnisch zu berücksichtigen sind. Denn: Wandlungen des Umfeldes wirken vorteilhaft oder nachteilig auf die Ertragskraft eines Objektes zurück; sie bestimmen somit über die (längerfristigen) Perspektiven eines Investments.