4 Potenziale als Immobilienmarkt

Phasenweise überschlugen sich Meldungen und Berichte über Dubai in der Wirtschafts- und Immobilienpresse regelrecht. Der Medienrummel kreiste vor allem um Bau- und Entwicklungsvorhaben, die unter dem Stichwort "Rekordjagd" bzw. den Schlagworten "höher", "größer", "luxuriöser" zusammengefasst werden konnten. Berichte über rasch wachsende Einwohnerzahlen steigende Immobilienpreise und fallende Nettoanfangsrenditen häuften sich, vieles klang nach Tausend und eine Nacht. Kritische Stimmen waren vergleichsweise rar gesät. - Obwohl vom Start weg hinreichend Gründe vorlagen, Dubais längerfristige Perspektiven als Wirtschaftsstandort und somit als Immobilienmarkt verhalten einzuschätzen.

4.1 Demografische Faktoren

Bereits ein Blick auf die Bevölkerungszahl offenbart einen entscheidenden Schwachpunkt in Bezug auf Dubais Qualität als Investitionsstandort: Es ermangelt an einer nennenswerten heimischen Nachfragebasis; das Emirat ist für sich genommen kein nennenswert entwickelter und kein auch nur ansatzweise aus sich heraus entwicklungsfähiger Markt. Dubai zählt zu den Kleinststaaten. - Eine Tatsache, die verschmerzbar sein kann, wenn solch ein kleines Land von einem oder mehreren bevölkerungsreichen und wirtschaftlich eng verflochtenen Nachbarstaaten eingefasst ist. Ein Blick auf die Landkarte und Bevölkerungsstatistiken verdeutlicht, dass diese Maßgabe im Fall Dubais nicht erfüllt ist. So beziffert sich die summierte Bevölkerung der Vereinigten Arabischen Emirate auf lediglich 4,8 Mio. Köpfe, die des großen, dünn besiedelten Nachbarn Saudi-Arabien auf rund 27 Mio. Einwohner. Darüber hinaus überzeichnet Dubais ohnehin geringe Bevölkerungszahl tatsächliche Entwicklungspotenziale, insofern eine Bevölkerungsmehrheit aus einkommensschwachen Gruppen, insbesondere ungelernten Arbeitsmigranten besteht.

4.2 Naturfaktoren

Naturräumliche Gegebenheiten kennzeichnen Dubai als hochgradig benachteiligten Siedlungsraum. So wunderbar sich Wüstenlandschaften darstellen können, so wenig tragen sie eine nennenswerte Bevölkerungszahl. Der klimatische Faktor ist nicht zu unterschätzen: So verbringen viele Einheimische, die es sich leisten können, die heißesten Monate in gemäßigten Zonen. Schon ein Gang durch Münchens Fußgängerzone verdeutlicht, dass - gemessen an der Einwohnerzahl der Golf-Emirate - jahreszeitlich eine regelrechte Massenwanderung stattfindet. Nicht nur des klimatischen Hintergrundes wegen. Anscheinend ziehen Gesundheitseinrichtungen, vor allem jedoch Europas vitale Handelslandschaften zahlreich Besucher an. - Nicht hiesige Einkaufszentren wohlgemerkt, sondern die Innenstädte.

Wenig verwunderlich erweist sich ein längerer Aufenthalt in der Golf-Region für "Eingeborene" gemäßigter Zonen mehrheitlich als schwer erträglich. Wird diese Einschätzung geteilt, offenbart sich eine hohe Hürde in Bezug auf die Möglichkeiten, Dubai als wirtschaftlich auch nur ansatzweise bedeutendes Zentrum im globalen Netzwerk zu etablieren. Deutlicher ausgedrückt: Gebiete, die hinsichtlich ihrer Qualität als Wohnstandort als zweit- oder drittklassig einzustufen sind, besitzen schlechte Karten, sich als vitale Wirtschafträume zu etablieren.

Einen weiteren Indikator für Dubais mangelnden Charme als Lebensstandort bietet eine demografische Besonderheit: Kein Viertel der Bevölkerung ist weiblichen Geschlechts. - Ein klarer Hinweis auf den künstlichen, auf den retortenhaften Charakter von Dubais Entwicklung.

4.3 Bedarfsrelationen

Gemessen an Dubais Bevölkerungszahl liegt längst eine massive Überbauung mit Einzelhandels- und Büroflächen sowie Hotelkapazitäten vor. Diesbezüglich ist nicht von einem Missverhältnis, sondern von einer massiven Schieflage zu sprechen. Der heimische Büroflächenbedarf ist minimal, geschaffene Handelsflächen sind aus dem Land heraus nicht bruchteilhaft auszulasten und gleiches gilt verstärkt für all die errichteten Freizeitanlagen. Hotels - Mitte 2009 bestanden 350 Häuser mit rund 41.000 Zimmern - benötigen die Dubais für den Eigenbedarf ohnehin so gut wie nicht. Der eingeschlagene Entwicklungspfad, der aus einer Abhängigkeit von Öl und Gas führen soll, übersetzt sich somit in eine hochgradige wirtschaftliche Abhängigkeit von internationaler Nachfrage, die sich wiederum überwiegend aus dem Tourismus speisen muss.