Denkmalgeschützte Wohnimmobilien oft Investitionsruinen

Mit diesem Beitrag erweitert Holger Taubenheim die Rubrik »Finanzieren / Investieren« mit einem weiteren Artikel über Denkmalimmobilien an. Diesmal rücken Steueraspekte in den Vordergrund.

Intro

Denkmalgeschützte Wohnimmobilien sind im Jahr 2014 die »letzten« Steuersparmodelle. Sie bieten hohe Steuervorteile, weil Sanierungskosten und Kreditzinsen als Werbungskosten bei der Berechnung der Steuerschuld absetzbar sind. Allerdings besteht die Gefahr, völlig überzogene Preise zu bezahlen und letztlich vor einem finanziellen Trümmerhaufen zu stehen.

Die Gründe für diese Aussage verdeutlicht ein am Kurfürstendamm in Berlin gelegenes, unter Denkmalschutz stehendes Mehrfamilienhaus, dessen 25 Wohnungen zum Verkauf angeboten wurden bzw. werden.

Nach wie vor betörende Steuervorteile

In der ersten Etage des Hauses befindet sich eine 111 Quadratmeter große Sanierungswohnung, deren Rahmendaten Tabelle 1 widerspiegelt. Der Grundstücksanteil kostet 100.000 €, die Nominaldaten der ImmobilieAltbausubstanz soll 150.000 € wert sein und genauso viel kosten. Die Sanierungskosten schlagen gemäß Angebot mit 400.000 € zu Buche. Hinzu kommen 40.000 € für Grunderwerbsteuer und Notarhonorar. Das führt zu einem Gesamtaufwand von 690.000 €. Der Immobilienprojektentwickler rechnet mit einer monatlichen Kaltmiete von 13,50 je Quadratmeter nach erfolgter Sanierung. Das entspricht einem Jahresrohertrag von 18.000 €. Die Betriebskosten werden vom Mieter getragen. Sie stellen einen durchlaufenden Posten dar und bleiben in der tabellarischen Übersicht außen vor. Somit kostet die Wohnung sage und schreibe rund 38 Jahresmieten! – Wer will hier noch wirtschaftlich argumentieren? Immerhin ist eines sicher: Der Projektentwickler und seine Mitstreiter streichen gewaltige Renditen ein. Ohne winkende Steuervorteile würde der Projektentwickler auf seinen 25 Wohnungen sitzen bleiben.

Im vorliegenden Fall kann die Altsubstanz insgesamt 50 Jahre mit jeweils 3.480 € abgeschrieben werden, und die Sanierungskosten können im Verlauf von zwölf Jahren mit achtmal 36.000 € und viermal 28.000 € abgesetzt werden. Die Mieten bleiben in dieser Zeit durch die hohen Abschreibungen steuerfrei. Danach müssen die Vermieter aber Teile ihrer Erträge an das Finanzamt abführen, und die Abgaben führen in vielen Fällen zu dem Versuch, die Objekte nach 15 Jahren zu verkaufen, weil die Wohnungen ihre Schuldigkeit getan haben.

Denkmalrenditeimmobilie auf dem Prüfstand

Die rohen Mieterträge der Wohnung sollen bei 18.000 € im Jahr liegen. Gegen die Prognose ist nichts einzuwenden, weil die Mieten für Neubauten in guter Lage in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Ebenso spricht nichts gegen die Annahme, dass die Mieten jedes Jahr um 2 Prozent steigen (könnten). In Hamburg ist es seit Jahr und Tag guter Brauch, einen Staffelmietvertrag abzuschließen, sofern das Objekt in einem Vermietermarkt liegt. Warum sollte das in Berlin nicht auch möglich sein? Knifflig ist einzig die Tatsache, dass das Geld aus einem Mietenpool kommt. Das sind »Cash-Sammelbecken«, die bei Immobilienprofis nicht sonderlich beliebt sind, weil in diese »Sammelbüchsen« sowohl »gute« als auch »schlechte« Mieten fließen, sodass der Anleger und Eigentümer einer Wohnung kaum erkennen kann, wie viel Geld er für sein vermietetes Objekt tatsächlich bekommt.

