Darlehensfinanzierungen

Seinem Beitrag schickt Holger Taubenheim eine These voraus: Bank-Darlehensfinanzierungen von Immobilieninvestments sind nichts anderes als ein umgekehrter Immobilieninvestment-Sparplan mit durchaus bemerkenswerten Tücken in Form von Financial Covenants. Oder, mit anderen Worten: eine Wette darauf, nach Nominalsteuern und durch inflationierte Monetisierung ein "Gewinner" zu sein. Tatsächlich können Immobilienfremdfinanzierungen enteignend wirken – die fatalen Folgen einer Missachtung von Financial Covenants.

Der Beitrag wurde redaktionell geringfügig überarbeitet, die Darstellung IK-Konventionen angepasst. Ein ausgesteuertes Glossar erläutert wichtige, im Text verwendete Begriffe.

1 Intro

Inflationserwartungen treiben oft seltsame Blüten. Inflationsängste scheinen eine Triebfeder für schnelle und zu kurz gedachte Immobilieninvestments zu sein. Es wird häufig inflationsschutzorientiert in Objekte mit mietvertraglichen Wertsicherungsklauseln, ohne vom Ende her beginnend zu denken, investiert. Was nützt eine noch so vermieterfreundliche Inflationsindexklausel, wenn das Objekt nach Ablauf der Mietzeit ganz oder teilweise leer steht? Oft haben z. B. Büroimmobilien auch in guten Innenstadlagen ihren Wertsteigerungszenit nach 10 Jahren überschritten. Das Objekt muss sich gerade dann bei Auslaufen eines Hauptmietvertrages am Markt behaupten und konkurriert mit gerade nach neuestem Standard fertig gestellten Objekten um Mieter mit möglicherweise verändertem Nutzerbedürfnis. Ohne Zusatzinvestitionen in das Bestandsobjekt könnte es schwierig sein, einen Mietertrag auf hohem Niveau wie zuvor zu generien.

In der Vergangenheit gab es sicherlich sehr smarte Immobilieninvestments mit einem hohen Kredithebel, um inflationsinduziert das Netto-Realvermögen mit solch einer Kombination überproportional zu vermehren. Die Rahmenbedingungen waren schlicht weg andere. Demografie und deren Folgen waren kein Thema.

Nicht nur bei Immobilien ist eine (Rück-)Besinnung auf das Objekt als solches mit all seinen Facetten geboten und teilweise im Gang, was hier und dort bereits in Ansätzen zu beobachten ist – zumindest, wenn man einschlägige aktuelle Seminarveranstaltungskalender betrachtet. Auch die Rückbesinnung auf klassische und bewährte "goldene Finanzierungsregeln" ist erfolgsversprechend – über den Tag hinaus, um nicht den vielbeschworenen Begriff der Nachhaltigkeit zu strapazieren. Ziel ist eine Risikosensibilisierung zur Vermeidung des Verlustes der Dsipositionsfreiheit oder gar der faktischen "Enteignung" jeweiliger Eigentümer durch Zwangsverwaltung.

2 Finanzierungsbedingungen

Durch die Aufnahme von Fremdkapital (Darlehen von Bankpartnern) zur teilweisen Finanzierung einer Immobilieninvestition entsteht effektiv betrachtet ein mitunter komplexer und riskanter "Immobiliensparplan" mit periodischen (saldierten) Raten. Eingerahmt werden diese Raten der Gesamtinvestition zu Beginn quasi als Startzahlung und dem Endwert der Immobilie, der in n Jahren y betragen wird (vgl. IK-Beitrag "Nachdenken über Rendite"). Die Investment-(Eigenkapital-)Rendite der relevanten effektiven Zahlungsreihe wird mittels der Methode Interner Zinssatz kalkuliert (vergleiche "Nachdenken über Rendite").

