Denkmalimmobilien – »traumhafte« Geldanlagen

Mit diesem Beitrag reichert Holger Taubenheim die IK-Rubrik »Finanzieren / Investieren« mit einem weiteren Spezialartikel an.

Intro

Einzig verbliebene Steuervorteile und Kreditzinsen verleiten zum Kauf überteuerter Denkmalimmobilien. Altersvorsorge mit solchen Objekten ist heikel.

Vermietete (Wohn)Immobilien sind in dieser Republik traditionell feste Bestandteile der Altersvorsorge. Häuser und Wohnungen stehen unumstößlich im Ruf, wertbeständig-solide, ja sogar wertsteigernde Investitionen zu sein. In Zeiten extrem niedriger Zinsen und spürbarer oder befürchteter Inflation wie nun durch die Zuspitzung der europäischen Staatsschulden- und Bankenkrise ist zu beobachten, dass viele Privatleute in rekordverdächtigem Ausmaße, kreditfinanzierte, vermietete Immobilien kaufen. Aber wo steht zum Beispiel geschrieben, dass Immobilien stabile Anlagen sind? Langfristige Auswirkungen demographischer Entwicklungen werden offensichtlich ausgeblendet. Irgendwann wieder steigende Zinsen werden die aufgeblähten Immobilienmärkte mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum Platzen bringen (zwingen). So war es immer in der Vergangenheit. Eine genaue Prognose, wann dies der Fall sein wird, ist schlichtweg nicht möglich.

Was also bewegt Anleger dazu in Zeiten wie diesen, die durch Angst, Unsicherheit und Rekordniedrigzinsen sowohl auf der Soll– wie auch auf der Habenseite geprägt sind, im großen Stil Kredite für teure Immobilienkäufe aufzunehmen? Neben der Immobiliengeldanlage ist einzig bei der Geldanlage in Aktien von einer nennenswerten Rendite nach Inflation noch die Rede. Ein uraltes Prinzip lautet(e), dass Inflation mit steigendem Zins korrespondiert. Dieses Prinzip ist unter dem Regime der Europäischen Zentralbank seit 2009 / 2010 geflissentlich außer Kraft gesetzt. Immobilien wie die Denkmalimmobilie mit Steuerspareffekten und Kredite sind langfristig gebundene Mischungen, die so viele Fragen aufwerfen, dass es sinnvoll ist, sich auch mit der Frage zu beschäftigen, wie sich vermietete Immobilien vom Anfang bis zum Schluss rechnen. Das gilt in besonderem Maße für Objekte, die unter Denkmalschutz stehen und somit mit einer erhöhten steuerlichen Abschreibung locken. Sie sind für viele Gutverdiener die letzte legale Steuersenkungsmöglichkeit. Allerdings haben »Steuersparmodelle« auch ihren besonderen Preis. Ob und wie sich das rechnet, wird in folgendem Beispiel deutlich.

Nominaldaten der ImmobilieIn der ostdeutschen Kulturstadt Dresden werden aktuell (2013) in einer »Schlossparkresidenz« alte Gemäuer saniert. Ein in einer westdeutschen Großstadt lebender Gutverdiener im Alter von 40 Jahren interessiert sich für eine von Sanierungsprojektinitiator zum Kauf angebotene Eigentumswohnung für seine Altersvorsorge. Die nominalen Daten dieser Wohnung werden in Tabelle 1 abgebildet. Die Einheit ist 140 Quadratmeter groß und kostet 365.000 Euro. Das sind rund 2.610 Euro pro Quadratmeter zuzüglich 10 Prozent Gesamterwerbsnebenkosten. Von dem nackten Kaufpreis entfallen 55.000 Euro auf das Grundstück. Die Gebäudekosten liegen insgesamt bei 310.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten schlagen mit 35.000 Euro zu Buche.

Auf der Ertragsseite winkt dem Anleger eine laut Prospekt sichere Kaltmiete von 1.200 Euro pro Monat. Man muss kein Finanzmathematiker sein, um rasch zu erkennen, dass das Kaufangebot ein teures Vergnügen ist: 1.200 Euro mal 12 Monate führen zu einem Jahresertrag von 14.400 Euro. Die Gesamtanschaffungskosten betragen rund 27,5 Jahresmieten bzw. bedeuten eine sogenannte anfängliche Mietrendite von 3,6 Prozent und sind Anlass genug, das Angebot sorgfältigst zu prüfen.

Alle genannten Realrenditen sind Renditen vor Inflation. Im vorliegenden Beispiel liegt die Dauer bei 25 Jahren. Bis zum Eintritt in den Ruhestand des Anlegers werden jährliche Erträge von anfangs 14.400 Euro erwartet, die jedes Jahr um 1,5 Prozent steigen. Im selben Zeitraum fallen Kosten von 3.000 Euro pro Jahr an, die jedes Jahr im selben Umfang steigen.

Die Erträge der Immobilie, in diesem Fall nach Abzug der Kosten, unterliegen der Besteuerung. Diese richtet sich nach den individuellen Begebenheiten des Steuerpflichtigen. Allerdings sind anfangs die Immobillienerträge nur anteilig und somit vermindert steuerpflichtig. Der Anleger kann die Immobilie »abschreiben« wie es umgangssprachlich heißt. Damit ist nicht gemeint, dass der Anleger das Objekt in den Wind schreiben muss, sondern er darf die technische und wirtschaftliche »Abnutzung« des Gebäudes von der Steuer absetzen wie es steuertechnisch korrekt lautet. Hierbei gelten die Vorschriften des Paragraphen 7 des aktuellen Einkommensteuergesetzes (EStG). Die Altbausubstanz und die aufs Gebäude anteilig entfallenden Nebenkosten können mit 2,5 Prozent pro Jahr angesetzt werden. Die Sanierungskosten zuzüglich anteilige Erwerbsnebenkosten, also der Neubau und damit der größte Brocken, können innerhalb von zwölf Jahren mit achtmal 9 Prozent und viermal 7 Prozent abgeschrieben werden. Derzeit ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei, sofern sie nicht im Betriebsvermögen enthalten ist.