Ein noch größeres Fragezeichen stellt der Wohnungsverkaufswert in 15 Jahren dar. Es steht jedem Eigentümer selbstverständlich frei, daran zu glauben, dass seine Wohnung in 15 Jahren für die anfänglich genannten und bezahlten 38 Jahresmieten beziehungsweise 903.000 € verkäuflich sein wird (sofern die Staffelmiete vereinbart ist). Bei diesen Preisen wird vermutlich auch der arabische oder russische Barzahler abwinken. Das ist einfach zu viel Geld, und kaum ein Mensch willens, soviel Geld zum Fenster hinauswerfen. In Berlin sind Preise üblich, die 18 bis 20 Jahresmieten entsprechen, und wer an den höheren Endwert glaubt, darf sich für seine Kalkulation rund 475.000 € notieren.

Nachsteuerzinsgünstige Immobilienkredite hebeln ins finanzielle Verderben

Denkmäler werden in der Regel mit wenig Eigenkapital und viel Fremdkapital bezahlt. Dies hat vor allem steuerliche Gründe. Die Darlehenszinsen sind steuerlich abzugsfähig bei der Ermittlung des steuerlichen Gewinns. Dem Kreditvertrag in der Tabelle 2 ist der »Fallstrick« nicht ohne weiteres anzusehen. Hier geht es um 500.000 €, die zum Kurs von 100 Prozent ausbezahlt werden. Die Zinsbindung und die Laufzeit betragen jeweils 15 Jahre. In diesem Zeitraum liegt der jährliche Sollzins bei 3 Prozent. Die Rückzahlung wird auf 5,4 Prozent anfänglich eingestellt, und die jährlichen Raten für Zins und Tilgung für dieses Annuitätendarlehen liegen bei 41.883 €. Dadurch werden die Verbindlichkeiten im Laufe der 15 Jahre in voller Höhe getilgt. Die noch gefährlichere Spielvariante mit direkter Tilgungsaussetzung und paralleler Ersatztilgungsansparung über z. B. einen Investmentfonds wird hier nicht näher beleuchtet. Der geneigte Leser wird sich selbst ein Urteil über seine Risikotragfähigkeit in einem solchen Tilgungsumleitungsfall machen müssen.

Nüchtern betrachtet handelt es sich um eine lupenreine Sparkombination

Die einzige Möglichkeit für die Beurteilung derBankdarlehensdaten Kombination ist ein Zahlungsplan. In den 16 Zeilen stecken quasi die »Lebensläufe« der Immobilie und der Hypothek, in den zwölf Spalten sind die effektiven Bestandteile enthalten. Die dritte Spalte zeigt den Verlauf der Mieterträge. In anderen Spalten sind die steuerlichen Abschreibungen der Altbausubstanz und der Sanierungskosten »verbucht«. Die Bewirtschaftungskosten sind die Aufwendungen für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie. Die anderen warmen Bewirtschaftungskosten trägt der Mieter – quasi ein »durchlaufender Posten«. Die Kredittilgung beginnt mit dem Eigenkapital von 190.000 €. Danach folgen die Anteile, die in den Kreditraten enthalten sind. In der Tilgung des letzten Jahres (Jahr 15) stecken die Anteile (40.663 €) der letzten Kreditrate und der Netto-Verkaufserlös (475.000 €) der Immobilie.

Die Zinsen sind die jährlichen Kosten des Kredites. Die laufenden Steuern sind die mit dem persönlichen Steuersatz multiplizierten Jahressalden der Mieten, Abschreibungen, Kosten und Zinsen. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent werden sich die Vorteile vom 1. bis 12. Jahr auf einen Betrag von 145.000 € summieren. Danach werden Abgaben von 16.000 € jährlich fällig, sodass es kein Wunder ist, dass der Anleger nach 15 Jahren das Interesse an der Wohnung verlieren und deren Verkauf anstreben wird.

Für die Ermittlung der effektiven Rendite ist die zwölfte Spalte der Tabelle 3 ausschlaggebend. Sie führt dem Anleger unmissverständlich vor Augen, worauf er sich bei diesem Geschäft einlassen wird beziehungsweise eingelassen haben wird, wenn der Blick in die Tabelle erst in 15 Jahren gewagt wird. Der Saldo ist bei nüchterner Betrachtung der Verhältnisse ein lupenreiner Sparvertrag. Anfangs werden einmalig 190.000 € und dann jährlich Beträge, die bei rund 11.000 € liegen und im Laufe der Zeit auf rund 28.000 € steigen, in den Sparplan eingezahlt. Und für die nominal saldierten rund 402.000 € bekommen der Erwerber, wenn alles gutgeht, am Ende rund 447.000 € zurück. Ist der per-Saldo »Überschuss« von rund 45.000 € nun eine »dolle« Rendite oder nicht?