Sodann ist zu überlegen, ob der in der anschließenden Investmentphase möglicherweise vom Wohl und Wehe seines "Bank- / Darlehenspartners" abhängige Investor für die Gefahren und Risiken, die in einer längerfristigen und teilweise fremdfinanzierten Vermietung liegen, angemessen belohnt wird. Oft genug finden sich kalkulatorisch richtige Darstellungen, die einen effektiven Darlehenszins nach Ertragsgrenzsteuereffekt darstellen und somit das Leverage-Begehren geradezu befeuern. Nur sehr selten begegnet man dem Versuch, das spezifische Gesamtrisiko einer solchen "Finanzierungspartnerschaft" angemessen einzupreisen bei der Berechnung des Effektiv-Sollzinssatzes nach Ertragsteuern. Dass einer solchen Investitions-Finanzierungskombination ein unübersehbares Wettelement innewohnt, wird noch nicht angemessen breit genug diskutiert, geschweige denn auf Investorenseite berücksichtigt.

Wichtig und jederzeit zu beachten ist, dass Kreditgeber üblicherweise berechtigt sind, sämtliche aus der Finanzierung entstehende Rechte und Pflichten an andere Banken bzw. Finanzdienstleister zu übertragen. Dies kann aus Schuldnersicht mitunter durch Trennung der Sicherungszweckvereinbarung über das Sicherungsgut vom Darlehensvertrag geschehen. Für den Schuldner resultieren daraus in der Folge weitere mögliche Risiken. Es ist sicherlich ein Unterschied, ob der Darlehensgeber der langjährige erfahrene Finanzierungspartner (Hausbank) ist, oder ob es sich um einen Kredithändler im Investmentstile angelsächsischer Prägung. Die Funktion eines solchen Kredithändlers / Investors ist aber – entgegen einer vielfach populistischen Dämonisierung solcher Spekulanten – keineswegs per se obszön.

Im Falle einer kombinierten Investitions-Darlehensfinanzierung von Immobilien sollten sich Schuldner bewusst sein, dass der mitunter zeitweilig stärker schwankende Marktwert (= Verkehrswert) der betreffenden Immobilie oder ein "nachhaltig" veränderter Cashflow-Status aus Sicht des Darlehensgebers zu einem gestiegenen Risiko und damit zu einer insgesamt veränderten Bewertungssituation des Darlehens führt. Die Folgen können äußerst unangenehm sein und in eine Situation münden, in der der Investor nicht mehr Herr des Verfahrens ist.

Darlehensverträge beinhalten sogenannte Covenants. Diese Klausel oder auch Verpflichtungen beziehen sich u. a. auf Kennzahlen – Financial Covenants. Wenn durch die in regelmäßigen Abständen auf Kosten des Darlehensnehmers stattfindende Bewertung das Ergebnis "Default Financial Covenants" festgestellt wird, d. h. bei Verletzung / Überschreiten bestimmter darlehensvertraglicher Finanzkennzahlen wie Debt Service Cover Ratio, Loan To Value Ratio, Interest Cover Ratio (Details finden sich im Glossar), wäre eine Bank gegebenenfalls berechtigt, zusätzliche Sicherheiten vom Darlehensnehmer zu verlangen bzw. das Darlehen ganz oder teilweise fristlos zu kündigen und damit dessen ganze oder teilweise Rückzahlung zu verlangen. Dies geschieht selbstredend häufig zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Sofern keine entsprechend freie Liquidität zur Verfügung steht oder keine neuen Mittel von außen zugeführt werden können, um die fordernde Grundpfandrechtgläubigerin zu befriedigen, kann diese die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben. Dies kann im schlimmsten Fall zum totalen Investmentverlust führen. Aber der absolute Worst Case tritt dann ein, wenn der Zwangsversteigerungserlös nicht ausreicht, um die bei dem finanzierenden Kreditgeber aufgenommenen Fremdmittel zurückzuzahlen.

2.1 Wesentliche Merkpunkte