Renditeberechnung

Wer sich für die finanzwirtschaftlich korrekte Rendite dieses »Geschäftes« interessiert, sollte immun gegen Enttäuschungen sein. Die effektive Verzinsung dieses »Sparkombigeschäfts« beträgt trotz der Mietsteigerung von jährlich 2 Prozent nur 1 Prozent je Jahr. Tabelle 4 ist nichts für Menschen mit schwachen Nerven. Wenn die Mieten nicht steigen, kann der Besitzer die Wohnung für 15 oder 25 Jahresmieten verkaufen, und das Ergebnis wird negativ sein. Bei einem Anstieg um 1 Prozent sind beim Verkauf mindestens 22 Jahresmieten notwendig, um mit einem blauen Auge davonzukommen. Interessant wird die Geschichte erst, wenn die Mieten jedes Jahr um 3 Prozent steigen und die Wohnung in 15 Jahren für mindestens 23 Jahresmieten wieder verkauft werden kann. Diese Zahlen mögen in Spitzenlagen in Hamburg, München oder Stuttgart erzielbar sein, aber in Berlin ticken die Uhren anders; auch am Kurfürstendamm werden solche Preise mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zu erzielen sein.

Im Zweifel besser an den Denkmalschutzverein spenden – das spart Steuern

Der entscheidende Knackpunkt ist der horrende Gesamtpreis von 38 Jahresmieten. Kaufpreisfaktoren – wie x-fache Jahresmieten auch genannt werden – über 20 sind in der Regel der finanzielle K.O. jeder Immobilie, sofern es sich nicht um Trophy-Lagen wie Jahresmietanstiegden Marienplatz in München handelt. Doch solche Objekte werden so gut wie nie verkauft, sondern von Generation zu Generation übertragen. Bei dem hohen Gesamtpreis kann auch der Denkmalschutz so gut wie nichts am Finanzdesaster mehr ändern. Wer sich im Internet nach Häusern und Wohnungen umsieht, die unter Denkmalschutz stehen, wird in Berlin, Dresden und Leipzig, den Hochburgen dieser Objekte, auf viele Angebote stoßen, die zwischen 30 und 40 Jahresmieten kosten. Da gehört auf jeden Prospekt ein roter Warnaufkleber der BaFin-Finanzwächter mit schwarzem Totenkopf, weil diese Objekte dem Untergang geweiht sind. Ob die Finanzaufsicht in Bonn und Frankfurt am Main den Mut zu einem derartigen Stempelvorgang aufbringen wird?

Denkmalschutz ist, um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen, eine Aufgabe von großer Wichtigkeit und öffentlichem Interesse. Nur sollten Nüchternheit und Augenmaß gewahrt werden. Wenn aufgerufene Preise das Zwanzigfache des Jahresmietertrages übersteigen, wird die Angelegenheit zunehmend heißer. Wenn zudem die Gesamtausgaben zu 80 Prozent oder 90 Prozent mithilfe von Krediten bezahlt werden, ist das Finanzdebakel so gut wie nicht mehr zu verhindern. Es gibt aber finanzwirtschaftlich vernünftige Alternativen in besten Innenstadtlagen kleinerer Großstädte.

Aber wie wäre es mit einer Spende von 200.000 € an eine kirchliche Stiftung, die die Erhaltung von denkmalwürdigen Gotteshäusern betreibt? Die Spende ist steuerlich absetzbar, es ist kein Kredit nötig, und es bestehen weder Vermietungs- noch Verkaufsrisiken und auch kein Bevormundungsrisiko durch Satzungsänderung des kommunal ausgewiesenen innerstädtischen Sanierungsgebietes. Der einzige Nachteil dieser »Investition« ist die Tatsache, dass der Spender »bedauerlicherweise« durch seine Spende nichts Greifbares zusätzlich besitzt. Ihm gehört halt nichts, aber vielleicht bietet die Gewissheit, ein Kirchenfenster oder fünf Orgelpfeifen vor dem Verfall gerettet zu haben, mehr »innere« Rendite als die Perspektive, bei einem ordinären Mehrfamilienhaus viel Geld in den Sand zu setzen.